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資深會員專欄

2024 新年祝願:風調雨順

 

珍惜香港

法團專業投資者
SMIEEE.MSc(ICDE)
http://facebook.com/hongkongtruevalue/
2024年1月1日
※珍惜香港※.2024-01-01 00:00【2024 新年祝願:風調雨順】

五、四、三、二、一 … 新年快樂!! HAPPY NEW YEAR!! 

各位,又一年啦!翻睇網站,原來距離上一篇,已經有成十個月。記得當時我話,至少到年中至會考慮再出文,結果呢,又係無了期咁拖。不過拖還拖,每年總有條死線,因為一到元旦日,踏正零時零分,我【珍惜香港】就會準時彈出嚟,率先為大家獻上新年祝願。 


過往三年,我將祝願寫上專欄:2021,我祝各位全年好運;2022,我願大家滿滿幸福;2023,我盼各位勿忘初心。三年過去,唔知道我對你地嘅祝願,有冇實現? 

食自己

如果你嘅答案係 YES,咁我恭喜你!你既幸運,又幸福之餘,仲守得住初心,唔會因為世界嘅巨變、社會嘅巨變而變咗質,即係話,你係一個充滿正能量嘅人。不過就算冇實現呢,都唔使太灰心嘅,因為當今天下,充滿正能量嘅人,寥寥可數,冇你份,唔怪得你,但就千祈唔好走嚟怪我。點解? 

好簡單,首先,我寫嘅係祝願,唔係預測,冇得話準唔準。再者,我講嘅幸運,係果,唔係因,要靠自己選擇、自己決定、自己把握;要得到幸福,就要自己先去付出,所以得來不易,要靠自己珍惜;至於初心,就更加唔在講,自己嘅修為,當然要自己堅守,唔通靠我幫你守? 

車!咪即係食自己!YES!就係食自己。近年我見好多人,尤其係啲投資者,都幾大怨氣,個股市係咁跌,成交額創五年新低,究竟啲資金去咗邊?國家隊去咗邊?我總覺得,大家似乎唔係需要人地嚟救市,你地需要嘅,係一條大水魚。呢個世界,係冇一個國家或者地區嘅政府,會為咗救市去同你瞓身。記得當年亞洲金融風暴,如果港府冇足夠信心擊退炒家,又點會大大手掃港股?要知道,輸咗,會好大鑊,果鋪真係唔講得笑。風雨過後,港府將手頭上嘅股票打包,成就咗今日嘅盈富基金。當年盈富上市,規模四十三億美元,唔單止係果陣亞洲除日本以外,歷來最大型嘅 IPO,仲為香港嘅 ETF 市場,開創咗先河添。 

投資者嘅角色

所以話,做得投資者嘅,就要有自知之明。多年前我寫過一篇《市場嘅角色》,後來呢篇嘢,仲上埋債券通。當時我話,做生意也好,投資也好,最重要係清楚自己,响市場裡面,擔當乜嘢角色。回顧歷史,有邊單大鑊嘢,係由政府埋單?政府唔埋,邊個埋?投資者囉!全球最有能力幫人埋單嘅國家,從來都唔會埋單,只有你同佢埋單。唔好扮失憶,雷曼果劑嘢,你地當中,有冇人中過招?FINE,遠嘅唔講,講近啲,舊年三月,美國矽谷銀行、簽名銀行,相繼倒閉,耶倫一堆廢話,講到尾,咪即係唔想救。不過呢單嘢,我唔多講,費事又俾人老屈成紅粉,話我下下針對老美。我想講嘅,係佢呢個浪,好衰唔衰,捲咗去北大西洋對岸果件瑞士度。瑞信年報一出,股價即插兩成四,央行出哂口術話會救喎,轉個頭呢,咪又係 CALL 佢粒瑞銀埋單。不過人地邊有咁好死,瑞信總值 170 億美元嘅 AT1 債券,連換股都嫌費事,直送狗頭鍘侍候!開鍘 ... 鍘!吓?瑞士,一級信譽品牌,AT1,一級資本債喎!連人稱垃圾債嘅內房,都冇咁狼死。唉,呢鋪真係渣都冇,又唔知邊班投資者中招。 

投資秘笈第一條:有錢齊齊賺,埋單請過主! 

 

我唔係講笑,世上有邊位投資者,冇幫人埋過單?食得鹹魚抵得渴,最成功嘅投資者,就係賺錢最多,埋單最少。就睇美國政府,每年淨係俾債息,都超過一萬億美元,你估最後邊個埋單?所以一星期前,老友【歷史長河】提到,我話美債可能會終極一爆呢個預期,只不過係簡單嘅宏觀 PROJECTION,至於概率大過武統台灣,係因為有朋友夾硬要我比較啫,唔使太認真。美債幾時爆呢家嘢,係充滿變數,大家唔好咁腦定,因為美國係唔會等到自己冇得揀果陣,先嚟做呢個決定。仲有,邊個話美債爆,一定會好似你地諗果種一次性?人地可以玩局部,玩針對,求其揾個借口,鍘你一大筆,順便大幅減債,又傷唔到自己,你咬佢?就睇 AT1 事件,170 億美元變廢紙,對瑞士、瑞銀,有幾大影響?咪只得一個負面展望咁大把 

所以話,如果你仲以為,金融,就等於股市,咁你就真係未見過世面,炒炒賣賣,你輸我贏,算乜投資?算乜金融?作為一名債券投資者,我全盛時期,槓桿去到盡,持貨高度集中,但從來冇忘記過自己嘅角色。早响 2015 年,我就留意到,有啲內房企發債,係為咗爭持土地,而唔係投放資源响土地嘅發展度。直到 2018 年,我已經意識到,內企新債蓋舊債,開始違反我地借錢俾人發展,而唔係攞嚟燒呢個大原則。之後,我地手起刀落,全軍撤退,結果避過咗一劫,跟著幾年都冇再玩債。唔好問我玩乜,如果我話係股票,仲有錢賺,你地信唔信? 

投資者,從來都係食自己,冇得怨天尤人。最失敗嘅投資者,唔係輸錢,而係輸咗錢,就怨政府無能,怨國家唔肯瞓身救市。就睇內房,一個恆大,負債 2.43 萬億人仔,借咁多錢,又交唔到樓,啲錢究竟去咗邊?歌舞團、足球隊、皇宮屋定係果一千部電動車?另一邊廂,碧桂園,負債 1.43 萬億人仔,啲錢又去咗邊?前年交咗近 70 萬套房,到舊年年頭,都仲有成 107 萬套未交,各位,係 107 萬套房,唔係 107 萬隻毛公仔!截至上年六月底,內房總負債,高達 53 萬億人仔,同時間美國國債總額,啱啱就突破咗 32 萬億美元,即係話,中國內房總負債,幾乎係成個美國嘅四份之一,人地就可以無限印錢啫,你當自己乜水?叫阿爺救到個市大幅反彈,等你地班投資者返家鄉鬆人?叫國家大幅宰割啲民脂民膏,或者搞到破產,去幫果班花天酒地嘅內房企埋單?現實啲啦!投資者埋單,從來都係不明文嘅國際共識,你唔係今日先至知嘛? 

微觀束縛、宏觀盲點

所以我睇嘢,係非常客觀,唔好再老屈我紅粉,去掩飾自己嘅偏私。前年年中,內地爆爛尾樓停貸風暴,之後央行以保交樓為目標,推出「救市 16 條」,年底人行又出招,放水兩千億保交樓。你班房企想要錢咩?用嚟交樓就得,其他嘢唔該食自己,出蠱惑嘅就拉人封艇。如果唔係咁,碧桂園又點會咁神心,砸鍋賣鐵去撲水減薪兼大削開支?所以有評論話,內地救市唔夠力,難阻經濟下滑,唔使你講都知。阿爺救市,係救市民,唔係救市場,房企食自己,投資者埋單,結果股市跌、債市跌。你可以話,中央只係要社會穩定,想保住自己嘅政權啫!我想問,就算係,咁又點?主席有幾愛民,我唔知,但愛民,都要講條件,唔通好似偉大嘅孫中山咁,唔愛權力,結果搞到連愛民嘅條件都冇埋?中國維穩,歐美維票,體制唔同,原理一樣,我用同一標準睇世界,你呢?又有幾重標準? 

不過講真,無論你點做,廣大嘅中國人民,都未必會感謝你。艱難時期,怨氣沖天,唔鬧政府,唔通鬧自己?世界各地都係咁,自己果碗飯,總係唔夠隔離香。就睇抗疫,有邊個國家或者地區嘅人民,會話自己嘅政府,做得好過人地?尤其係中國內地,互聯網發達,資訊爆棚,一蝸蜂文化、標籤文化,絕對唔比我地香港遜色。話說今日嘅國家總理李強,輿論中嘅一個污點,就係佢响上海封城果兩個幾月,做咗市民嘅出氣筒。我睇嘢,好簡單,整整三年疫情,上海衰極都只係果兩個幾月。我唔認識李強,亦冇必要撐佢,但我唔會因為十個上海朋友裡面,有八個鬧佢,就隨便去否定一個人,亦唔會因為網上一蝸蜂話某樣嘢係事實,就認定係事實。不如我打個比喻,假若你十個香港朋友裡面,有八個話 831 死咗人,你又信唔信? 

呢個世界,係充滿假象,同無數謬誤。世人對世事嘅所見所聞,加上自身遭遇,往往就形成咗一道微觀束縛,對宏觀世界產生盲點,以致失去方向,或者走錯方向,嚴重嘅話,甚至會進化成所謂「獨角腦殘」。至於乜嘢係獨角腦殘,我唔重複解釋,未聽過嘅,就自己 CLICK 去睇。我話過,鑒於時空有限,我嘅文章,只會寫啲為世人所忽略嘅重要人事,即係所謂宏觀嘅盲點。通過展示出,响背後推動緊呢個世界嘅,宏觀因素,同因果關係,為大家掃除盲點。其中一項,我取名為「現在嘅基礎因素」,即係當下唔會隨便受市場變化影響嘅長期因素。 

香港樓市,有得救

宏觀因素,看似高深,但其實只不過係有如,人望高處,水向低流,啲咁簡單嘅道理。不過原來,你話人望高處,水向低流,都仲會有人唔明。最麻煩嘅,就係狂追問你,憑乜嘢咁講?有乜嘢證據?有乜嘢數據?我真係唔識得點答。無他嘅,微觀嘢,始終係太貼身、太真實,束縛之緊,盲點之深,牢不可破。所以我終於明白,點解不時會有人話我寫啲嘢,好深,或者好玄。記得多年前,我响網站談論樓市,話今時唔同往日,唔好再用埋哂啲舊思維去諗嘢。當時有位署名【自我陶醉】嘅網友,寸我提出嘅所謂新常態,話係樓價將會好堅,但係堅得嚟又會跌,跌得嚟又堅,總之就係堅,唔可以再用舊思維分析啦!跟住另一位【西門吹雪】,就話我講嘢好難明,睇唔明所以冇得回應喎。 

我話香港樓市堅固,但冇話過樓價冇得跌,呢兩句,看似矛盾,但其實好合理。港樓長期供不應求,呢個「現在嘅基礎因素」,多年來都冇變過。一個長期供不應求嘅市場,當然堅固,但唔代表個價唔會跌,因為樓價只係反映當下市場嘅信心同購買力,响我嘅字典裡面,屬微觀因素。就睇最近香港嘅樓價,已經從兩年半前嘅歷史高位,下跌咗超過兩成,但住宅租金指數,就創四年新高。呢個正正就引證咗港樓供不應求,但樓價下跌呢個矛盾現象。至於內房又點?坊間評論,好多時候會將香港樓市,同內地樓市比較,甚至係掛勾。但其實,兩者嘅基礎性質唔同,內地樓市嘅問題,係供過於求,係冇得救,或者換句話講,只能夠用政策穩住,然後慢慢回復。所以,救市民,唔救市場,又或者先救市民,後救市場,你維唔維穩,呢個都係 ONLY SOLUTION。 

但香港嘅情況唔同,港樓長期供不應求,所以香港樓市,有得救。 

既然港樓長期供不應求呢個宏觀基礎因素不變,樓價下跌只係基於信心同購買力兩項微觀因素,香港樓市,當然有得救。不過我好疑惑,港府究竟係唔識得救,定係唔想救,定係認為冇必要救。兩個幾月前,阿超响佢份施政報告裡面,宣佈咗一啲到喉唔到肺嘅減辣措施,果然,減辣兩個月,樓市全無起色,仲創下七年新低添。不過最抵死嘅,係响十一月頭,阿茂果段風涼話,佢話,俾市場冷靜一下,係好事嚟,至於負資產囉喎,死唔去嘅,準時供樓,銀行又點會 CALL 你!聽完之後,我真係呆咗,阿茂你究竟知唔知,樓價每跌 1%,會有幾多中小企俾人 CALL? 

救市唔係街市買菜

作為手握香港命脈,兩位最高級嘅政府官員,阿超阿茂呢對夢幻組合,可謂一絕。香港政府,可以無所作為,但就絕對唔可以冇危機感。記得我响年半前,阿超啱啱上任特首果陳,寫咗《初心(特首篇)》,當時我已經好精準咁指出,香港將會面對嘅問題:政府再陷財赤邊緣,加上中美步入長期矛盾,俄烏開戰、環球經濟嚴峻、金融動盪,阿超究竟有冇聽書?我期望佢能夠好似當年【老曾】咁,帶領香港,再一次谷底抽身。話說金融海嘯果年,銀行出現擠提,港府辟謠後,跟手就將存款保障,提升至無上限,掃除咗因為信心危機,引發連鎖反應嘅風險。但如果當時港府只係出半招,係咁易提升少少到五十萬,你估後果會點? 

出招,從來都係要狠,邊有話出半招?廿年前,港府為救樓市,拋出舉世聞名嘅孫九招,九招一出,連幾乎化成骨灰嘅樓市,都要彈返起身。後世將樓價高企,歸咎於孫九招,我想問,落重藥去救一個垂死嘅病人,唔通仲要斟酌埋隻藥有乜副作用?人都要賣蛋啦,仲講乜副作用?如今樓市基礎堅固,樓價仲未跌到觸發連鎖經濟效應嘅臨界點,唔好話我知你冇辦法,除非你冇心。如果你問我,有乜嘢辦法,我唔係專家,不過以下五招,就一招都唔少得。 

。辣招全撤,SSD 年期縮至一年
。高調剎停明日大嶼,集中資源發展大西北
。永久放棄發展高球場,已收土地發還球會
。大幅放寬住宅樓按壓測
。响聯繫匯率框架外,為住宅樓按放低息水 

呢五招,係最基本,救市唔係街市買菜,邊有價講。如果唔係為咗繼續封鎖炒臨約嘅行為,就連 SSD 都可以撤埋,至於第二、三招,就係救市兼撥亂反正。我唔係睇死你香港政府,但你真係冇能力同資源,同時搞掂明日大嶼加大西北,倒不如集中火力搞好一邊,順便收一收個供應預期,刺激下個市。再者,全球債市供過於求,金融環境勢必長期動盪,加上政府財力大不如前,明日大嶼又涉及大量融資及不確定性風險,早就應該要剎停。至於高球場,本身擁有無可替代嘅歷史價值,以及具地標性嘅國際化商業及體育交流價值,一開始就唔應該擺佢上枱。 

至於最後兩招,就係要釋放購買力,具體點做,你揾啲專家諗掂佢,唔好問我。我已經講過好多次,香港自身嘅經濟結構,係冇條件加息。加息,完全係為咗保住聯繫匯率,一個即將過時嘅貨幣政策,代價就係犧牲香港嘅經濟民生。早响 2017 年頭,中美矛盾始現雛形果陣,我就提出咗一個「痴人說夢」建議,改革聯匯,以港幣暫時充當國際貨幣嘅角色,三年後,我話呢個痴人說夢,已經變成燃眉之急。香港政府,就算唔改革聯匯,都應該為將來關乎聯匯嘅變數同風險做準備,就算唔做準備,都應該為聯匯帶嚟對經濟民生嘅負面影響,制定一系列化解措施,而唔係乜叉都唔去做。 

完全冇危機感

上星期老友【歷史長河】果篇文章,寫得真係冇錯,呢對夢幻組合,自我感覺良好,完全冇危機感。話說港府 2023-24 年度上半年,累計財赤達 2,243 億,仲好意思講乜嘢 1,777 億,你估香港係美國,借咗等於賺咗?財政儲備呢,截至上年九月底,得返六千幾億,就以半年當一年推算,即係三年後,香港可以埋單。吓?咁仲派乜嘢消費券?唔好話你冇早知,就連我呢隻蟻民,早响阿超上任特首果刻,就已經知道港府正陷財赤邊緣,阿茂你究竟有冇聽書?十個月前,我話唔讚成政府再派消費券,因為當消費券成為慣性,就已經失去咗提振經濟嘅作用,再派都只係燒錢。 

不過阿茂派得嘅,就梗係要攞,點解?各位大小業主,翻睇一下上季果張差餉單,你就知我講乜。記得當年,一聽到林鄭搞乜嘢「理財新哲學」,我就知道好大鑊,尤其係經常性開支,易加難減,佢就偏偏要針對呢件嚟加。半個月前,財政預算案展開公眾諮詢,阿茂透露,响林鄭任期之內,每年嘅政府開支,由 4,700 多億,暴增四成至 6,600 多億,每年洗多果兩千億,減唔減得返先?上年度,你揾馬會開刀,明明係自己理財不力揾人埋單,仲要係威係勢,叫人地諗掂佢;來年度,你又會揾邊個開刀?中小企?業主?定係中產?會唔會又叫佢地諗掂佢? 

話說上月初,穆迪將港府嘅信用評級展望,降至負面,即時惹起輿論熱議。我唔意外,一個地區嘅財政實力同理財能力,係信用評級嘅最首要參考因素,港府單係呢方面,就已經夠哂負面。不過奇怪嘅係,穆迪反而認為港府財雄勢大,理財有道,仲大讚果隻就嚟過時嘅聯匯制度,可靠兼穩定添。吓?既然香港咁堅,有乜負面?哦!原來又係國安法、選舉制度呢抽嘢,搞到香港各方面冇哂自由喎!仲有,你同自己果道強大後盾,即係你嘅國家呢,走得太埋啦!YOU HAVE CHOSEN THE WRONG SIDE!你地應該同國家劃清界線,甚至脫勾,咁就夠哂正面啦! 

最初,我都仲係一頭霧水,但見到一大班香港傻仔,竟然真係將個矛頭,指哂向人地想佢地指果處度,咁我就終於明白哂!原來再早一個月前,穆迪將美國嘅評級展望,下調至負面,但個負面理據,就好正常。人地真係針對美國財政實力同赤字嘅情況,作為展望嘅首要參考因素。不過美國政府,就當然唔係好高興啦,穆迪好大都係一間美國公司,你唔做返啲功課,唔使旨意有運行。今次見你地班香港人,個個係咁怨國安法,遷怒自己嘅國家,拜登話:穆迪,GOOD JOB!我既往不咎! 

所以有時候,都唔可以完全怪哂政府嘅,我地香港人自己,又幾有危機感?一見到人地,反其道而行,就要認清形勢,唔好人地叫你踩,就一蝸蜂走去踩。人地想你忽略,唔想你著意嘅,甚至大讚你果啲,政府嘅財力,聯匯制度,呢兩味,先至係最大鑊! 

國際投資中國中心

不過話分兩頭,穆迪始終係間有頭有面嘅國際評級機構,香港人俾佢老點,情有可原。但原來,連內地網民嘅爛 GAG,都可以搞到你滿城風雨。話說舊年八、九月間,內地嘅社交平台,開始出現將香港眨成「國際金融中心遺址」嘅講法,呢個講法,甚至仲上埋維基百科添。經過幾個月發酵,港府高官,以及一眾名人,紛紛回應。許局長話,遺址講法站唔住腳,香港機遇大於挑戰;富衛主席馬時亨,就直頭話係廢話。不過我最欣賞嘅,就係金管局總裁余偉文,佢話,得啖笑,可謂一針見血。 

我都話,如果你以為,金融,就等於股市,咁你就真係未見過世面。回應者之中,係得余總講得出重點,金融,係包括貨幣同資本市場,而股市只不過係後者嘅一個部份,只不過呢部份,大家都見得到,仲日日係咁盯住添。其他更大甚至更重要嘅部份,例如銀行體系、貨幣市場、債券市場等,同香港實體經濟嘅關係,其實仲比股市密切。如果响你眼中,只係得股市嘅話,咁香港由始至終,根本就唔係乜嘢國際金融中心。中資股嘅市值同成交額,已經佔咗港股八成,餘下嘅主要都係港企,外國公司只佔港股極小部份,咁即係話,香港只不過係一個「國際投資中國中心」啫! 

其實,世界各地嘅公開金融市場,都係國際資金投資當地嘅市場,只有美國,先至係真正嘅國際金融中心,點解?因為美元,係國際貨幣囉!所以,能夠動搖香港國際金融中心呢個地位嘅,就只有上海同深圳,別無其他。除非中國金融全面開放,又或者同世界脫勾,否則香港都係國際投資中國嘅惟一樞紐,係 MONOPOLY。呢個就係支撐住我地,作為國際金融中心地位嘅「現在嘅基礎因素」,只要呢個因素不變,香港嘅地位,穩如磐石,分別只不過係個 SIZE 有幾大、有幾細嘅問題。 

香港已經算係咁

所以早前彭博社報導,印度股市排名直迫香港,甚至將會超越香港,只係大勢所趨,唔係香港自己做得唔夠好。過往中國經濟發展過快,快到連個世界都配合唔到,甚至出現咗抗體,依家已經進入調整期,而印度就啱啱進入高速發展階段,啲國際資金,就梗係走哂去人地果邊。講真,印度要大搞金融,驚果個唔係香港,而係新加坡!仲有,如果你只係因為一個股市嘅排名,就認定印度經濟,迫近香港,甚至好過香港,咁我都係果句,你真係未見過世面 

我地評論一個地方嘅經濟好壞,往往會引用一啲宏觀數據,果啲數據,個名就叫宏觀,但其實好微觀。例如通漲,唔代表經濟一定好,通縮,亦唔代表經濟一定差,要睇埋推動通漲或者通縮背後,一系列宏觀因素,從而了解大局嘅現狀同趨勢,先至可以評定。尤其係股市,根本就反映唔到當地嘅經濟,恆指兩萬點,今日就叫高啫,他日由四萬點急跌至兩萬,就係叫股災。700 股價六百幾果陣,騰訊賺大錢,最近跌破三百,騰訊又係賺大錢,呢間巨企,跟本就冇衰過,只係賺好多,定係賺好好多嘅分別。美股屢創新高,但紐約,就通街都係流浪漢;港股再試新低,但港人差極都仲有劏房住。 

最近香港,失業率創三年新低,十月份港人北上消費,再創單月新高,啱啱呢個聖誕節,三日就有百三萬人次離境,我想問,香港嘅經濟,有幾差?因為個股市?因為個樓價?各位仲記唔記得廿年前,香港係乜境?真係差嘅話,大家就龜縮哂响屋企,一分錢都唔願洗;真係差嘅話,「勞工界」就會走出嚟,要求取消最低工資。環觀全球各地,香港嘅經濟民生,已經算係咁,只不過呢期旺打公仔,而中小企就有啲艱難,但又未至於撈唔掂,大企乘機削減成本,至於啲大地產商,就梗係揸住你香港政府條頸,等執平地啦! 

真正嘅危機

咦?咁即係香港好掂,唔使驚啦!非也!真正嘅危機,邊有咁易俾你見到。香港人好學唔學,走去學埋人地果啲,一蝸蜂文化、標籤文化,聽到啲乜嘢遺址、排名,就走出嚟開哂 PARTY。講真,咁易俾你睇得穿嘅,又點會係堅?歷史已經證明,危機從來都係冇預警,就算有,都係國家機密,做乜要話你知。所以點解穆迪,要反其道而行,因為人地美國,都有國家安全法架! 

唔知道大家仲記唔記得,响 2020 年元旦日,我話中西大戰,係我地嘅地球,注定要面對嘅命運,仲拋出咗 CHOOSE YOUR SIDE 呢個錦囊添。一個月後,我發表《核彈篇》,除咗對 CHOOSE YOUR SIDE 作出解說之外,仲提出「金融核彈」呢個預言。不過後來,我發覺有部份人,原來由始至終,都冇明白過我講緊啲乜。我既唔係財演,亦唔係磚家,我著眼嘅,係宏觀因素,同因果關係。認識我嘅朋友都知道,我從來唔預測股市、債市、樓市,而我嘅文章內容,亦唔會有呢啲預測。所以如果你以為,我講 CHOOSE YOUR SIDE,即係話港股升、美股跌、內房債升、美債跌、或者叫你買港股、沽美股、買內房債、沽美債,咁你唔單止係大錯特錯,仲錯到離哂大譜! 

所謂 CHOOSE YOUR SIDE,只不過係作為一個中國人或者華裔身份嘅「風險」考慮,同你愛唔愛國冇關,亦同你投資乜嘢會賺錢,乜嘢會蝕錢無關。我 SIT 响香港呢個國際金融中心裡面,一樣可以投資世界各地,使乜將自己嘅資金調離香港,又或者將自己嘅資產、生意,放响啲唔知幾時會俾人封殺嘅地方?上月中,美國眾議院通過國防授權法,中港澳成為「海外敵對勢力」,唔單止係香港官員,甚至連港商都可以被查封,正正就應驗咗我响《核彈篇》裡面所講,就連同美國做生意,都會變成極高風險。咦?唔知道美國果班 FRIENDS,又會唔會跟? 

多年來,我對中西文化,以及意識形態之間嘅矛盾,以致發展到,中西大戰,影響成個地球,呢個宏觀趨勢嘅預言,基本上已經逐步應驗,家陣就只差一個「金融核彈」。當日我話,個掣,係响人地果度。穆迪當然唔敢話你知,你政府嘅財力,同聯匯制度,有幾大鑊。唔通叫佢同你講,美國已經將隻手,擺定响個掣隔離,就等你幾時乾塘,到時機成熟,就一手拍落個掣度?呢個係重大國家機密,响美國,洩露國家機密呢條罪,仲大過你香港國安法! 

金融核彈、債券疑雲

不過我見阿茂,都唔知幾腦定,上年度佢決定再派消費劵,講到庫房問題果陣,佢話,NO PROBLEM,發債囉!隔離債務佔 GDP 比例超過 130% 都冇事啦!我諗阿茂已經唔記得咗,卓慧思係點樣落台,日不落國都搞成咁,你香港乜水?就算隔離債務佔 GDP 比例,超過 300%,人地都唔會有事,係你香港先至有事,點解?因為半個地球對面果隻金融核彈,唔係對住你隔離囉! 

今日,港府庫房水頭充足,你發埋啲銀債、綠債,都只係買下花戴,順便俾啲市民收下息,不易樂乎。但將來你發債,係為咗要開飯果陣呢,個世界,就會唔同哂。到時候,你會發美元債,定係港元債?你想發美元債,向外資借錢,但人地個核彈頭指住你,點算?咁港元債呢?國際市場受唔受先?所以點解我响 2018 年頭嘅《緣結.天璣》一文裡面,特別提到,要優化港元資產,將港元債券嘅國際地位,提升至國家級別,咁就算搞唔成個「痴人說夢」,都可以為聯匯拆彈。我寫每一篇文章,都係非常認真,你以為我得閒無事做,吹下水? 

不過唔緊要,仲有香港市民嘛,果啲顏色債,反應唔錯吖!無他嘅,市民踴躍認購,係因為穩陣又有息收。但家陣你等錢洗喎,你估啲評級機構,會雪中送炭,定係落井下石?到時候,債價跌一半,唔知市民會有乜嘢反應?其實都唔使等到果陣,你再公佈多一、兩次財赤,啲評級機構就會開始做你。吓?左唔得,右唔得,咁點先至得?仲有最後一招嘅,CALL 阿爺幫拖囉!啱哂,人地半個地球對面果件,正係等緊你出呢招,跟手就拍埋落第二個掣度,一石二鳥,CHECKMATE! 

宏觀因果、連鎖效應

乜講到好似捉棋咁?大國角力,本來就係一盤大棋。你估特首、財爺,咁易做?金融風暴、沙士、金融海嘯、佔中、黑暴、新冠,回歸以嚟,有邊位特首,未中過大鑊嘢?點解你會例外?前車可鑑,若心存僥倖,完全冇危機感,就真係賣咗蛋都仲未知乜事。你搞夜繽紛、廟街,上哂電視,粉飾太平,但呢抽嘢,做你庫房件甜品都未夠班。依家中小企經營困難,真係有心幫幫忙嘅,就應該趁呢期旺打工仔,撥亂反正,拆走哂前前朝果堆民粹消極施政,例如取消限奶令,還原強積金對沖等。不過,同民粹對著幹,從來都係唔討好,呢個醜人,你願唔願意做先? 

講返正題,香港依家面對嘅結構性危機,只有一個,就係金融核彈,別無其他。而香港能夠抵擋金融核彈嘅護盾,亦只得一個,就係庫房,別無其他。多年以嚟,港府嘅財力,都係靠地產食糊,正正因為咁,香港先至可以維持低稅率,呢個最重要嘅競爭力因素,但從唔知邊屆開始,港府就總係要同地產對著幹。呢個世界,只有房地產最暢旺嘅地方,先至係經濟最暢旺嘅地方。內房就算冇得救,阿爺都係一招接一招,見招拆招。邊有一處國家或地區,係都要搞到個房地產一潭死水至安樂?有,香港囉!官商,從來都係要勾結,民粹,唔通可以當飯食?你咁好骨氣,有乜嘢 ALTERNATIVES 先?連做甜品都未夠班嘅,就無謂講啦,你果「八大中心」,只得一個係 MONOPOLY,仲係現成嘅添,至於其他果幾件,唔係面對緊國內外激烈競爭,就係十劃都未有一點,你想靠邊件食糊? 

我地觀察宏觀,最重要嘅,就係當中嘅因果關係,要救香港,就要鎖定最關鍵嘅因,即係個 START 掣。宏觀,係好 MASSIVE,就算國家領導人、美國總統,都係冇能力扭轉宏觀大勢,只可以順勢而行。人地盤大棋,正係因為睇穿咗宏觀因果嘅連鎖效應,順勢就 KO 你,既然人地可以,點解我地唔得?好多香港人,見到依家個境,都以為樓價跌,係因為股市跌:股市跌,所以經濟差,所以樓價跌。呢種邏輯,有個名堂,叫因果錯配,因為股市同本土經濟,其實冇直接關係,就算有,股市都只會係果,而唔係因。多年前我已經指出過,樓市,就係香港經濟實體,最後防線嘅一度指標,要注意,我係講樓市,而唔係樓價。 

香港個 START 掣,就係响個樓市度。所以點解今日,我文章裡面,花咗兩大節去講香港樓市。其實所謂救市,只不過係將樓市嘅堅固,反映返哂响個樓價度,就係咁簡單。我提出果五招,係要回復樓市交易嘅流動性,以及增強市場信心,同釋放購買力。具體上,港府應該 CALL 埋啲專家,甚至係各大地產商,一齊拆掂佢,唔好成日怕俾人鬧官商勾結,反正無論你點做,都一樣會俾人鬧,咁點解唔去盡啲?只要响一季之內,樓價回升一成,呢個 START 掣,就會觸動一串宏觀因果鏈,到時候你就會知道,個連鎖效應有幾震撼。我唔係講笑,就連半個地球對面果隻手都會震埋,點解?因為佢知道,當你修好個護盾之後,下一步,就係拆金融核彈。到時候,人地惟有變陣,而下一個角力,就正式開始。 

行星組曲。木星篇

BY THE WAY,今日呢篇祝願,恐怕已經打破哂以往新年祝願最長嘅紀錄。我寫嘢,從來唔會敷衍大家,為各位,解除束縛、掃除盲點,我已經使出混身解數。但如果,你總係用有色眼鏡,去睇我文章嘅話,你只會一次又一次,證明你對我嘅偏見係正確,但就永遠收唔到我俾你嘅真實訊息。記得我响 2018 年一篇回應裡面話,當一隻井底蛙,認定自己睇到果一小部份,就係天空嘅全部,咁就算佢最終跳出咗口井,亦只會用佢認定果一小部份,去演繹整個天空,希望大家引以為鑑。 

今日,我為各位準備咗一份新年禮物,就係由英國作曲家 Gustav Theodore Holst,响 1914 到 1917 年之間創作,名為《The Planets 行星》嘅管弦樂組曲,當中第四章《Jupiter, the Bringer of Jollity 木星,歡樂使者》中段,兩分鐘嘅部份,配以 NASA 一系列木星嘅實照,供大家觀賞。 

木星,屬太陽系裡面,排行第五,體積最大嘅行星。英文名 Jupiter,拉丁文 Iuppiter朱比特),係古羅馬神話裡面嘅眾神之王,即係對應古希臘神話嘅 Zeus宙斯)。佢嘅質量為太陽嘅千分之一,但已經係其餘七大行星加埋嘅兩倍半,體積又係我地地球嘅千三倍,可以話係八大行星中嘅巨無霸。由於高速自轉,木星表面大氣層形成咗色彩繽紛嘅雲帶、湍流同風暴,當中著名嘅 Great Red Spot大紅斑),係至少已經存在咗幾百年嘅巨型反氣旋風暴,單係呢個風暴,就已經大到裝得起成個地球 

話說木星嘅強大引力,清理咗太陽系裡面 95% 以上嘅大小隕石同彗星,所以呢顆巨無霸,被譽為太陽系嘅清道夫,大大降低咗地球被撞擊嘅機會。1992 年,彗星 Shoemaker-Levy 9,簡稱 SL9,運行到離木星四萬公里果陣,就俾佢強大嘅引力,扯成廿一塊直徑五公里左右嘅碎片。到 1994 年,呢串碎片以時速廿一萬公里,撞向木星嘅南半球,而威力最大果次撞擊,就等同六兆噸 TNT 炸藥,即係全球核武器儲備總和嘅 750 倍。 

風調雨順

宏觀之下,莫講話一個城市,就算一個國家,甚至成個世界,都係好渺小,我地今時今日嘅存在,只係宏觀世界一系列因嘅果。我諗過祝願世界和平,但好快就放棄咗呢個咁天真嘅念頭。和平,本來就唔現實,正如宇宙,係危機四伏,世界,亦充滿風風雨雨。與其指望無風無雨,倒不如盼望風雨,來得合時。所以我將 2024 年嘅祝願主題,定為《風調雨順》。 

响呢個元旦日,夜闌人靜嘅零時零分,我送大家一首《行星組曲。木星篇》。 

祝各位,身體健康,心想事成;祝香港,風調雨順;祝祖國,國泰民安! 

行星組曲。木星篇(點擊播放 

 
 
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1. 歷史長河 2024-01-01 00:25:40
敬過往,愛當下,向未來。
祝各位:新年快樂,身體健康,財源滾滾!
2. 雲在青天水在瓶 2024-01-01 02:24:43
2024年,歲星入辰龍,潤年無春
3. KS 2024-01-01 12:30:43

一週內拜讀兩篇鴻文,感覺好爽。


4. KS 2024-01-01 12:35:19

“珍惜香港”今年冇咁沉重,反而有D“得戚”,好兆頭也。

6. 香港樓市 2024-01-01 13:22:14
現時香港樓市係地產商同政府在角力。

地產商的策略是:政府財政緊缺,只要佢地唔買地,政府就要賤賣土地,佢地就可以執筍貨。

政府就睇實地產商手上幾萬個現樓單位,你可以唔買地,但你唔可以唔賣樓;只要你賣樓,政府就有收入。你地產商唔減價,即係地價唔跌;以前香港只有本土地產商買地發展,佢地唔買就冇人買。但現今大陸地產商,尤其國企發展商,對政府土地儲備虎視眈眈,所以政府可以 以逸待勞。
7. 2024 2024-01-01 17:29:40
係喎,地產發展商賣樓,政府就有稅收,地產商囤樓唔賣,政府就有理由徵空置稅,一樣可以填補收入。哈哈
8. AH-HO 2024-01-01 21:33:39
新年快樂!
9. CD ROM 2024-01-02 16:36:27
祝珍兄, 和各位網友, 2024新年快樂 ~~~
10. 唔明 2024-01-05 09:04:20
作者話:「港樓長期供不應求」,但又要求剎停「明日大嶼」;可否再解釋一二?謝謝
11. 珍惜香港 2024-01-05 16:28:15
珍惜香港2024-01-05 16:28《供不應求正面多於負面》

TO:3/F、4/F KS 

有緣者,鮮矣,不吝慰問者,寥寥可數。我記得,上年閣下都有留言,仲排頭位添,謝謝關心! 

TO:10/F 唔明

其實「港樓長期供不應求」,對香港整體而言,正面多於負面,甚至可以話係香港嘅護盾添。不過供不應求,就當然要正視,否則物極必反,所以港府嘅私樓政策,係應該以保持穩定供應為目標,以經濟發展需要為目標,而唔係以「滿足」為目標。 

至於「明日大嶼」,上文都提過,涉及大量融資同不確定性風險。變一座島城出嚟,排面就梗係亮麗啦,但香港要嘅唔係排面,財力上更加冇資格,唔好唔記得,當年嘅迪拜,係點樣搞到幾乎破產。香港唔同新加坡,人地唔填就真係冇地,我地嘅土地發展,短期有大西北,長遠有大灣融合。至於島城嘛,修好個庫房護盾,拆咗個金融核彈重塑港元嘅角色同地位,做齊呢幾樣,之後至講啦。
 
12. 唔明 2024-01-05 18:59:19
明白,謝謝。
13. 前行路上,有风有雨是常态 2024-01-05 20:04:06

風調雨順:
作者是在回應主席吧?

14. 貨幣未減,樓按先減? 2024-01-06 20:22:27

英國滙豐削住宅按揭利率 減幅達1厘

2024-01-05 09:56
  

市場預期英倫銀行年中開始減息,包括英國滙豐在內的大型金融機構紛紛削減住宅按揭利率。據《CNBC》報道,英國滙豐多項利率自去年4月以來首度低於5厘,其中十年期定息按揭利率減1厘至3.99厘。

據英國滙豐最新公佈,住宅按揭不超過估值六成的客戶,五年期轉按固定利率為 3.94%。另外,英國最大按揭貸款機構哈利法克斯(Halifax)亦減按揭利率,其中兩年期定息按揭本周調減83點子至4.81厘。

據Moneyfacts數據,英國兩年期定息住宅按揭平均利率截至1月4日為5.87厘,較兩個月前低42點子。五年期定息按揭平均利率亦由5.87厘降至5.53厘。

PS:英國基準利率 5.25%

15. 串到爆 2024-01-10 00:53:42
簡直是全年回顧,越看越精彩,不過太長很少人有耐性看完,樓主應該分幾篇寫
16. 金融中心地位正值轉捩點 2024-01-11 00:04:00
香港大學經管學院發表《香港經濟政策綠皮書2024》,指港元掛鈎人民幣有機會引發系統風險;又指在公屋分配方面可以利用數據技術加快配對,減低輪候時間。
中美兩國摩擦日漸升溫,市場關注港元與美元掛鈎的聯繫匯率會否無以為繼,甚至有多家知名對沖基金曾公開宣稱沽空港元,押注聯繫匯率走向終結。香港大學經管學院發表《香港經濟政策綠皮書2024》,指出政治局勢帶來的影響只屬短暫,若果採用其他,例如與人民幣掛鈎的固定匯率制度,或會帶來運作上的挑戰,處理不當將引致系統金融風險。
港大經管學院副院長(對外事務)鄧希煒︰「香港作為人民幣離岸戶口,但如果不能有效地兌換美元,或為投資者帶來重要信心,沒一個嚴重的貨幣波動風險的話,我們很難繼續扮演這個角色。從經濟學、金融學的分析,從中國的角度,或香港自己本身的角度,都應繼續堅持聯繫匯率。」
綠皮書涵蓋金融、醫療、房屋等合共八大範疇,當中為減低目前需要5.6年的公屋輪候時間,建議仿傚病人輪候腎臟移植等方式,收集市民對公屋位置等的詳細選擇次序,利用電腦算法找出最佳配對。鄧希煒︰「在經濟學裡有所謂的『拍賣理論』,你只不過用一些70年代的經濟學原理,已經可以令輪候公屋時間大大減少,以及令更多人可以選擇。未必其最想居住的區域,但至少可以選擇第二或者第三選擇的區域。」
對於有人認為本港的國際金融中心地位逐漸減退,綠皮書認為本港正值轉捩點,必須維持及加強與內地及世界各地的聯繫。
17. 打工仔 Andy 2024-01-11 10:52:46
原來珍兄出咗文,遲來的沙發。
18. 木星為歲星 2024-01-13 11:22:19
2024為甲辰龍年,甲的五行屬木,辰的五行屬土,甲辰龍年為木剋土的財庫年,所以2024年所發生的事情都會跟賺錢、花錢、經濟、金融等有關,在西方的占星學理,木星為歲星,也是最大的吉星,2024上半年木星落在金牛座,金牛座與財經也有所關聯,大約在下半年木星就會移位落在雙子座,雙子為變動星座,而這股變動能量就是在考驗大家如何守住財庫為下半年的重要課題。

上半年提升了賺錢動力及慾望,努力賺錢是好事,但用力花錢就不是好事囉~錢要花在刀口上,如何守住財庫為下半年的重要課題。而這也剛好呼應了東方木剋土的財庫龍年,為錢辛苦為錢忙的一年!這就是東西方命理一家親,中翻英,英翻中的概念。完全無違和感!

2024甲辰龍年為財庫年,首先先恭禧生肖【 雞、鼠、猴 】的朋友們,把財庫合進來的機會很高喲!大家一起加油 !!

2024流年正財位在正北方,想提升財富能量,可在居家或公司的正北方擺放招財開運物 ( 例如:聚寶盆、元寶…….),催旺財運一整年!!!


21. 香港樓市堅固? 2024-01-16 11:11:44

賣樓隨時要交增值稅100萬 勢釀樓市人踩人?

Yahoo 地產
2024年1月10日週三 上午7:41

政府莫財,最近更吹風要開徵資本增值稅,若預言成真,對早年低價置業的業主打擊最深,賣樓隨時要繳付上百萬港元稅款,甚至出現趁稅項落實前拋售資產,釀成樓市人踩人,不設資本增值稅的新加坡或再次笑到最後。

財爺放風徵資本增值稅

面對本年度破千億元的財政赤字,財政司司長陳茂波扭盡六壬為庫房開源,日前更明言「資本增值稅是研究範圍之內」,引起社會譁然,但究竟一旦實施後對本港樓市有何影響?近年入市業主面對樓價節節下跌,隨時要「抬錢」蝕讓離場,更遑論要付增值稅,但十年前、甚至數十年前在老牌藍籌屋苑以低價置業的業主,相信所受打擊最深。

22. 資本增值稅 2024-01-17 22:42:22

《星島》獨家訪問|陳茂波:可見短期內不具備推行資本增值稅條件 對港股充滿信心

《財政預算案》下月發表,財政司司長陳茂波早前出席諮會時提及,資本增值稅屬政府研究範圍之內,引起社會關注,甚至有評論指倘香港開徵資本增值稅,樓市將現「恐慌性拋售」。正在瑞士達沃斯出席世界經濟論壇的陳茂波,越洋接受《星島頭條》電話訪問時表明,目前或可見短期內不具備開徵資本增值稅的條件,強調要考慮香港的競爭力、鞏固經濟復甦力度、對資產市場的影響等因素。
23. 一季樓價升一成 2024-01-20 18:05:54
只要一季之內,樓價回升一成 … 樓主過萬字文章,兜兜轉轉,即是叫政府托市
24. 珍惜香港 2024-01-22 14:51:08
珍惜香港2024-01-22 14:51《初心五預告篇》 

《初心五預告篇》

 
尋尋覓覓四個月,終於到手了。有個很想寫的題材,思考了一整年,應該可以開筆吧?

初心》系列第五篇 … 


 
25. 歷史長河 2024-01-22 16:30:54
珍兄在佈局一盤大棋,期待。
26. 有對等資訊的人 2024-01-23 06:17:09
25樓,我訂了一部Solana Mobile 2, 要等一年呢。


27. 放寬樓按壓測? 2024-02-06 11:47:44
余偉文:不時按市況檢討按揭壓測 業界指減息周期有條件放寬要求

信報財經新聞
2024年2月6日週二 上午3:32

香港樓市表現疲弱,本報昨日報道,金管局擬就樓按貸款利率壓力測試的措施進行檢討。金管局總裁余偉文昨日回應稱,壓測和其他關於樓市的逆周期宏觀審慎措施,都是因應周期的變化去實施,該局會研究多項不同因素,不時作出檢討,他強調:「不是說現在是否真的會做,或者什麼時候會有何種決定,而是我們一向都會看這些因素的變化,去考慮不同的政策。」

余偉文解釋,金管局會參考包括樓價、樓市成交、本地和環球的經濟情況,還有勞工市場如失業率,以及樓宇供求等。

星之谷按揭轉介行政總裁莊錦輝表示,壓力測試目的是確保按揭借款人有足夠財務能力,應付按息上升引致的還款壓力,鑑於銀行拆息處於較高水平已一段時間,加上市場預期美國今年會啟動減息周期,認為假設利率進一步上升的幅度不大,有條件於壓測「加2厘」的基礎上再調低。

按保審批嚴謹 風險可控

莊錦輝提到,壓測利率作出調減屬合理做法,相信對樓市起正面作用,任何「減辣」措施都有助提振買家信心。

住宅負資產方面,余偉文指出,2023年第四季度錄得逾2.5萬宗,大部分是按保借九成的個案,在按保申請上,金管局的要求頗嚴謹,包括要有固定職業、首置和自住等,而按保拖欠比率只有0.02%。展望未來走勢,余偉文重申要視乎如勞工市場和香港經濟表現等,綜合而言,現時相關風險可控。

業主依時供樓勿抽貸

樓按業務在2023年吹淡風,金管局副總裁阮國恒直言,銀行新批貸款額下跌,並非因為銀行降低按揭成數,而是因為物業估值出現調整。

樓市下行除了令負資產宗數上升,市場亦傳出有銀行「call loan(收回貸款)」,余偉文說,金管局在去年12月已向銀行發通函,表明即使客戶抵押的物業價值有變,如果能按時還款,生意和資金流沒有問題,就不應該改變貸款額度。他補充,金管局發出通函後,與主要的零售銀行接洽,確保他們理解這個做法。

除住宅物業外,若有企業經營出問題,銀行基於風險管理,要在貸款方面作一些安排是無可厚非,余偉文提到,希望確保銀行在調整客戶的貸款時,能給予足夠時間,亦要跟客戶洽談方案,而非在不同風險背景下一刀切。

「預先批核還息不還本」計劃已經完結,阮國恒透露,大部分中小企已選擇20%或50%本金還款選項,進入陸續退場機制。副總裁李達志稱,「中小企百分百擔保貸款計劃」1月壞賬率6.1%,期望一直控制在較低水平。

外滙基金不增不減持港股

對於整體大環境,余偉文坦言,隨着美國通脹進一步下降,美息或已見頂,但由於美息走勢不明朗,港元拆息(HIBOR)在往後一段日子可能仍處較高水平,建議市民作置業、按揭或其他借貸決定時,要小心考慮及管理利率風險。

2023年外滙基金投資收入為2127億元,恒指同期卻跌逾2500點或一成,立法會議員昨日重提外滙基金入市挺港股一事,余偉文謂,環球市場近乎沒有地方動用外滙儲備投資本土市場,一般都投放到本地以外的資產,香港的情況亦一樣,故「不會增加亦不會減少」港股持股。

余偉文強調,為維持本土貨幣穩定,一定要有流動性,當動用流動性時,多數以外滙支撐本地貨幣;由於在需要支撐貨幣時需要出售資產,若投資本地資產,屆時不論出售港股或物業都有如「插多幾刀」。

另外,他提到,金管局支持政府就23條立法諮詢公眾的工作,希望業界盡量發表意見,在往後的諮詢期,財政司司長會連同其他部門、監管機構,與業界溝通。對於有報道指出,有歐洲地產商破產影響金管局投資,余偉文稱,金管局的投資是商業敏感資料,故不作評論。
28. 全撤辣、放壓測 2024-02-28 13:34:07
財政預算案2024|樓市即時撤辣、金管局下午將減辣。陳茂波:已無需要
12:21 2024/02/28

▲ 財政預算案2024|樓市即時撤辣、陳茂波:已無需要。金管局今將減辣
  • 長逾10年的「樓市辣招」即日成為歷史,財政預算案宣布,即日(28日)起撤銷所有住宅物業需求管理措施
  • 陳茂波稱,現今市況措施已無需要
  • 金管局今日將會公布修訂逆周期宏觀審慎監管措施
2024/25年度《財政預算案》宣布「全面撤辣」,即日起全面撤銷所有住宅物業需求管理措施,即由今天起所有住宅物業交易無須再繳付額外印花稅、買家印花稅和新住宅印花稅。財政司司長陳茂波稱,在當前的經濟及市場情況下,樓市辣招已無需要。

他續指,金管局在去年7月修訂物業按揭貸款的逆周期宏觀審慎監管措施。考慮到外圍及本地經濟情況,港府認為在繼續維持銀行體系穩定的前提下,現時有空間進一步修訂相關措施,並適當調整其他與物業貸款相關的監管政策。

金管局中午公布5項修訂,包括3000萬以下自用物業按揭上限7成、非自用物業上限6成、取消加息壓測等 …

樓市減辣|金管局:3000萬以下自用物業按揭上限7成。非自用物業上限6成。取消加息壓測
12:38 2024/02/28

繼港府宣布「全面撤辣」,即日不再徵收額外印花稅、買家印花稅和新住宅印花稅。金管局今日(28日)向銀行發出指引,修訂適用於物業按揭貸款的逆周期宏觀審慎監管措施及其他相關監管要求。金管局認為在繼續維持銀行體系穩定及確保按揭業務風險得到妥善管理的前提下,有空間修訂物業按揭貸款的逆周期宏觀審慎監管措施,包括按揭成數上限、壓力測試和發展商貸款要求:

。3,000萬港元或以下的自用住宅物業
 按揭成數上限:60%->70%
。3,500萬港元或以上的自用住宅物業
 按揭成數上限:50-60% -> 60%*
。非自用住宅物業
 按揭成數上限:50%->60%
。非住宅物業(包括寫字樓、商鋪及工廈等)
 按揭成數上限:60% -> 70%
。以資產水平為審批基礎的物業按揭貸款
 按揭成數上限:50%->60%

取消壓力測試。放寬發展商貸款要求

美國聯邦儲備局近期表示,美國加息周期可能步入尾聲,未來一段時間本港按揭息率進一步上升的機會較低。有見及此,金管局認為適宜暫停實施物業按揭貸款假設利率上升200基點的壓力測試要求

2017年6月,金管局收緊物業發展項目融資比率。鑑於目前房地產市場的情況,金管局認為適宜將相關比率上限回復至2017年以前的水平。換言之,整體物業發展項目的最高融資比率由物業完成後預期價值的五成調升至六成,當中地價成本融資比率上限由四成調升至五成,建築成本融資比率上限由八成調升至100%。此外,就銀行向提供高成數按揭地產發展商的風險敞口,相關的額外資本要求同時取消。

以上所有修訂即日生效,適用於今日或以後簽訂臨時買賣合約的物業交易。

1月官方樓價已較2021年高位累計調整逾兩成

金管局表示,房地產價格近期持續調整,官方住宅樓價在2023年全年下跌7%,並於2024年1月進一步下跌1.6%,較2021年高位累計調整超過兩成。住宅物業成交徘徊於低水平,2023年每月平均成交3,584宗,按年減少4.5%。非住宅物業市場的情況相近,寫字樓平均價格於2023年下跌約7%,市場數據顯示甲級寫字樓空置率上升至去年底約16%。此外,外圍及本地經濟前景仍然面對頗多不明朗因素。
29. 向饭民说不 2024-02-28 16:47:31
传媒又捕风抓影,不是取消压力测试,也是吾需要加2%的压力测试。也就是说,之前4+2=6%做压力测试,现在用4%做压力测试。
30. 回29樓向飯 2024-02-29 17:09:19

壓力測試是指「加息壓力」的測試,即是那2%,取消2%即是取消壓力測試,傳媒沒有捕風抓影,是你不專業。

31. 路過 2024-03-05 18:52:42
只要响一季之內,樓價回升一成,呢個 START 掣,就會觸動一串宏觀因果鏈,到時候你就會知道,個連鎖效應有幾震撼。我唔係講笑,就連半個地球對面果隻手都會震埋,點解?因為佢知道,當你修好個護盾之後,下一步,就係拆金融核彈。到時候,人地惟有變陣,而下一個角力,就正式開始。

見到摩通吹笛..外資銀行又高調唔做摸貨
似乎做岩左第一步了..
32. 量入為出 2024-05-26 13:54:54
陸振球
堅策研究學院研究總監
11:30AM 19\2\2024
香港走出財赤困局要量入為出
如今樓市已經回落至六年前水平,續打擊樓市不利賣地收入與消費意欲。

融評級機構穆迪(Moody's)去年底將中國主權評級A1的展望從「穩定」下調至「負面」,原因是擔心中國地方債務會加重中央財政負擔,以及中國持續偏弱的房地產市場將會拖低中國經濟增長,穆迪甚至認為中國的經濟增長(GDP growth)於二零二四年及二零二五年度將會下降至百分之四。穆迪同時將香港的評級展望也下調,稱因中國大陸和香港政經關係密切,前者評級展望不佳,自然也會累及後者。

一個地方的信貸評級下調,一來會打擊巿場的投資信心,二來也會令信貸成本增加,若政府或所在的商業機構要發債或借貸,在對沖信貸風險後,銀行或發債機構便會要求更高利息,不利投資和股巿,事實上當穆迪調低中國大陸和香港的信貸評級展望後,兩地的股巿有一段時間走弱,續見尋底壓力,至今仍未完全散去。

■香港:寸金尺土,過往經濟表现一直與樓市表現息息相關

不過,有筆者認識的經濟學家分析,穆迪上述調低中國信貸評級展望似乎並無足夠的實證支持;因中國中央債務只佔國內生產總值的百分之二十一,中央在過去兩年中並無盲目注資財困房企,地方融資亦有某程度的優化。另外,去年十月中央宣布發行一萬億元人民幣(約一千四百億美元)國債支撐地方災後重建,沒錯是以轉移支付方式發放予地方政府,而令今年預算赤字從GDP的百分之三上升至百分之三點八。但放眼全球,財赤超過GDP百分之五的國家比比皆是:美國是百分之六點三,而日本則是百分之六點二。此外,法國、意大利、西班牙、葡萄牙及希臘的國債佔GDP水平則全部高於百分之一百。原則上,若穆迪不真正調低美國主權評級,則沒有理由單方面調低中國主權評級。

其實,美國的評級機構公信力近年已開始受到質疑,尤其二零零八年美國發生金融海嘯之前,包括穆迪和標普兩大信貸評級機構竟給予次按資產予最高的信貸評級,令不少投資機構放心購入相關的有毒資產,最終出現信貸爆煲,從而引發全球的金融海嘯。有關評級機構便被質疑只為做生意,胡亂進行評級。而今回穆迪調低中國大陸和香港的信貸評級展望,也有可能是要配合西方打壓陸港的目的而已。事實上,據《華爾街日報》報道,境外投資者去年底單月向中國境內債券市場淨投入三百五十億美元,是六年前開始記錄此數據以來最大的單月流入規模,猶如向穆迪的舉動打臉。

不過,如中國國家主席習近平說「打鐵還須自身硬」,香港政府近年出現財政赤字且有惡化趨勢,如未能止血,也遲早會真的對信貸評級構成壓力。而早前英國的伯明翰(中國大陸譯伯明罕)和諾定咸(中國大陸譯諾丁漢)等地方政府相繼宣布破產,都是由政府財政長期出現財赤所致,則香港也要小心走上相若途徑。

香港出現財政赤字,一是近年為抗疫和刺激經濟令政府開支大增,二是港府庫房收入大減,而印花稅與地價收入是今個年度財政預算案並列第二大政府收入來源,各自佔總預算百分之十三點二,但樓市成交不斷萎縮而真正賣地收入與預期收入相比少逾八成,今個季度政府更放棄了住宅及商業賣地。兩項主要收入大跌及經濟差影響公司利得稅收入,會計師事務所早前預計財赤將超過一千三百億港元(約一百六十六億美元),最近更有預測香港全年財赤會逼近一千五百億元。

要解決財赤,香港政府便要按《基本法》第一百零七條「量入為出」原則,既要控制開支,也要保障各種庫房收入,從而達到收支平衡。正如上述,香港近年股樓不振,便大大不利於相關的印花稅收入,而來自賣地的收入更是銳減。早前有報道指香港財政司司長陳茂波擔心因政府「撒辣」(撤銷早前推出的壓抑樓價過熱的辛辣措施)而令樓價上升,其實在自由經濟體制下,樓價之升跌應按市場供求自行調節,而香港的經濟一直與樓市息息相關,只要本地樓市交投活躍,整體經濟也會有動力,發展商亦會更積極投地,政府庫房亦會增加收入,大有利走出財赤困局。

財赤壓力下不宜大灑金錢

事實上,只要香港的樓市或股市暢旺,市民便會願意花錢,百業得以興旺,而中國人或香港人一直有「買磚頭」保值的概念,購置物業為其中一種十分普及的投資保值方式,香港政府在整體樓價已跌至六年前水平之際仍然刻意壓抑樓價,可能會引來反效果,經濟沒有起色之餘,在財赤壓力下仍大灑金錢進行「明日大嶼」等大型工程,恐怕香港長期會有機會步上英國諾定咸市宣布破產的後塵。