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樓市乾坤

股市反撲樓市現生機

 

何熊輝

2022年11月12日

  近期市場看淡樓市股市的評論不絕於耳,導致最樂觀的評論員的睇法也開始動搖,但物極必反,日前美股突反彈,至於投資者已死心的港股,也連彈多日。股市一般較樓市先行數月,因此連跌近一年的樓市,也應儲備了足夠的動能,伺機起動。

  美股及港股的反彈原因,其實並不特別,美股爆升是因通脹率輕微下跌,港股則因國內入境隔離日數減少兩日而已。論其它基本因素,根本變化不大。

  樓市方面,利淡的因素多不勝數,移民戰爭經濟衰退等等。樓價也不斷因此調整,但值得留意是,租金未有跟隨樓價明顯回調,因此之故,租金回報已回升至三厘的合理水平。

  股市近日的表現,未必可即時帶動樓市回升,但對改善樓市氣氛方面,多少也有正面作用。正如股市的反彈,是突如其來,事先很難預測。

  早於 2008 年第二季,全球備受金融海嘯衝擊,香港樓價於短短數月內,急插三成,但直至 2009年初,元朗一個新盤開售,引來資家蜂擁入市,最終大市也被帶動回升。今日樓市會否重演這段歷史,仍有待觀察。

  作為買家,現時當然可擇肥而噬,還價也可大刀闊斧,至於業主,除非非賣不可,否則可考慮押後放售日期,以免被大幅殺價。

 
 
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1. 股市年尾有機大反彈 2022-11-12 14:14:36

美國10月份通脹數據回落超出預期,內地則公布優化疫情防控20條措施,兩大催化劑推動港股周五(11日)狂升1244點,一舉重越萬七點大關,表現在亞太區股市一枝獨秀。恒指、科指和國指連續兩星期向上,短短兩周累計升幅高達介乎16%至23%。

內地放寬防疫政策雖然只是邁向重啟的一小步,但是對市場而言是一大提振,相信股市有望出現年尾反彈(year-end rally)效應。

2. 信用卡簽帳大增 2022-11-12 14:43:20
滙豐香港區財富管理及個人銀行業務信用卡及私人貸款主管甘家儀指,今年第三季信用卡簽帳額,按季錄得雙位數增長,留意到餐飲、電子產品及購物上的消費增加。

另外,甘氏又指,自從本港放寬入境檢疫措施至「0+3」之後,買機票的交易數量激增7倍,而該行之前推出的里數信用卡EveryMile新卡取卡數量亦增長10倍。
3. 不知所謂的MPF 2022-11-12 20:41:20
作為退休金制度核心的強積金(MPF),今年整體跌幅超過兩成,年內蝕三、四成、連供款都開始蝕入肉的大有人在。就表現不濟,積金局早前指:「強積金乃跨越超過40年的長線儲蓄投資,期間無可避免經歷不同的經濟周期。成員毋須過份擔心短期的市場波動,更切忌試圖捕捉市況,以免得不償失。」對於已供款逾廿年、或即將退休或快將退休的打工仔,呢句算是比粗口更難聽。
4. 劍聖 2022-11-13 06:55:46
當年樓市上升,是美國的QE帶動,今天的樓價下跌是美國在加息.如果繼續加息或保持在現水平,樓市一定不可能升,因為港元會繼續加息,直到比美國利息高於港元定期百分之二左右.
5. 光根節低調進行 2022-11-13 07:53:14

今年雙十一購物節中國各大電商平台較往年低調許多,也是阿里巴巴自 2009 年舉辦活動以來,首次未揭露完整銷售業績。

即使受經濟因素和疫情影響,阿里巴巴於聲明表示,今年最終商品成交金額 (GMV) 與去年持平,總共約 29 萬個品牌參與。該公司去年商品成交額達 5403 億人民幣,年增約 8%。

6. 賭王三太五千萬購商厦 2022-11-13 09:34:09

宏基資本旗下灣仔謝斐道218號商廈項目NOVOJaffe再獲名人入市,已故賭王何鴻燊的三太陳婉珍斥資5047萬元買入高層全層特色戶。

資料顯示,陳婉珍購入NOVOJaffe 25樓全層,建築面積約2243方呎,此層為特色單位,外連一個約50方呎平台,成交價5047萬元,呎價約22501元。

7. 國內出招救樓市 2022-11-14 10:36:09
內房資金渠道受限引發債務爆煲潮,人民銀行與中國銀保監會再度出手,向內地金融機構頒布一共16項措施救樓市,包括讓房企未來半年內到期的貸款可多展期一年;延長銀行房地產貸款集中度管理要求的過渡期,為新一輪房貸投放提供空間;以及鼓勵銀行與業主協商延期供樓,而不影響其個人信貸紀錄等。分析形容是次出招為重大寬鬆舉措,對此感到驚喜,料內房股有望延續近日反彈勢頭。
8. 中國地產股升到癲 2022-11-14 15:27:24
中產地產股升到爆,早前沽了的,現在喊都無謂。
10. 薯條劫 2022-11-14 21:41:46
香港近來多災劫,例如「斬人案」頻生,行人電梯「炒梯」,港鐵也「炒車」,難免令人慨嘆是否「流年不利」。不過有幸有不幸,好似近日震驚全球的第二大加密貨幣交易所FTX爆煲事件,原本與香港淵源甚深,皆因該公司正是在港創辦,老闆「薯條哥」Sam Bankman-Fried亦長居香港。但港府及證監會去年推動修例,限制FTX等交易所只可向專業投資者提供服務,所以本港幾乎沒有散戶「中伏」,可算避過一劫。然而,「薯條哥」不少資產及手下仍在香港,有可能像斯諾登事件般引起風波
11. 廣東道舖租金跌八成 2022-11-15 00:14:26
雖然本港近月實施「0+3」,不過零售市道未見好轉,過往擠滿內地自由行客的尖沙嘴一線購物街廣東道,有零售舖最新轉為由銀行承租。資料顯示,南洋商業銀行最新以月租72萬元租用廣東道68至80號恆利大廈地下相連舖,舖位曾先後由本地連鎖藥妝店卓悅(0653)、莎莎(0178)租用,2014年高峰期卓悅更曾以330萬元搶租。換言之,最新月租較高峰期大跌78%。
12. 股市成交創5月新高 2022-11-15 07:56:58
多項利好消息接踵而來,最新有內地出招救樓市,不單令低迷的內房股爆上,連帶大市氣氛也進一步好轉,刺激港股連升兩個交易日,恒指昨天一度重越18000點,成交額激增至2049億元,創超過5個月最多。今年一直睇淡港股的大摩,其對港股明年的預測走勢也略轉為正面,給予恒指明年底目標18200點,與之前給予恒指明年6月底的目標水平,上調幅度近8%。
13. 坡資已大手撈底入市 2022-11-15 12:28:34

「坡資」基金早前亦兩度出手入市,包括新加坡瑞華資本在9月份豪擲208億元,從長實(00001)手上購入半山波老道豪宅新盤項目餘貨;Ares SSG Capital同月斥30.8億元,向新世界(00017)收購長沙灣永康街商業發展項目51%權益。香港近來掀起移民潮,不少人才轉投新加坡,帶動當地樓市熾熱,同時卻有星洲資本來港「入貨」,箇中意涵可堪玩味。

當然,香港向來是國際城市,而國際上大小基金及投資機構成千上萬,博楓、瑞華、Ares SSG僅屬當中一小部分,它們以行動押注香港,不代表其他外資同樣睇好。再者,該些基金近來在本港樓市入貨,可形容為「低撈」,皆因價位較高峰期低一大截;惟不代表已「撈個靚底」,事關底部只在事後才可確定。無論如何,至少顯示仍有一些外資對本港市場前景持相對積極看法,可資參考,市場中人未必需要睇得太「灰」。

14. 有對等資訊的人 2022-11-15 14:36:26
10樓,知少少扮代表,佢前女友住香港,他住在巴哈馬。FTX根本看不起香港客,所以沒有在香港吸客,在香港設office, 因為時差優勢,可兼顧美英兩地。佢失敗係因為前女友失職及佢挑機幣安失敗。
15. 內房翻生靠赏賣樓MP+aqq 2022-11-16 00:06:24
摩根大通認為,近期的支持內房措施是良好趨勢,但單憑這一點較難改善行業遊戲規則,因資金短缺雖暫紓緩,惟銷售疲弱這核心問題並沒有解決;預計措施短期內利好內房股反彈,不過能否持續升勢仍取決銷售表現有否真正復甦
16. 大陸樓市軟着陸 2022-11-16 10:27:50
彭博引述中歐國際工商學院教授、人民銀行調查統計司原司長盛松成表示,監管部門最新針對房地產市場提出的金融支持舉措,是去年9月房地產政策邊際調整以來,力度最大及最為具體的政策,相信房地產風險有望實現軟着陸。
17. 舒永精 2022-11-16 10:36:06
中資股由全球表現最差的股票,兩個星期變成全球最搶手貨,所謂熊市變牛市,其實多得兩大因素:第一是新冠防疫政策有變,第二是樓市政策提振市場氣氛,這兩大轉變都只能信佢一半,炒完反彈仍是要持懷疑態度。能把握低位入市者,係時候平倉鎖定利潤。
18. 地價下跌三成半 2022-11-16 13:01:48
樓市正值調整期,發展商投地出價審慎,上周五截標的葵涌荔崗街住宅官地,最終由中信泰富以11億元投得,每方呎樓面地價約4390元,對比同區對上一幅鄰近港鐵葵芳站、於2015年批出的住宅官地,每呎樓面地價約較8年前低約三成半。發展商預計,項目總投資額約40億元,料未來呎價約1.8萬元起。
19. 傻足一世 2022-11-16 14:44:19
現在平,  啲人又話仲有得跌 唔買,    到升返少少 嗰時又話貴又唔買..結果不斷咁上升   又係買唔到..總之就係吾買,.不斷循環!,呢啲人一世都買唔到樓 ,它日大升,又 一再喺度怨。
20. 賣樓救父 2022-11-16 16:40:13
今日見到個廣告,尚悦,,賣樓葬父,,,560萬,,,,用甘既方法放盤,第一次見。
21. 美加息見效港樓受惠 2022-11-17 08:28:20
美國勞工市場「冰火兩重天」,最新失業率僅3.7%,但與此同時,從Amazon到Meta,多家巨企相繼裁員數以萬人。出現這種看似矛盾局面,一方面關乎勞動力錯配,惟更重要的是統計滯後效應。皆因隨着經濟「重啟」,大批企業發現自己對前景判斷過於樂觀,以致「請得太多人」,兼逢勞動參與率逐步回升,把勞工市場推向臨界點。這亦顯示聯儲局加息行動開始見效,接下來有條件放緩力度,對於本港經濟及樓市可算是好消息。
22. 一手成交低謎 2022-11-17 09:18:34
樓市吹淡風,新盤推售步伐明顯減慢,11月截至昨日僅錄得144宗一手成交,較10月同期154宗,按月遞減約6.5%,已連跌3個月,並創今年3月以來的近8個月同期新低。有市場人士預料,新盤市場交投低迷局面,或會維持到今年底。

「北部都會區」效應帶動下,新界個別細價盤承接力較理想。新鴻基地產(00016)已屆現樓的元朗錦田北PARK YOHO Bologna,自上月底起展開銷售,累沽110伙,佔全盤164伙近七成,吸金逾7億元,單計本月則涉及49伙,成為本月上半月成交量最高新盤。
23. 一買一賣高下立見 2022-11-17 15:37:46
去年賣樓收800萬,一年4.7厘,38萬利息。租單位1.5萬,仲有2.3萬用,基本上夠生活。

如果冇賣樓,層樓得返600萬,仲要每個月收得14000租,扣雜費實得12000,一年最多15萬。樓價損失200萬,另收息23萬,合共223萬。
24. 美聯賣舖資金緊了 2022-11-17 20:25:03
樓市低迷,龍頭代理行備受壓力,美聯集團(1200)或相關人士早前推出市場放售的筲箕灣道368號海灣華庭地下6號舖,獲買家出價至1450萬元洽購,較該公司1999年購入價1429萬元僅高21萬元或1.5%。弱市出貨,可能資金緊拙了。
25. 本月一手成交仍低企 2022-11-18 09:15:23
新盤市場成交明顯減慢,恒地粉嶺發展項目One Innovale第3期One Innovale–Cabanna昨天次輪推售113伙,即日售出10伙或約8.8%。綜觀11月新盤表現,截至17日,全港暫錄160宗一手成交,連續3個月同期不足200宗成交。業界人士稱,目前利好消息欠奉,本月全月新盤成交量或僅錄500宗。
26. 拆息،08年後新高 2022-11-18 11:45:23
香港樓市已經受到人口外流和防疫限制措施的打擊,利率上升更是雪上加霜。由於香港實行聯繫匯率制,港元與美元掛鉤,香港一個月期銀行同業拆息已升至2008年以來的最高水平。昂貴的借貸成本加上經濟收縮讓潛在買家變得謹慎。
27. 老施又發炮 2022-11-18 17:11:15
近來怨言多多的中原集團創辦人施永青日前又在專欄指「部份商界人士對做生意已有點意興闌珊... 這種發展令人擔心」,他在最新一集《股壇C見》補充,指政府對經濟市況的見解與商界有些不一樣,例如商界再三提出持續嚴格的防疫措施會對經濟造成打擊,「政府都有做嘢,但個步伐比較慢啲囉。」感受特別深亦因為施永青的本業地產代理近期也飽受衝擊,他指財政司司長陳茂波早前指樓價跌7.5%不算多,惟業內人士掌握的數據是9、10月已再跌2%,10、11月的跌幅甚至有大幅加速之勢,「一個唔好彩,呢兩月嘅跌幅頂得晒之前,即係全年跌兩成」
29. 天匯大蝕讓 2022-11-19 10:50:48

樓價跌幅顯著,二手虧損成交湧現,當中更錄得巨額蝕讓個案。曾經為「亞洲樓王」的西半山天匯其中一個高層複式豪宅單位,內地客業主近期以3.78億元售出,呎價跌穿10萬元之餘,持貨約5年賬面更勁蝕2200萬元離場,料成今年第二大蝕讓個案。

5房5套複式 3.78億易主

天匯高層複式單位,實用面積3917方呎,5房5套間隔,連2個車位,在上月以3.78億元登記售出,呎價約96502元。

30. 資本中心又蝕讓 2022-11-19 20:02:35
灣仔告士打道151號資本中心23樓全層,建築面積約15727方呎,連3個車位,今年3月遭銀主接管,原以2.7億元放售,上月降至2.4億元,終再減至2億元售出,呎價約12720元。據了解,物業原由曾是天津最大國企的天津物產集團在2014年1月斥資2.23億元買入作為總部,成交價較近9年前下跌2300萬元或10.3%。
31. 聰明錢回流 2022-11-21 09:16:49
東驥基金管理董事龐寶林透露,約一個月前已經有「聰明錢」開始趁低吸納港股,又謂有一些客戶因注意到估值低殘而加倉。由於近期股市已反彈不少,現時入市的除了散戶外,多數是作中長線部署的投資者。他認為,明年最值得注意的投資主題依然是美元匯價見頂,資金重新回流至其他市場。
32. 銀行上調H按鎖息上限 2022-11-21 15:23:56
有報道指,本港其中一間大型銀行將上調同業拆息按揭計劃(H按)鎖息上限,由最優惠利率(P)減2.5厘,上調0.25厘至P減2.25厘;以該行P為5.625厘計算,實際按息由原本3.125厘上調至3.375厘,或成為現時「封頂息」最高的一間本地大型銀行。
33. 君傲灣見底反彈 2022-11-22 12:54:08
將軍澳二手市況料將獲利好因素帶動,美聯馬立成表示,將藍隧道快將啟用之際,君傲灣新錄第2座中層C室易手,實用面積516方呎2房間隔,可望少海景兼附企理裝修,新近以785萬元易手,實呎15,213元,馬表示新買家為外區換樓客,看好將軍澳跨灣連接路及將藍隧道快將通車,區內出入更方便,願以較大型銀行網上估價高逾5%的價格入市。
34. 新地奪藝術廣場項目 2022-11-22 21:27:36

西九文化區管理局(西九管理局)公布,旗下尖沙咀西九文化區藝術廣場大樓項目已由新地之全資附屬公司力享有限公司成功投得。

藝術廣場大樓項目由三幢商業大樓組成,總樓面面積合共約6.5萬方米,包括62435方米作辦公室用途和2500方米作零售、餐飲及消閒用途。新地投得為期約47年的發展權和營運權,

35. 樓市向第二臨界線進發 2022-11-23 11:46:24
本港樓價從去年歷史高位顯著回落,中原施永青一·認為,樓市不但已跌破第一條臨界線10%,正向第二條臨界線即20%邁進,若政府不及時推出穩定樓價措施,全年樓價挫逾20%的機會很高,屆時或會引起市場恐慌,並形成金融風險。