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樓市乾坤

下半年樓價將急速下滑

 

何熊輝

2024年7月6日

  剛過去的上半年,樓市峰迴路轉,早於年初,樓市承接去年的跌勢而持續下跌,直至二月底,政府在各方要求下,撤辣救市,樓市即是由跌轉升,但五月後,撤辣效應減退,樓價由跌轉升再下跌,結果樓價仍然下跌3%。

  撤辣較遲,效力較短,不足兩個月的反彈期,遠遠短於大多數專家的預期。踏入下半年,零售飲食業持續低迷,食肆開始大規模的倒閉,這將令舖市空置率大升,原先租售價已腰斬,直至最近部份變膝斬,租售價跌幅可達七成以上。商舖長期空置,管理維修及地租差餉的支出,使不少舖位正式成為負現金流資產。

  新盤市場方面,銷售成續每况愈下,撤辣初期,新盤每周可售出五百伙以上,但直至近期,銷售量下跌九成至數十伙,紅磡The Haddon開售只售出13伙,佔可出信的63伙中的百分之二十,長沙灣恒珀開盤首日更錄零成交。新盤銷售量大減,對極需去除庫存的發展商構成重大壓力。預料第三季後,發展商會擴大樓價減幅,以求加快套現降低負債。一手樓盤降價,二手樓放盤價被迫跟減。這連鎖反應將導至撻訂個案及負資產數目急升。估計負資產數目年底前會上升至五萬宗,數目達至金融海嘯高峰時十萬宗的五成。

  樓價走勢方面,下半年樓價由慢跌轉快跌,第三季樓樓跌3%,第四季下跌5至7%,下半年跌幅約一成,因此有心入市的用家,耐心等待至年底,屆時入貨價隨時可較現時低一成或以上。如可以再等,下年的跌幅可能更大。想賣樓的業主,要加快出貨力度,因為愈遲賣客愈少,議價力會逾弱。

 
 
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1. 二手樓價連跌三周 2024-07-06 18:42:43

撤辣對樓市的利好因素已被完全消化,反映主要大型屋苑二手住宅樓市走勢的中原城市領先指數(CCL)連挫3周,最新報141.81,按周跌0.69%,過去3周累跌共1.88%。

CCL最新報141.81,創逾7年半、即402周新低,重返2016年10月中時的水平,較2021年8月191.34歷史高位跌25.89%。

中原地產楊明儀指出,息口仍然高企,銀行收緊按揭,新盤繼續低價促銷,在多個利淡因素影響下,樓市觀望氣氛濃厚,整體二手樓價走勢受壓向下,但下跌幅度緩慢。CCL再跌1.81或1.28%便到達短期目標140的水平,相信樓價跌勢未變。

2. 積金局譴責滙豐及罰款2400萬元 2024-07-06 22:37:15
積金局指強積金主事中介人香港上海滙豐銀行違反監管規定,包括向介紹人提供優待,以促使客戶參與滙豐的強積金計劃,及允許未經註冊人士進行受規管活動,向滙豐作出譴責及罰款2400萬元。該局認為,滙豐的缺失,可歸因於滙豐的前負責人員葉士奇的疏忽所引致。積金局亦譴責葉士奇,及命令葉士奇由今年7月5日至2026年1月4日的18個月期間,喪失主事中介人負責人員資格。主事中介人是獲積金局註冊為可從事強積金(MPF)銷售及推銷活動,以及提供受規管意見的商業機構。
3. 跌幅估計太保守 2024-07-07 09:43:00
下半年樓價跌一成甘少,估計太少,其實最少跌成半,舊年入手新盤的,将全輸。
4. 執平貨執出禍 2024-07-07 10:18:00

直到佳兆業於2021年初入主該幅啟德地皮,當時中國「動態清零」抗疫政策奏效,經濟表現在全球一枝獨秀。同時美國聯儲局忙於「無限QE」放水救市,令本港及內地資本市場「水浸」,內房市場亦在高位持續暢銷,不少內地房企積極在港攻城掠地,啟德正是兵家必爭重鎮。

可是內房市道好景不長,隨着2021年下半年銷售額斷崖式急瀉,佳兆業現金流斷裂引起違約。不過當時本港樓市尚未受影響,中原指數(CCL)續創新高,大部分本地老牌發展商財力雄厚,新世界和遠展遂出手「執平貨」,以「九折」價錢接手啟德靚地。

惟香港始終難以獨善其身,中原指數自2021年高位至今累瀉逾25%,一手樓市積壓多達11萬伙潛在供應量。部分本地發展商負債高企備受關注,新世界正是其中一家,該公司市值由2021年接近800億元,到現在降至不足200億元,累計蒸發75%。

5. 新盤低開即拖抵二手樓 2024-07-07 16:17:04
新盤續以震撼價發售,加上二手平盤被吸納後缺乏補充,導致二手市況呈拉鋸格局,中原十大屋苑周六及周日(6日至7日)有350組預約睇樓,按周回落7.9%。
6. 半數富二代成功將家業敗光 2024-07-07 21:44:36

最近我YouTube最紅的一條片,竟然是講地產富二代現今面對的艱難困境。

話就話困境,儘管家中負債累累,他們的生活都是比一般平民優越得多。

以前有句說法:寧生蠢鈍兒,莫生敗家仔。

蘇東坡亦有句著名詩句:「惟願孩兒愚且魯,無災無難到公卿。」

簡單來說,就是不想兒子太叻。越叻的話,就越危險,越易惹上麻煩。

今天在香港,有着雄心壯志,想大展拳腳、強政厲治的富二代,大多面對極艱難困局。

他們都有對自己的selection bias,覺得自己生活過得好,是因為自己叻,得天獨厚。但事實上是,他們過得好,是因為他們投胎投得好,家庭食正baby boomer浪潮,累積大量財富,然後繼承在他們身上。

不少富家公子,想用很多方法證明自己。

其實,富家公子既然生得好命,最好的做法就是繼續享受生活。如果太想證明自己,死命要「創一番事業」,分分鐘會輸埋老豆老母副身家。

7. 中國外滙儲備較5月下降近97億美元 2024-07-08 08:10:23
中國6月底外滙儲備較5月下降近97億美元,至3.222萬億美元,主要受到當月美滙明顯走強,導致非美元資產估值下滑所影響;今年上半年外儲規模已累計減少156.2億美元。此外,人民銀行已連續兩個月沒有增持黃金儲備,顯示在國際金價再度攀升後,人行繼續採取觀望態度。
8. 啟德柏蔚森收二千票加價加推 2024-07-08 11:21:35

全新盤低開,市場反映不俗。新世界(00017)和遠展(00035)合作發展的九龍東啟德柏蔚森I(柏蔚森發展項目第1期),過去周六(6日)加推82伙,折實平均呎價17594元,較首張價單折實平均呎價高出約2.4%,發展商稱,今批屬於原價加推。該盤周六開始收票,兩天累收約2000票,超額認購約13倍。

柏蔚森I第2號價單共82伙,實用面積236至560方呎,包括15伙1房戶、59伙2房戶,以及8伙3房戶,折實售價391.5萬至1087.8萬元,折實呎價16134至19965元,折實平均呎價17594元,較上周四(4日)公布的首張價單折實平均呎價17188元,高出約2.4%。

9. 代理删分行cut人手大勢所趨 2024-07-08 13:05:32
早前撤辣,代理高唱升市重臨,又話要加人增分行,三個月後今日,改口跌市未完,又話有勢力做低樓市,所以跌不低,現在話減人減分行。現況下,最少減一半分行及人手才可生存。
10. 雲在青天水在瓶 2024-07-08 15:30:43
不知不覺,2024年已過半。自政府2月28日撤辣後,中原指數由3月初144.19,到3月底147.08,錄得最高約2%的反彈。到五月中打回原形,六月底,中指跌突至141.81。
 
這證實了我之前的判斷,即辣招不能抑制樓價,撤辣也不會激刺樓價;有辣則交易萎縮,走辣則交易復常。
 
按照之前的推算,今年中指有機會跌落133.38。以上半年的指數計算,下半年估計仍有近6%的跌幅。那些天天期待樓市見底之人,還是收拾心情,降低期望,腳踏實地做好自己的事為好。
 
特首夫婦今日往四川了解熊貓保育及赴港安排,熊貓不是貓,也是熊! 或許這只是熊市的插曲,純屬巧合。

11. 天賦海灣期地下特色戶蝕八百萬沽 2024-07-08 16:14:34
天賦海灣單位為1期地下特色戶,實用面積1,905方呎,另連1,728方呎花園,原本連車位叫價2,600萬元,已經比買入價低逾兩成,但新買家不要車位,最後再減,不連車位以2,300萬元成交,呎價12,073元。據了解,原業主於2018年以約3,310萬元連1個車位買入,當時車位價值約200萬元,由此估算,業主持單位6年,是次轉售,帳面蝕約810萬元,單位貶值約26%。
12. 意嵐開價創十年新低 2024-07-08 20:35:18

新盤市場重現「1字頭」入場價!「玩具大王」蔡志明旗下旭日國際旗下屯門青山公路青山灣段發展項目「黃金海灣」第1期「意嵐」今日(8)公布首張價單,共139伙,提供最高折扣12%,折實售價由184.2萬元起,折實呎價由8,908元起。

中原表示,「意嵐」首張價單折實平均呎價9,988元,屬20167月同區豐連之後8年來折實均呎最平新盤,入場費更低見「1字頭」,屬8年來新盤市場首張價單首見,入場價更創10年新低。

13. 恒珀兩周零成交焗減16.7%散貨 2024-07-08 21:27:54
發展商面對現實,願減價催谷銷情。恒和地產發展的長沙灣恒珀,上月以折實平均呎價約18,754元推出首批30伙,開售兩周未聞成交。在剛過去周五(5日)修訂價單,調整折扣率至最高30%,折實平均呎價降至約15,629元,變相減價約16.7%。




14. 今年寫字樓價格下跌10% 2024-07-09 13:01:11

世邦魏理仕最新發表的《2024年上半年香港商業房地產市場觀點》指出,入境旅遊復甦緩慢、融資成本持續高企及地緣政治不確定性繼續為今年上半年的主要基調。

世邦魏理仕香港區研究部主管陳錦平預料,今年寫字樓價格下跌10%,零售及街舖的價格則上升5%。

15. 瑞銀料下半年樓價跌5% 2024-07-09 21:54:19
瑞銀財富管理投資總監辦公室大中華區股票主管李智穎表示,2月底樓市全面撤辣後,3月時一手及二手市場銷售一度反彈,但及至5至6月已放緩。現時息口高企,加上供應充足,一手開新盤價錢出現明顯折讓,市場氣氛較弱,預計下半年住宅樓價再跌5%。
16. 深圳失業人數增4成 2024-07-09 22:15:52
深圳市人力資源與社會保障局所公布的「2024年1季度勞動保障事業主要指標」中,卻顯示了深圳的失業數字,其中新增登記失業人數為40221人,比對上一年同期的28703人,大幅增加超過40%,比去年第四季環比增加15%。
17. 嘉湖呎價險守7,000元 2024-07-10 11:19:41

發展商不斷低價開盤,對二手市場持續帶來壓力,不少業主擴大減幅吸客。藍籌屋苑天水圍嘉湖山莊有三房收租客決定棄守套現,劈價17%後以388萬元沽出,呎價險守7,000元心理關口。

中原王樹明表示,嘉湖山莊樂湖居13座低層C室,實用面積約551方呎,三房間隔。據悉,單位6月底開價468萬元放售,最後累減80萬元或17.1%,以388萬元易手,跌穿400萬元水平,呎價約7,042元。

18. 山頂種植道46號4洋房11億售出 2024-07-10 22:07:41

由何崇本家族持有的山頂種植道46號豪宅項目以招標形式在昨日(9日)售出,4幢洋房作價總共11億元,平均實用呎價64,759元,此為政府「撒辣」後一手市場最大宗成交。

據成交紀錄冊資料顯示,項目4幢洋房均樓高3層,實用面積分別4,432方呎、4,086方呎、4,060方呎及4,408方呎,採用4房4套間隔,設私家花園、私人泳池及兩個停車位。

資料顯示,上述項目早於2007年入伙,賣方一直持有物業收租,去年2月突上載銷售安排。

19. 仲量聯行曾煥平:下半年樓價跌10% 2024-07-10 23:46:16

仲量聯行香港主席曾煥平表示,本港下半年中小型住宅價格料將下跌將10%,豪宅價格將因新供應量增加而下跌5至10%;而全年樓價更會跌超過30%。他認為現時本港樓市已經可與1997年的樓市相提並論,若全年樓市真的跌30%,估計負資產個案將突破10萬宗,「每跌約1%,負資產宗數將增將5000宗」。

曾煥平補充,樓價自2021年9月以來已連跌三年,而自1997年亞洲金融風暴以來,樓市從未經歷如此跌勢。他建議政府推出以下救市措施,包括成立專責小組評估樓市風險水平,並制定措施以降低風險;向首次置業人士提供低息貸款;合資格的人才推出額外的置業鼓勵措施,將住宅物業納入新資本投資入境計劃的投資範圍。

20. 力寶中心尺價創14年新低 2024-07-11 21:05:04

港島區的指標性甲級寫字樓近期相繼錄得低價成交,其中金鐘力寶中心的一個海景單位以約4,010萬元成交,呎價14,852元,創下14年來的新低。

金鐘力寶中心2座3709室的單位面積約2,700平方呎,實用率約67%,以約4,010萬元成交。該單位現時每月租金收入約10萬元,回報率約3厘。