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樓按宏云

高成數按揭=高風險?

 

葉敬誠

宏亞按揭助理副總裁
2024年10月10日

今年樓價下調,涉及負資產的按揭在第一、二季大概維持在3萬宗水平。而每次金管局公報負資產數據,都會有人善意提醒:選用高成數按揭,會增加物業成為負資產的風險。

以上說法其實有其問題:只偏重物業成為負資產的風險,而無視其他風險。

且看以下例子,再判斷何者風險較高。

甲、乙、丙三人,月入都是10萬元,都有流動現金500萬元。

甲購置樓價960萬元物業,按揭成數5成,借款額480萬元,支付首期480萬元,餘下20萬元現金。

乙購置樓價600萬元物業,按揭成數5成,借款額300萬元,支付首期300萬元,餘下200萬元現金。

丙購置樓價600萬元物業,按揭成數8成,借款額480萬元,支付首期120萬元,餘下380萬元現金。

一般人應該會同意,乙的入市方案,風險會較甲低。甲、乙的按揭成數明明一樣,但乙的按揭貸款額較低,可見風險管理的關鍵是樓價,更具體的說法是按揭額相對於收入比率,而不是按揭成數。

風險管理關鍵:控制貸款與收入比率

更有意思的是甲與丙的比較,兩者的借款額一樣,丙的按揭成數甚至較高,但多數人應該同意,丙的入市方案較為穩健─留下較多現金應付未來需要。

至於乙與丙二人,購置物業的樓價一樣,而按揭成數不同,何者風險較高,便未必容易達成共識。乙的借款額低,每月供款支出亦低,未來按息上升所受影響亦較少,但代價是傍身的資金減少;而丙的情況正正相反:借貸額較高,但留下的現金亦較高。由貸款人的角度看,丙的借款額較高,但按揭金額相對於年收入只是4倍,算是健康水平。

當然,如果一定要爭論,上述三個方案之外,也存在第四個甚至更多的方案,例如將首期限制在120萬元,但購置價格更低的物業,例如300萬元,按揭成數6 成;便可以同時保留更多資金,也可將按揭成數降低。但代價自然是犧牲物業質素。

「負資產風險」主要針對貸款人

比較過不同的個案後,我們再回頭看坊間所說的「高成數按揭風險較高」是什麼意思。坊間常說:「按揭成數高,風險亦高」一般指在低首期、高按揭成數的情況下,一旦樓價回落,物業便成為負資產。此說法無錯,但「負資產風險」主要是針對貸款人,而不是借款人的風險。對貸款人來說,貸款抵押資不抵債,一旦借款人斷供,貸款人便會蒙受損失。但對借款人來說,物業成為負資產,假設其他條件(如按息)不變,日常財政其實不會有任何改變。

我們並不是主張任何情況下都應該用高成數、低首期的策略入市,但上述案例提醒大家,按揭風險管理的重點,是控制借款總額相對於收入,處於一個合理水平;成數不是關鍵,在一些情況下,高成數按揭反而是控制風險的相宜措施。

想知道更多?撳入以下 連結 ,會有專人同你聯絡。 

*所有按揭申請,需符合金管局有關按揭申請人供款與入息比率的相關指引;

*最高按揭成數視乎物業現時估值有所變化

*相關按揭條件會不時調整

#非固定收入 #高成數按揭 #宏亞按揭

 
 
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