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資深會員專欄
香港樓市的思想泡沫何時爆
 
浪子心聲
2017年7月27日

近日在媒體還有少量文章認為香港樓市沒有泡沫,主因為現今香港銀行M1存款比97年多出幾倍,表示貨幣供應充足,購買力強勁。還有香港的樓宇有六成沒有按揭,這些業主隨時可以加按,拿出首期幫子女或自己再買一層樓,所以樓市的升勢應該還可以持續,沒有泡沫時,更不用說什麼泡沫爆破!

但從行為經濟學大師及2013年諾貝爾經濟學得獎者羅伯特.希勒(Robert Shiller)「思想泡沫」定義分析香港樓市得到的結論是香港大眾市民多已感染「買樓必賺、樓價只升不跌」的「思想病毒」,在過去5年買樓必賺錢已在香港成為「社會流行病」,在現今樓價已大大超出一般港人負擔能力下,難以說香港樓市沒有泡沫,應可說泡沫已相當明顯。因此我個人認為值得討論應是香港樓市泡沫「在什麼情況會爆」和「什麼時候爆」。

「思想泡沫」的「形成」和「爆破」都需要實質經濟條件支持,而香港樓市泡沫形成的實質經濟條件是土地供應不足,這是由於政府自03年起大幅減低土地供應,形成私樓供不應求,令價格不斷上漲,在傳媒和地產代理的刺激下,令投資者情緒高漲,形成「買樓必賺、樓價只升不跌」的思想病毒得以廣泛傳播,並在此傳播過程中的樓價不斷上漲,讓思想病毒不斷合理化,到達不認同樓價必升就是傻瓜,或說樓價會跌就是食糞專家的社會現狀。

同樣地香港樓市泡沫的爆破亦需要實質經濟條件支持,我個人認為在過去幾年特區政府的不斷增加土地供應,目標大約維持每年兩萬個公營房屋及兩萬個私營房屋供應,慢慢形成打破香港住房供不應求的經濟條件。港府已多次表示未來三至四年有九萬六千個私樓供應,但由於上界政府的公信力低迷和實質供應還未到位,因為過去兩年賣的多為遠期樓花,隨著新一界政府由林鄭月娥領導的新班子,公信力和執行力已大大提升,在過去的三星期,廣大香港市民應有目共睹。自7月起,中原城市指數已開始有回落跡象,連跌三星期,但這並不表示樓市即將爆破,這只不過是思想泡沫爆破的初始階段,因泡沫的爆破還需實質樓價不斷下跌,才能慢慢消除「買樓必賺、樓價只升不跌」的思想病毒。

(1)樓市軟著陸,泡沫自然消失
在今界特首選舉已反映到中央對港政策的大改變,香港特首已改變為「純委任制」,我們的特首主要是向中央問責,地產商對香港政策影響已大幅減退,而中央給林太的一大任務就是解決香港住房問題,香港各大地產商亦瞭解到形勢的改變,自7月起地產界已出現「民不與官鬥」的現狀,其銷售策略已有所改變,有個別的樓盤已減價,同時已有大地產商成功補地價,港府在毋須賣地下亦能增加供應。在港府實行每年約二萬個私樓供應下的不斷賣地,未來香港差不多每月都會有新盤推出,隨著過去幾年推出的樓花到達入伙期,香港樓價應會慢慢調整,在特區政府的公信力不斷增加,傳媒將會不時報導樓價下跌的消息,廣大市民對「樓價只升不跌」的睇法應漸漸減退,形成打破思想病毒的條件。以上論述的樓市軟著陸情況是最理想的,在長期陰跌下令樓市泡沫自然消失,但我個人相信現實不會這麼理想。

(2)高成數按揭引發的泡沫爆破
自2015年尾開始,香港各大地產商便以提供高成數按揭賣樓,最少8成半,甚至有高於十成的按揭,因此已有不少財力不足的市民入市,同時聽說有部分有實力買家,原本只想買一個單位,但因高成數按揭的優惠及之前一約多伙的漏洞,在地產代理的推波助瀾下,以一約多伙買下多個單位,這些買家實質在與地產商對賭,3年後如樓價沒足夠升幅,就不能轉按到銀行,需付高息或補二按款項。但由於香港私樓供應在未來兩三年應一一到位,樓價橫行機會都不大,3年後樓價跌半成已是非常樂觀。因此在世界經濟風平浪靜的情況下,2019年尾前這些賭輸給地產商的買家,由於無法轉按到銀行而需低價賣樓,因而引發樓價較大的調整,這次急跌才是真正的樓市泡沫破滅。這亦算非常理想,因為已假設,沒黑天鵝事件,全球經濟穩健發展,尤其是美股繼續穩健上升,利息加幅不急不高的情況才會這樣發展。

(3)美國股市引發的泡沫爆破
縱觀全球經濟及政治形勢,尤其是特朗普成為美國總統後出現「通俄門」事件,我認為以上兩種情況令香港樓市泡沫爆破的機會不大,機會比較大的應是由美股未來一或兩年後的大幅調整,因而引發港股急跌,繼而引發樓市急速下跌的泡沫爆破。主因是近期美聯儲局主席耶倫對通脹之惑已改變了加息憧憬,加上特朗普有可能讓耶倫連任聯儲局主席一職,其因由可能為特朗普在政治形勢不佳下,希望經濟穩定發展,把醫治QE後遺症的手段如加息、縮表減慢及延遲。在這情況下,美股有很大機會在未來一兩年繼續上升,造就美國股市新一輪的股市泡沫。現階段香港股市並沒有泡沫,很多港人還未入市,對股市戒心還高,更沒有「買股必賺、股市只升不跌」的思想病毒,因此我認為未來一兩年,香港股市將隨著中央希望借助香港成熟的金融系統發展內地股票市場,及美股的持續上升,香港股市將日漸熾熱,加上傳媒的火上加油,港股大時代將再次出現,股市的思想泡沫亦同時形成。這次牛市有可能維持年半至兩年多之久,在美國總統大選前一或兩年前爆破,快則2018年尾,遲則2019年尾,由於股市泡沫的爆破,部分港樓供應亦約在同時期到位,如在2019年尾爆破,以高成數按揭買樓的泡沫亦同時爆破,港樓的調整有可能非常之大。

簡單總結,以行為經濟學分析香港樓市泡沫及國際形勢作出大膽預測,香港樓市將會在未來一至兩年陰跌,而跌幅不高,但同時期由於美股及港股的持續上升,股市的思想泡沫將會不斷成長,但隨著2020年美國總統選舉的來臨,在2018年尾至2019年尾期間,極可能出現股市泡沫爆破,繼而令香港股市樓市一同爆破,若高成數樓按同時爆破,港樓市的跌幅可能相當高,大眾不能排除這可能性。

 
 
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1. 青蛙 2017-07-27 07:51:10
😂
CCL好快跌到118
千祈唔好買,個個月準時交租
又或者買大灣區啦🐸
2. 孟波 2017-07-27 09:32:42
充足
3. 十郎 2017-07-27 10:31:10


      浪兄 :

      1------耶倫在7月17日 , 自己暗示不再連任。

      2------2008年 , 道指最低是9387點 , 今日是21711點 。驚唔驚 ?  道指危唔危 ? 


4. 肥佬 2017-07-27 10:47:11
聰足=充足
5. 自我陶醉 2017-07-27 12:18:10
即使有泡沫都唔一定即刻會爆,佢係都唔爆你吹咩! 從投資角度睇,話知佢幾時先爆,最緊要係遠離危險,永遠立於不敗之地。 現在的美股同港股有一個共通點,就係好多散戶都未入市,我估仲有水位,最理想係調整番些少先再爆上,好過日日吽住一百幾十點。
6. Bos fan 2017-07-27 13:14:39
咁我收多兩年租又睇下點啦
7. Johnny 2017-07-27 17:10:05
敢問一句樓主有無樓?
8. 回7樓 2017-07-27 20:23:23
記得樓主提倡租管的,9x9 係租租吧
9. 資深獻醜淡淡 2017-07-28 10:58:10
咁嘅水平學人出文簡直獻醜,just looking for excuses to support his 主觀願望,繼續租樓日日賺吧!
10. 路邊人 2017-07-28 13:24:20
9樓人兄,這編淡文寫得有文有路,就算係主觀都幾有道理。

你覺得這文差,不如你推介幾編更好的文章給大參考下?
11. 中原高層府話 2017-07-28 14:05:59
在一點鐘的無線午間新聞,睇到政府話未來供應增至9萬8千,但中原高層接受訪問,就話由於供應同需求同時增加,下半年樓市會上升半成。供應增加就係事實吖,那裡來個需求增加呢?

啲地代講物都話升,真係有思想病毒!

12. 職業病 2017-07-28 14:25:29
地代講樓價只升不跌,不是思想病毒,而係職業病。

所以地代論樓市,沒多大參考價值,包括施先生。
13. 向飯民說不 2017-07-28 15:16:10
7樓,樓主邊會有樓,不過有一樣可以肯定的是要香港樓價跌,必定是老美泡沫先爆。
14. 柯士甸道 2017-07-28 22:26:10
今晚渣車經過柯士甸道,地代旺街竟然出現兩間吉鋪,地代無生意到鋪都要縮,個市係唔靜得咁可憐呀?
15. I am nobody 2017-07-28 23:16:02
樓主望樓市大跌,但為何望穿秋水仍看不見?主觀的願望與客觀的事實,兩者有很大差異時,樓主是否也應該檢視自己的假設與收習到的資料,是否互相對應或只是以篇蓋全,以附合自己的期許。
樓市也許巳泡沫化,但樓主在期望什麼?樓市泡沫爆破後,更多年輕人有能力上私樓?更多貧苦大衆可更快上公屋?自己也能夠趕上車?可是,當泡沫爆破時,銀行不會提供按揭貸款給你。你又是否有足夠資金一次付清?
樓市是否有泡沫,各説各話。但是,現今中國的客觀大環境已有重大改變,你又是否不聞不問,一無所知?

16. 淡淡的思想泡沫 2017-07-29 10:52:44
淡淡們多年來一様都有迷思,就是香港有一大埋各樣的問題,所以樓價應該只跌不升。結果事以願違,慘被夾淡倉夾到媽媽聲。

樓主以其怨天怨地怨政府,不如早些買返層自住樓,平返個淡倉吧!
17. 好友 2017-07-29 20:47:22
其實這編都唔算係淡文,要爆都係兩後年嘅事,嚟幾日好多報紙評論講到就爆咁!



18. 引刀一快 2017-07-29 21:05:31
何解睇淡就一定係冇樓呢?


19. 向引刀‧土著‧自醉‧浪子‧阿井 說不 2017-07-29 21:23:10
租樓每日最起碼要三幾百元的支出,再加上市道暢旺百物騰貴,基本開支受通脹影響,生活迫人。天時暑熱,浪子已經頭暈身㷫,頂唔順熱浪的降臨,為省卻開支,放棄良好睡眠質素禁止開啟冷氣。

轉下眼,又到了月尾,將於31號發薪,到帳後又要即刻、連忙、立刻、趕快、即時、飛快、唔可以猶疑地等待業主強制性強烈抽水,將大半份薪金老奉奉獻出來支付每月的白交租。

這般打劫紅毛鬼,進貢法蘭西的空虛壓迫生活體會,確實令常人難堪不在話下,傻燦‧土著‧自醉‧浪子‧阿井幾個確實例外,因為在他們心中早有具體答案,並堅持始終如一,永不動搖的信念,就是:《租樓日日賺》。
20. 自我陶醉 2017-07-29 22:00:32
19樓傻豹有進步喎! 今日可以寫咁多嘢嘅? 梗係呢排冇生意好得閒呢?
21. 向引刀‧土著‧自醉‧浪子‧阿井 說不 2017-07-29 22:26:45
定時定候強制性去抽租客水的職業,成日都咁游手好閒。自醉兄今個月準備好交租的租金未,有冇被人強姦的快慰?
22. 引刀一快 2017-07-29 23:11:29
哈哈哈哈

又幻想強姦人。
23. 自我陶醉 2017-07-29 23:21:28
吓! 交租要準備錢的嗎? 我買嘅基金一年派7厘幾,個個月入戶口,我淨係負責收個差價咋喎! 老實講,真係唔知要準備啲咩喎! 哈哈哈!
24. 自我陶醉 2017-07-29 23:23:35
引刀兄,

算吧啦! 睇嚟佢仲唔知咩係被動收入!
25. 向引刀‧土著‧自醉‧浪子‧阿井 說不 2017-07-30 09:14:13
好開心見到幾條無產階級繼續享受被業主無了期強姦得到快慰的親身體會分享呀… 既然租樓日日賺,白交租仲可以將所剩資源購買基金,分享金融大鱷口邊的殘渣剩餸收取7厘年息的被動收入,投資有成,又何須計較樓價有否出現泡沫呢?!

不宜自醉兄學習浪子兄開個專欄,由頭細說 股,金,滙,期~ 如何贏咗笑呵呵… 輸咗少那魔 !都唔錯啵…
26. 引刀一快 2017-07-30 13:07:35
自我陶醉兄

可能佢輸到思覺失調。
27. 可憐的淡淡 2017-07-30 21:07:45
多年來交租交到傻,錯失機會發逹,現在已經跌落香港社會的下層。冇樓不但冇尊嚴,淡淡們的老婆連高潮都冇。搞到又要引刀又要自醉,何苦!
28. 幫吓佢喇 2017-07-30 21:19:42
自陶兄,有人輸到想學股票投資,你就幫吓佢喇,佢已經有點思覺失調,到處亂post文!
29. 自我陶醉 2017-07-31 10:42:06
25樓傻豹,

難得香港啲收租佬7厘嘅一半都唔洗,就幫我孭哂揸樓同套現嘅風險,仲自動幫我交埋差餉、地租、管理費,年中真係慳番唔少,分些少俾佢洗有咩所謂啫,佢happy時我又happy。商業社會最緊要係win-win,大家成年人,你情我願,有咩話邊個強姦邊個啫!

聽你講嘢就知你係地代唔係收租佬喇, 扮咩嘢啫? 係收租佬都望租客繼續租喇,點會好似你咁諗嘢,正白痴!

哈哈哈!

30. 向引刀‧土著‧自醉‧浪子‧阿井 說不 2017-07-31 21:21:58
見到 傻燦‧土著‧自醉‧浪子‧阿井 幾個白痴鄉村仔繼續租屋日日賺真開心!假若,當香港人人有樓時,做大業主仲有Q優越感咩!
31. 大灣垃圾堆田區 2017-07-31 23:53:37
大灣區還掂已經堆積了好多垃圾,大灣香港一體化後,可以把將軍澳垃圾堆田區及香港所有垃圾都搬運到廣州,咁以後香港可以有多些地起豪宅。
32. 引刀一快 2017-08-01 01:02:58
堆“田”區?

哈哈哈
33. 施永青 2017-08-07 22:17:50

40年睇市功力哂冷 施永青︰學睇總存款數字

https://www.youtube.com/watch?v=ZORxQIjlJD4

回歸20年,樓價過97,眼見政府多次加辣,都無阻樓價凌厲升勢,中原集團主席兼總裁施永青直斥政府「無料到」︰「宜家得一招,成日調控需求,調控唔到,就加辣。藥方都開錯咗!你要換藥,起碼加多幾隻藥。」辣招同時造成二手交投很少,「那些人有份供樓,無份換樓。以前供到咁上下,又換大屋。」他慨嘆,目前真正用家買不起樓,只有投資者買到「係唔健康」︰「社會唔可以令後生仔置業無望,連娶老婆都無機(會), 應該將價格調整下。」他建議,應為未置業的香港人設立一個獨立的市場。

他指出,以中原城市指數計算,樓價只是比97年升了近六成,「但二十年才升了六成,但香港銀行儲蓄存款,97時有二萬七千億,現在有十一萬七千億,多了三倍幾!其實社會仍很有錢。」因此,現時的樓價只能說是跟用家購買力脫節,但未曾跟整個社會的購買力脫節,亦不容易下跌。加上香港樓市受投資因素影響,資金可自由進出。而內地有很多資金需找出路,買香港樓,產權有保障,市場又流通,容易套現,故他們買香港樓的機會只會有增無減。

同時,施永青不認同樓市泡沫論,因為香港住宅仍然供應不足,業主也沒有過度借貸︰「人人都要做壓力測試,仲要加3%利息,睇你供唔供得起。香港借貸狀況健康,得三成人供樓,六成小業主都供甩樓,而供樓錢只佔家庭入息三成。」

近年海航、中海外(688)等中資積極來港投地,出價亦相當「豪爽」,施永青並不擔心會進一步推高樓價,反而對香港消費者是好事︰「初初競爭在土地市場,於是地價被搶高。佢哋係進貢香港,唔代表將來會在香港人手上拎返錢。將來賣樓時,多人競爭,要搶客就不能賣貴啲,要賣平啲。現在賣得貴,不代表將來都賣得貴。如果係咁,做生意咪十拿九穩?!」他以信置(83)藍灣半島為例,97年信置牽頭的財團以「摸頂價」118億元投得地皮,總成本呎價超過6000元,後來金融風暴來襲,項目最終在2000年推出,呎價只介乎4288至5518元。

撰文:黃嘉慧
攝錄:梁正平


34. 浪子心聲 2017-11-03 12:18:33
雖然特朗普沒有讓耶倫連任聯儲局主席,但找來聯儲局理事鮑威爾(Jerome Powell),而他在儲局內屬中間偏「鴿派」,支持耶倫緩慢加息,他做下屆主席相信貨幣政策可望較具連貫性,加息好大機會慢慢嚟。正如上文估計,其因由可能為特朗普在政治形勢不佳下,希望經濟穩定發展,把醫治QE後遺症的手段如加息、縮表減慢及延遲。

在這情況下,美股和港股應如上文大膽預測繼續在未來一兩年緩慢上升,造就美國和香港股市新一輪的泡沫。經過三個多月的觀察,港股雖然已升到二萬八千多點,現階段香港股市仍沒有思想泡沫現象,很多港人還未敢入市,對股市戒心依然非常高,沒有「買股必賺、股市只升不跌」的思想病毒出現,因此未來一兩年,香港股市應會繼續以「慢牛」形態上升,加上中央希望借助香港成熟的金融系統發展內地股票市場,香港股市將在2018年日漸熾熱,到時加上傳媒的火上加油,港股大時代將再次出現,股市的思想泡沫亦同時形成。但美國總統大選將在2020年舉行,泡沫有可能在大選前爆破。