業主反鋤價五大殺技

「代理鋤價(業主)8式」：

1. 加息不利樓市(減價兩成)

2. 經濟仍未復甦(大冧市來臨)

3. 俄烏戰爭使到世界通貨膨脹

4. 移民潮仍然持續(chuck爆市)

5. 中港未通關(五年內通不成)

6. 香港人才流失(每年走15萬)

7. 樓市牛市已兒，熊市正來臨

8. 疫情反彈9,000宗，打擊消費

過去一年，約有121,500名港人離開香港，相當於人口減少1.6％，為連續第3年下降，創下60年來最大降幅。 《彭博》8月26日一篇報導分析香港人才大量外逃的嚴重性，威脅香港的金融中心地位，尤其是35歲以下的年輕香港居民中，約有20％希望奔赴海外，導致勞力減少至10年新低，並加速香港社會的老齡化。

投資物業的傳統智慧，有一項是在同區同種類的資產之中，盡量買高級別資產。例如寫字樓分甲、乙、丙幾個等級，就應該先考慮買甲級。好景時，甲廈租金上升較快，加上受追捧，回報率可能較低，換成呎價就更高了。到了跌巿，甲廈的租戶是大公司，信用度較高，衰退中破產機會遠比小租戶低。

另外，大企業預算都是以年計算，跌巿伊始之時，公司也許會放慢擴張步伐，卻甚少即時大規模縮減開支。因此，如果跌巿僅幾個月調整，大租戶尚未通過來年預算情況就穩定下來，那麼就不會改變長遠的租賃策略。就算衰退期較長，大租戶真的要削開支，業主也早應該心中有數，有幾個月時間準備。

美國聯儲局接連大幅加息，對本港樓市的負面影響浮現。差餉物業估價署（下稱差估署）昨天公布的整體私人住宅售價指數連跌兩個月，7月最新報376.1，按月下降1.65%，較去年同期更加急挫5.5%，亦是2020年2月錄得373.4後的接近兩年半低位。業界人士估計，今年第三季樓價或按季跌4.1%。

差估署公布的最新樓價指數顯示，整體私人住宅售價指數在6月下跌0.93%後，7月跌幅擴大至1.65%，一連兩個月向下，合共跌2.56%。最新的7月樓價指數為376.1，較2021年同期的398，按年挫5.5%，亦創29個月、即接近兩年半的新低。今年首7個月整體樓價已累跌4.52%，完全蒸發去年全年約3.69%的升幅。

新冠疫情困擾本港逾兩年半，最受嚴重打擊的酒店業亦重新洗牌，近70年歷史的佐敦新樂酒店於兩年前結業，之後一直丟空。據悉，原有10層酒店部分，近期獲一家經營旅館的集團租用，料月租逾100萬元，令這座歷史悠久的物業「重生」。

新樂酒店位於彌敦道223號，於上世紀五十年代開業，曾是香港老牌酒店之一，當年是不少粵語片明星出入的勝地，但2020年6月不敵疫情而結業。該樓高11層的酒店，原本提供160間客房，結業後房間一直丟空，而酒店地下舖位則仍有租戶。

「粟米樓」是香港的特色，當年發展商為了賺取最大的利潤，普遍都會在住宅樓宇興建窗台。在又高又直的樓宇上，粒粒凸出來的窗台，遠看就好似粟米一樣。

「粟米樓」的起源，就要追溯到殖民時期的1980年代，當年屋宇署發出作業備考，容許發展商設置最深50cm的窗台，由於年代久遠，原因亦無從䅲考。結果一向賺到盡的發展商當然不會放過機會，其後便將窗台所佔面積，計算入賣樓時的建築面積，置業人士就由當時開始需要真金白銀購買窗台，發展商自然賺到盤滿砵滿，香港樓市由此展開「發水樓」的第一章。

美聯集團今年上半年錄得收益約17.15億元，較去年同期的34.46億元減少約五成。該集團指出，主要由於第五波疫情加上嚴厲的社交距離措施等，壓抑買家的意欲和需求，令成交金額和成交量於首季大跌；疫情期間業主們只給予有限度的租金寬減，以及上半年一手市場極其淡靜，導致中期業績出現虧損。

美聯集團主席黃建業表示，全面通關未有時間表，高昂租金令經營成本居高不下等，代理行業面臨「生死存亡之秋。

銀主盤趨勢蔓延至全幢物業，深水埗大南街一幢商住大廈，由銀主以3950萬元售出，物業5年間貶值350萬元。

上述大南街180號，地下為商舖，1及2樓為寫字樓，3至5樓為住宅，總建築面積約4411方呎，由銀主以3950萬元售出，平均呎價約8955元。

據了解，原業主於2017年斥資4300萬元購入，去年疑因物業斷供而淪為銀主盤，現作價較5年前購入價賬面跌350萬元或8.1%。