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樓市乾坤

23年投資環境前瞻

 

何熊輝

2022年12月17日

  一年將盡,世界各地在過去一年備受疫情通脹及股滙價大跌所衝擊,因此無論閣下持有何種類型的投資,年初至今,最少有成半以上總值的投資損失。新年將至,投資組合可能留要適當調整,以整合出優於大市回報的投資策略。

  今年以来,市場最廣範討論的必然是樓價下跌的問題。雖然樓價仍未止跌,但下跌趨勢已放緩,加上近期未補地價居屋的銷情理想,證明住屋的剛性需求仍然存在。計及其折扣率,該類約三百餘萬的單位,補價後市值介於450至500餘萬。新近的成交顯示,現時私樓的細二房單位,當跌到此水平時,已有相當的承接力。因此有剛性需求的用家,如找到有兩成或以上調整幅度的細價盤,就具值搏率購入。

  物業以外,港幣儲蓄及外幣買賣,也提供投資者不俗的投資機會。現時港幣存款已有五厘回報,這對保守投資者已有相當的吸引力。進取些的投資者,可在加幣或英磅等外幣中尋找投資機會,如把握到低位入市,大概也可有8厘以上的投資回報。

  股市投資最難掌控,早於今年年年初,市場全面看淡,但其後突然而來的持續反彈三成多,這市况令投資者措手不及,如現時才追入,下年初恐怕有機又下跌。不過如仍有意購入,首選有七厘以上高息的藍籌股為首選。不過投資者仍要小心,因向來派息又派紅股的媒氣,今年三月初,也突然停派紅股。因此投資過往有恒定派息的股份,也有投資風險。

  總結而言,23年上半年的投資環境仍充滿變數,因此先定好上半年的投資策略,然後根據實際情况作出調整。無論如何,明年投資市場仍是熊市主導,因此任何重大投資亦應小心謹慎。畢竟在熊市中,保本始終仍是首要的任務。

 
 
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1. 通關在即上車客加快入市 2022-12-17 13:26:32
市場憧憬中港通關,刺激部分上車客加快入市。協成行旗下已屆現樓的何文田芳菲,本月至今已錄5宗成交,期內吸金4,093.7萬元,包括昨日以項目新高價沽出一個兩房單位。

該盤的3樓A室,實用面積465方呎,以1,099.6萬元沽出,呎價約23,647元。買家可享成交金額1%或2%的提前付清樓價現金回贈。資料顯示,該盤自去年7月開售至今,累沽約14伙,套現逾1.1億元。
2. 亞洲樓王跌價11% 2022-12-17 13:49:29
被市場形容為「亞洲樓王」的山頂超級豪宅MOUNT NICHOLSON,新近錄得首宗二手成交。資料顯示,MOUNT NICHOLSON第3期C座高層單位,實用面積4186方呎、4房4套間隔,上月以5億元易手、折合實呎逾11.94萬元;上述單位原業主為香江集團董事長劉志強女兒劉楸妍,去年11月以超過5.6億元一手購入,新成交價較購入價低約6092.4萬元,意味單位1年內貶值近11%。
3. 白居二成交大增5倍 2022-12-17 13:53:01
新一批「白居二」買家上月起陸續取得購買證入市,帶動未補價資助房屋交投量急增。房委會最新數據顯示,本月上半月暫錄88宗未補價資助房屋成交,較上月同期14宗大增5倍,交投量最多的屋苑暫為牛頭角彩興苑,錄6宗成交,未補價成交價介乎395萬元至450萬元,實呎由10,165至11,581元。
4. 23年初美股觸底反彈 2022-12-17 14:47:32

10月以來,令人鼓舞的通脹消息推動美股反彈。但瑞銀(UBS)一位知名分析師說,經濟衰退即將到來,全球經濟將繼續下滑,美股在觸底之前還會再下跌超過20%。

以首席經濟學家阿倫·卡普廷(Arend 卡普廷)為首的瑞銀集團分析師團隊在上周發佈的一份客戶報告中表示,疲弱的企業業績和美聯儲持續加息,將在今年剩餘時間繼續打擊美股。至少到2023年年初,市場才會觸底反彈,標準普爾500指數將跌至3200點。

5. 美銀行股23年可升5成 2022-12-17 17:21:27

富國銀行 (Wells Fargowe) 資深銀行業分析師 Mike Mayo 對大型銀行股持樂觀態度,他認為即使美國經濟落入經濟衰退,美國銀行股仍有望在 2023 年大漲 50%。

Mayo 指出,若是美國經濟溫和衰退,可能會為銀行股帶來近 30 年以來最好的一年,因為升息有助提升利潤。此外,在 2008 年金融危機後的改革之後,銀行面臨的信貸風險已經降低。

6. 樓價按周回升0.57% 2022-12-17 20:33:06
二手住宅樓價經過一輪回落後略為喘定,反映主要大型屋苑二手住宅樓市走勢的中原城市領先指數(CCL)最新報158.57,按周升0.57%。CCL連跌9周共7.59%後單周回穩,但指數仍處於2017年5月水平。
7. 新地雷霆;樓市明年價量齊升 2022-12-17 23:12:03
對美國聯儲局一如市場預期,加息0.5厘,新地(0016)副董事總經理雷霆回應指,美國加息已近尾聲,估計利率明年初將會見頂;此外,近日內地和本港港俱放寬防疫措施,全面通關可期,香港經濟復蘇亦在望,相信明年樓市有機會價錢、銷售量均強力反彈。
8. 羅湖十條增人流量 2022-12-18 08:42:59

內媒報道,深圳羅湖出台的《深圳市羅湖區促進旅遊產業高質量發展行動方案(2023-2025年)》《深圳市羅湖區促進旅遊產業高質量發展若干措施》,簡稱「羅湖十條」,涵蓋十大重點任務,十條具體扶持措施。

計劃旨在依托毗鄰口岸流量優勢,支持旅遊企業拓展深港旅遊市場,開發深港主題精品旅遊線路,並支持在口岸片區打造智慧化旅遊產業園,最高補貼達1,000萬元人民幣

9. 定存100萬收5厘息 2022-12-18 15:42:01
個別銀行的定存息已逾5厘,但要取得高息,是有些條件需要符合,好像建行亞洲推出年息高達5.1厘的12個月定存,入場費為100萬元,而且要為全新開立「貴賓晉裕」、「貴賓理財」戶口客戶。明顯是想吸較高端的客戶,而且存款期也較長。
10. 新財政年度財赤一千億 2022-12-18 15:45:13
財政司長陳茂波在網誌表示,新一年度的財政預算案將於明年2月22日發表,而今年經濟預計會出現3.2%的負增長,本年度財政赤字將達一千多億元水平。
11. 譚伯榮沽柏傲山損手 2022-12-18 19:40:10
部份資深投資者年底前蝕讓沽貨套現,其中手持多個舖位、豪宅單位的投資者譚伯榮,本月初以3850萬元售出天后柏傲山6座高層B室,實用1115方呎,3房1套間隔,實呎34529元。資料顯示,譚伯榮2014年以4087.7萬元一手購入,帳面蝕237.7萬元或5.8%,惟當時入市需付樓價8.5%雙倍印花稅,再計及發展商當時提供90%雙倍印花稅回贈及不用二按的10萬元現金回贈,料實蝕約310萬元或約7.6%。
12. 租金回報將重上三厘 2022-12-18 20:55:29
自2009年起樓價進入上升軌道,當年租金回報率高達五、六厘的誇張現象,雖然此現象已不復見,但受到最近樓價下跌帶動,部分樓盤開始重上三厘水平。中原統計全港最新租金回報率為2.52%,創下30個月新高,按月升0.02%;該行認為息口持續上升,樓價跌勢未止,預期CRI回報率走勢繼續向上追趕H按息的升勢,短期目標為重上3厘水平。
13. 送虎迎兔地產恢復正增長 2022-12-19 08:48:42
送虎迎兔,2022年快將完結,環球股市基本上為明年的走勢定下基調。從外圍方面,美國經濟已運行至衰退邊緣,從目前來看,由於通脹顯露出初步回落的跡象,美聯儲加息節奏有所放緩,但其對經濟的拖累仍在持續發酵,美國在2023年中顯露衰退將是大概率事件。

在內地方面,科技股,消費和地產板塊是2022年拖累港股下跌的主要因素,不過,我們預計這幾個板塊將是2023年經濟修復的主要動力。雖然疫情防控措施優化後,經濟的改善仍有波折,但考慮到當前消費以及相關產業的低迷,修復將是必然的,前期居民的超額儲蓄可能還將提供額外的動力。地產修復不會一蹴而就,但仍有望恢復正增長態勢。
14. 滙豐p息6厘到頂 2022-12-19 09:51:09
之前有美資投行估計本港住宅樓價今、明兩年累跌最多兩成,其假設之一是最優惠利率(P)明年下半年升至7.5厘。不過,富瑞分析師黃梓皓認為機會不大,預期滙豐銀行等大型銀行的P息上到6厘左右止步,H按封頂息亦最多只會升至4厘左右。
15. 23年迎來黑暗後的黎明 2022-12-19 14:24:34
新冠疫情爆發以來,飲食業深陷漫長的黑暗,今年更雪上加霜。對叙福樓集團主席、行政總裁黃傑龍而言,今年初的第五波疫情如海嘯來襲,公司生意陷入「休克」,旗下食肆一度停業。好不容易撐過這一年,他形容現時疫情就像漫威(Marvel)電影到了 Endgame(終局之戰)章節,期望 2023 年港人鬆綁,取消疫苗通行證,迎來黑暗後的黎明。
16. 港人仍偏向買樓 2022-12-19 21:12:46

世邦魏理仕調查顯示,即使香港樓價為全球最貴之一,但置業依然是普遍港人願望。該行向1,010名由嬰兒潮一代到Z世代港人進行問卷調查,結果顯示,港人傾向買樓多於租樓,有35%的受訪者有意在未來兩年內搬屋,較前兩年有搬屋的22%受訪者有所上升。亦有近40%的受訪者希望搬到更鄰近核心地區的地方。

值得留意的是,72%的早期千禧一代(34-41歲)有打算買樓的意欲,其次是64%的X世代(42-57歲)。即使香港貸款利率不斷上升,但一班潛在的買家,包括財務較穩定的年輕家庭及專業人士,仍有置業的能力。 該行香港區研究部主管陳錦平稱,在過往兩年,遙距工作政策及憂慮新冠傳播風險,令香港人更多時間留在家中。

17. 啟德跑道區新高尺價4萬 2022-12-20 08:58:10
12月至今整體新盤成交只錄約135宗;當中華潤置地(海外)與保利置業合作、樓花期長約2年的啟德跑道區澐璟,今日連錄4宗成交,其中實用2088方呎第1座9樓A室、向維港海景4房戶,以8402.56萬元售出、實呎40,242元,成交價再創澐璟、及跑道區一手新盤新高。
18. 中財辦支持買樓 2022-12-20 12:41:43
中央財經委員會辦公室(中財辦)有關負責人,就上周五召開的中央經濟工作會議(中經會)以及當前經濟熱點問題作出解讀時表示,在樓市預期及需求端,要着力改善預期,擴大有效需求,支持剛性和改善性(自住及換樓)需求,現時在住房消費等領域還有一些妨礙消費需求釋放的限制性政策,需要把購買潛力予以釋放。
19. 明日大嶼建築費5800億 2022-12-20 20:48:59

明日大嶼千公頃人工島方案曝光,項目初步預算5800億元,與2018年9月的價格相比,4年上升16%。本港的大型基建工程向來被批評造價過高,而明日大嶼的總工程造價比過往多項天價工程相加更貴,料成香港史上最貴基建。

香港以往有多項基建耗資不斐,包括斥1415億元的機場三跑、斥1177億元的港珠澳大橋、斥971億元的沙中綫、斥864億元的高鐵香港段,以及斥471億元的西九文化區,上述所有工程造價總和為4898億,僅佔明日大嶼預估造價約8成半。

20. 青山灣瑧譽洋房3.8億成交 2022-12-21 00:26:31
一手豪宅連錄成交,除市區項目外,新界洋房亦具承接力。保利(0119)旗下已屆現樓的屯門青山公路青山灣瑧譽,最新以招標形式,售出項目面積最大的15號洋房,成交價高達3.8億元、實呎41,494元,成交價、呎價不但創出項目新高,料同創今年新界區一手新盤新高。
21. 明年上半年加息見頂 2022-12-21 09:09:45
今年樓市受疫情反覆、加息周期及外圍政經不穩等多項利淡因素影響,本港樓價由年初高位下滑,至今已回落近15%,屬2000年後最大跌幅。香港置業馬泰陽指,相信明年初樓價仍處於調整階段,料最快明年上半年加息周期有才有見頂跡象,預計明年樓價將觸底,並反彈5%。
22. 白居二成交爆升一倍 2022-12-21 09:27:01
4,500名白居二「幸運兒」上月初已獲房委會發出確認書,可以憑低至100萬入場費,以免補地價方式在第二市場購買舊居屋屋苑單位;消息一出隨即引發市場購買力,吸引買家執平貨。十月份全港居屋二手市場僅159宗成交,十一月急增逾倍至419宗,連同十二月已促成超過500宗成交。
23. 啟德住宅地87億批出 2022-12-21 22:19:49
地政總署公佈,啟德第2A區4號地盤、5(B)號地盤及10號地盤,以87.03億港元批出,樓面呎價約6138港元。美聯測量師行董事林子彬表示,是次項目的地價遠較市場預期為低,樓面呎價已「時光倒流」至2014年啟德類近地皮的地價水平。主要原因是今次批出的地皮雖然位處優越地段,但是發展有一定限制,令建築成本增加,投資規模料逾150億港元,加上近月的投資氣氛影響,令出價變得更為審慎。
24. 長實87億撈底購啟德地 2022-12-22 09:53:38
長實(1113)以87.03億元、每方呎樓面地價6138元中標啟德第2A區4號地盤、5(B)號地盤及10號地皮,不僅較市場估值下限8000元低逾23%,相關地價更重返8年前水平。
25. 23年一手供應將大增 2022-12-22 17:43:34
今年年初受第五波疫情影響,新盤銷售陷入停頓。隨著樓價向下,發展商下半年紛紛折讓推盤,部分新界盤銷情仍不俗,但同時不少二手業主減價賣盤,全年一手成交預期不足1萬宗。貨尾累積,加上市況疲弱下部分新盤延遲推出,令2023年潛在供應較多。

多個項目曾表示預計今年內推出,惟相信因應市場環境而最終改變計劃,部分有機會明年推售。其中包括新地(00016)的北角海璇II及大埔白石角University Hill;星星地產旗下元朗雨後;信置(00083)、嘉華(00173)及招商局置地(00978)合作發展的將軍澳日出康城凱柏峰III;信置、嘉華及中海外(00688)合作發展的錦上路站柏瓏III;及恒地(00012)的深水埗映岸。
26. 高賣低買的高手 2022-12-22 19:19:08

馬鞍山海典居6座高層E室,實用面積約558平方呎,建築面積約733方平方呎,為兩房單位,間格方正實用, 故獲買家垂青。買家心儀單位面向東南,加上業主願意減價促成交,決定出擊,即日睇即日拍板,以734萬元成交,業主累減86萬元,折合實用呎價約13,154元,折合建築呎價約10,014元。

買家早於旺市沽出自用單位,而隨著樓市調整,樓價回落,見近有利好消息釋出,通關憧憬日漸接近,相信已是低位,為入市最佳時機,故積極物色筍盤單位。

27. 講真話 2022-12-22 21:58:04
有料就買樓.趁平.
28. 大劉昔日紅顏知己租Shouson Peak 2022-12-23 10:30:04
雖然正值年底租務淡季,但近日市場卻錄得多宗大額租務成交。其中華置(0127)大股東「大劉」劉鑾雄的昔日「紅顏知己」呂麗君(現稱呂姵霖),最新以月租20萬元租用南區洋房項目SHOUSON PEAK,與「歌神」陳奕迅一家為鄰。
29. 西貢尚林高價成交 2022-12-23 17:20:36
整體市況回暖,連帶較「冷門」的新界一手洋房亦錄得高價成交。國際集團牽頭發展、早於2016年10月已推出的西貢白石窩洋房項目尚林,最新售出F號屋,為項目去年9月後、即1年零3個月來首錄一手成交。
30. 代理淡市派花紅 2022-12-24 09:28:08
個市有好轉趨勢,中原後勤竟然有0.5個月花紅,諗吾到。
31. 三月後樓市反彈 2022-12-24 14:33:05
23年3月前最低位出現
期後隨時反彈
24年全面復常,樓價全面回升。
32. 一月中全面通關 2022-12-25 11:37:25
特首李家超昨午結束赴京述職行程回港,公布中央同意內地與香港通關,冀明年1月中之前落實。他稱通關初期要做到安全有序,會與內地商討每日通關人數,惟未透露人數限額規模,亦沒交代全面通關時間表。全國人大常委譚耀宗預計,本港與內地首階段通關將免檢疫,或類似本港入境「0+3」,何時全面通關則視乎人手及運力等能否應付。
33. 中國機票嫂索量大增 2022-12-27 19:27:11

中國政府對入境人員實行「5+3」隔離措施,即五天集中隔離與三天居家隔離。衛健委的最新方案意味著,下月 8 日起入境人員不再需要集中隔離。

同程旅行平台的數據顯示,中國政府發布消息後,全平台國際機票瞬時搜索量激增 850%,簽證搜索量瞬時暴增 10 倍。前三大熱門海外目的地是日本、南韓、泰國,而出境遊主要搜索用戶來自北京、上海、廣州。

34. 美聯首十一月蝕4.8億元 2022-12-27 20:13:11
地產代理股美聯集團(1200)發盈警,料2022年全年將錄綜合淨虧損,而按集團初步審閱今年首11個月的綜合淨虧損約4.8億港元,2021年集團年度綜合淨溢利則約1億港元。
35. 港息仍有上升空閒 2022-12-28 13:10:13
對差餉物業估價署公布11月本港私宅售價指數,按月挫3.3%,而今年首11個月則按年跌13.8%,長實(1113)營業部首席經理郭子威回應指,官方樓價指數持續向下,是因為香港目前正面對兩大不利因素,其一是美國仍處加息週期,料2023年仍有0.75至一厘加息空間,令香港息口仍有上升壓力。 
36. 憧憬通關零售股急彈五成 2022-12-28 23:30:21
市場憧憬香港再次成為購物天堂,本地零售股當炒,股價由低位起計普遍已反彈逾五成。不過香港零售數據顯示,現時較疫情及社會運動前、即2018年至少有兩成差距,其中珠寶首飾、鐘表及名貴禮物類別仍錄得約四成跌幅。零售分析員認為,近日零售股炒起主要是估值修復,加上期望通關帶動收入增長,不過短期內本地市民外遊將抵消部分利好因素,長線來看繼續有上升空間。
37. 樓市反彈在即 2022-12-29 12:36:12
港府近日大幅放寬防疫措施,二手樓市氣氛隨即好轉。截至昨日,將軍澳區本月暫錄292宗二手買賣成交,全月勢必突破300宗,創8個月新高;荃灣區本月暫有101宗二手成交,為今年7月後首度重上百宗。業界人士預計,中港兩地通關在即,樓市將出現反彈市。
39. 長實上海賣樓兩小時光盤 2022-12-30 16:57:31
近期連番在香港成功奪地的長實(1113),在內地亦積極推盤,集團旗下上海住宅湖畔天下,新近推出181個單位,透過網上銷售,於2小時內售罄,套現逾8億元人民幣(折合港幣約8.8億元) ,每方米做價最高逾5.6萬元人民幣(折合每方呎約港幣5700元)。 
40. Park YOHO Bologna上月賣十伙 2023-01-01 10:30:06
新盤市場由餘貨盤撐場,其中新地(0016)旗下已屆現樓的元朗錦田 PARK YOHO Bologna,12月內累售約10伙、估計吸金逾5700萬元,今日透過發價單開售形式,沽出1伙3房單位,為第8B座3樓A室,實用面積674方呎,成交價936.29萬元、實呎13,892元。
41. 施永青再售寫字樓 2023-01-06 19:32:10
曾揚言寫字樓收租回報低,出售物業轉為定期存款的中原集團創辦人施永青,旗下施永青基金上月底再以2500萬元,售出尖沙嘴新港中心1座17樓05B室,單位面積約2047方呎、折合呎價約12,213元,較11月底以1875萬元、呎價約1.25萬元售出的同層03室,呎價再低2%。
42. 三傻吹淡的原因 2023-01-20 12:07:12
三種人會在低位大吹淡風,第一種是真正傻仔,人講佢就講,最後真的在低位沽貨;第二種是為勢所逼,例如地產代理要搵生意,買家唔平就唔買,焗住要唱淡,咁就冇辦法要跟大隊;第三種就是KOL,呢種其實就係媒體,那方面的說話多人聽,佢就講多人喜歡聽的說話,以博取流量及點擊率。至於講完會否引發傻仔跟風,梗係唔會理,投資最後還是自求多福,做好自己要做的功課才是正途。