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蔡志忠
2020年12月30日
豪宅地價創新高 為何表示地產商對後市審慎?
 
蔡志忠
亞洲地產創辦人
香港東區工商業聯會會長
香港專業地產顧問商會會長

  2020年即將結束,在這個艱難的年頭,中美兩國博弈升級,香港變成戰場;世紀疫症擴散,威脅人類生命安全;本港經濟衰退,失業率不斷上升。希望新的一年有新的希望,筆者在此祝各位讀者2021年萬事如意,否極泰來!

  過去的一年百業蕭條,惟住宅市場仍可維持。香港住宅供應長期不足,尤其是中小型新樓,只要定價合理,銷售幾乎都是一Q凊袋。究竟原因何在?主要是發展商的銷售策略,中小型單位以銷量為主,因此採取貨如輪轉方式;而豪宅則是以價格為目標,故採用價高者得方針。此外,香港樓市易升難跌,與各大媒體的報導有莫大關係,媒體朋友向來較為報喜不報憂。

  今年最後一幅官地拍賣,山頂文輝道豪宅地以120億元賣出,每呎樓面地價高達$46,272元。全港媒體紛紛報導此次賣地創出歷史新高,顯示發展商看好豪宅市場,因此不惜高價搶地。看到此等一致好評的報導,難免使人感覺樓價必將上升,引起市場上的準買家蠢蠢欲動。

媒體全面唱好 引買家蠢蠢欲動

  然而,筆者認為此次山頂地價雖然創出新高,仍表示地產商對豪宅後市審慎,出價相當保守。

  為什麼呢?這次山頂文輝道豪宅地的樓面成交價每呎為$46,272元,比2006年同區加列山道地皮,歷史第二高的樓面地價每呎$42,196元,只高出不到1成。當年山頂區樓價每呎在3萬至3.6萬元之間,如最高成交價的倚巒,呎價為3.6萬元,即是當年的樓面地價高於現樓約15%;今天的山頂區現樓成交價動輒十幾萬一平方呎,如Mount Nicholson成交呎價高達每呎15萬元,也即是說,今天成交的樓面地價,只是現樓的三分一至五成左右。

  聰明的讀者自然明白以上的分析,時間相差14年,山頂豪宅樓價升了3至4倍,但是地價只升了9%,顯然地皮的成交價並非好價格。以所投地價加建築費等計算,每呎樓面發展成本在6萬元以內,如今山頂豪宅新盤成交價每呎可達10萬元或以上,按道理應該有大把利潤。奈何近年豪宅市道放慢,主要的買家內地豪客鋭減,加上訂價均是天價,銷售時間漫長,一個大型豪宅項目隨時需要5至7年,甚至10年才能銷售完成,資金積壓引伸的成本大幅增加,這也是地產商出價保守的原因。

 
 
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1. 東成 2020-12-30 11:10:07
賣一個豪宅樓盤需時幾年,叫價過高,慢慢賣,成本太高.

賣平啲俾本地人,唔好成日搵大陸客,佢地少咗來香港買.
2. 那些年 2020-12-30 11:12:44
地價創新高,咁多年升幅溫和.報導大量唱好有誤導.

"今年最後一幅官地拍賣,山頂文輝道豪宅地以120億元賣出,每呎樓面地價高達$46,272元。全港媒體紛紛報導此次賣地創出歷史新高,顯示發展商看好豪宅市場,因此不惜高價搶地。看到此等一致好評的報導,難免使人感覺樓價必將上升,引起市場上的準買家蠢蠢欲動。"
3. 自然一派 2020-12-30 11:14:05
好文有POINT!發展商對後市審慎!
4. 正確 2020-12-30 14:22:16
呢個計算方法應該準確,咁多年地價升得少.

  [為什麼呢?這次山頂文輝道豪宅地的樓面成交價每呎為$46,272元,比2006年同區加列山道地皮,歷史第二高的樓面地價每呎$42,196元,只高出不到1成。當年山頂區樓價每呎在3萬至3.6萬元之間,如最高成交價的倚巒,呎價為3.6萬元,即是當年的樓面地價高於現樓約15%;今天的山頂區現樓成交價動輒十幾萬一平方呎,如Mount Nicholson成交呎價高達每呎15萬元,也即是說,今天成交的樓面地價,只是現樓的三分一至五成左右。]
5. 小心樓爆 2020-12-30 14:23:29
我睇樓價有排跌,豪宅更加跌得利害.
6. pHILIP HK 2020-12-30 15:00:45
如今買樓和十年前無法比較,首先按揭成數低了,壓力測試強度大了,樓市辣招對超級豪宅的影響至大,本地人要買此類超豪宅十分困難,除了社會金字塔頂端的百分之五外,山頂豪宅是為神州富豪度身訂造的。希望其價格繼續升上天,反正富豪的錢好像是紙字,交多些給特區政府,等政府派福利時我們都覺得這些庫房不是普通納稅人的錢。至於現正的價格是否合理,那些太富貴的買家越來越少,市場預期發展的周期較長,此地盤投資銀碼較大,又遇到國內發展商手頭較緊,疫情什麼時候才能受控無法預判,出價謹慎理所當然,不理市場環境死衝,才不是這些發展商的做法。
7. 東成 2020-12-30 16:55:24
香港豪宅價格應該下調三成,例如文輝道豪宅開盤在7萬左右已經有利潤,唔好將目標全部放在大陸客上面.

留一啲機會俾本地人,拉近豪宅與屋苑價格距離.
8. 那些年 2020-12-30 18:31:19
超級豪宅樓價有一個怪現象,地產商寧願賣幾年都唔肯平.

呢樣嘢唔健康,山頂淺水灣同市區樓相差4至5倍,又冇租金回報,好唔正常.
9. 有見地 2020-12-30 18:33:59
作者有不一般的見解,又獨特又真實,讚!
10. 爆破 2020-12-30 22:36:49
樓市爆破係來緊,經濟差後遺症未反映出來,企業唔倒閉至奇,豪宅冇中資客,點解唔跌?

賣俾香港人,就算每呎3萬至5萬都嫌你貴.
11. 說真話 2020-12-31 01:13:47
美國領事館都撻Q,證明中美有排爭吵,或者豪宅市道有難,唔到你唔信,明年超級豪宅將會嚴重滯銷.
12. 正確 2020-12-31 11:30:28
阿爺出手剎停領事館土地交易,會否又挑起鬥爭?
香港又做戰場,冇話外資, 中資都唔敢來.
13. 向饭民说不 2020-12-31 14:59:01
正确,真系奴性思想。你做初一,我做15者。饭民狗将香港变成反X基地。你就余左啦。
还有当初批出的地是给领事用,要转售都要补地价啦。现在美国佬想市价套现。有无甘着数。
仲有唔能好太奴性。中美之间的斗争不会受这区区几十亿影响。中兴比美帝都罚了百几亿啦。西奴。
14. 正確 2020-12-31 16:12:46
向飯:

難怪啲人話你係XX黨,咁鍾意撩事鬥非,做人處事應該有大將之風,應該有容人胸懷,以和為貴.

咁樣嘈吵落去,中國咁多資產在歐美,仲危險.




15. 說真話 2020-12-31 18:30:04
香港樓市有危機,只有股市得,好勇鬥狠係會付出代價.
祝各位新年好運來.
16. 我不是党員 2020-12-31 21:35:34
14 樓,他不是。
17. 說真話 2021-01-01 14:11:15
to16樓: 佢似黨員啦!

咁好戰,又唔諗下香港係咩,係一個國家嗎?
冇必要搞咁多嘢,破壞社會繁榮和打爛自己飯碗.
19. 我不是党員 2021-01-01 16:44:39
17樓,佢現在已不在美國生活了,心中有恨。恨自己為何別人在外國後回流升官發財,自己無份。
20. 說真話 2021-01-01 18:04:56
唉!香港本來係一個橋樑角色,無論全世界如何紛爭,中西合壁嘅制度,可以從中取利.
又可以慢慢改變香港人嘅愛國心,畢竟咁多年受西方教育,行緊普通法.
但偏偏有呢種黨友,硬要迫香港人上戰場,迫年輕人立刻同自己嘅立場反面,對香港有咩好處?咁樣值得嗎?

21. 說真話 2021-01-01 19:46:41
香港仲行緊普通法,應該繼續發揮中間橋樑角色,我認為講嘅嘢好正路.
樓主應該開放一啲,我嘅言論係正當不過嘅言論,經常出唔到,唔知何解?
呢種普通討論嘅言論,又冇針對人,應該有小小言論自由吧?唔該!
23. 向泛民说不 2021-01-02 12:50:54
欧美为什么那么讨厌中国,因为中国在高科技上不断的追赶欧美。为什么瑞士,新加波,以色列等可以富有。就是他们的高科技非常强。

以下是大陆学者的看法,不要只睇毒媒,也要看看大陆红媒,做人才会真正的客观。以下解释为什么日本迷失30年,其实也反应了为什么香港也迷失。为什么瑞士会那么富有。

宁南山:日本想走出失落的30年,希望在中国身上

https://www.youtube.com/watch?v=VzbAmjnUkBY

唐毅南:小额贷的“低利率”套路,高利贷看了都甘拜下风

https://www.youtube.com/watch?v=eiXyIX3wzKw
24. 向泛民说不 2021-01-02 13:51:12
将反豪宅市场,就看看地产经纪点睇啦,豪宅不是卖比港猪,而是像小米这样的新科技富豪。这些人很多都是党员。现在怎么敢去美国欧洲投资,随时被冻结,还有国内税高,现在如果要走资,会被标签成判国贼,所以还是投资在香港才是上算。

其实楼上几位客观人士,2000年是香港引领大陆的高科技,今日为什么变成被大陆引领。如果小米大疆等是香港公司,可以提供几多个高薪就业机会比香港人,不过最后问一下为什么泛民一直要阻止香港人搞高科技。

没有时间就由15分钟开始听啦。AA的看法。

【樓市C見】美華關係將大變 香港地位不跌反升?

https://www.youtube.com/watch?v=48dhHymZuow
25. 正確 2021-01-02 16:59:49
向飯:

閣下又搞錯咗,施老闆去年初話樓價跌15%,繼而年中又話升10%,結果全年微跌1%,來回不斷轉軑,估測相差巨大.

施老闆近年變成講政治,係時事評論員,講樓市好似反覆無常.
26. 正確 2021-01-02 17:02:34
向飯:

施老闆話今年超級豪宅向好,真係明燈.

就同你賭一鋪,今年豪宅我睇跌.
27. 重新洗 2021-01-03 00:52:55


2020年應該命名: 發瘟年......目前,樓市走勢似乎進入重新洗牌階段...


28. 自然一派 2021-01-03 14:29:20
疫苗接種後,香港經濟好番,樓市一定好啦.

今年咁嘅環境樓價都唔跌,明年仲唔大升至奇,最少升10-15%.
29. 那些年 2021-01-03 19:30:53
香港樓市都係政治市,就算資金多到不得了,全部入咗股市,少咗好多資金入樓市,現在時代唔同,香港冇咗獨特地位,長遠樓價向下,香港人自作自受.
30. 正確 2021-01-03 19:36:38
向飯:

係咁好關係,為香港做啲好事,叫中資來香港買樓,佢地係唯一大戶,只有佢地幫到香港經濟.
31. 向饭民说不 2021-01-04 11:42:16
正确,冷静d啦,睇你都好盲塞。香港没有真正的中立的市民。大部分都像你一样盲塞的支持极端饭民的人。今次运动的失败,其实就是因为你们不肯妥协的结果,睇上一年前区议会之后,凉瓜杰的意气风发,但是也就是这样的意气风发,不肯和啊爷密室谈判,找出一条阿爷可以接受,香港人可以接受的方案,当时其实对饭民来讲是最好的时机也是最后的时机,但是饭民就是意气风发。最终逼大陆show hand,出国安法。其实你们饭民系吾系真爱香港,点解不断的出卖香港人的利益。我相信老c和本人都不赞成阿爷出国安法,我们更加支持香港人自己立23条。但是就是因为饭民不肯妥协,结果导致今日的结果。

还有楼价估计就像睇相佬一样,听下就算。老C带出的意见就是目前中美贸易战之下,大陆富豪好难出国买楼,记住马云虽然被打压,但是他是党员,他现在还敢将资金搬去美国吗?吾怕被冻结吗?所以还是放在香港。因此豪宅的对象就是目前大陆的新贵。by the way,作为小股东的比亚迪今日有创新高,又会出现几多新贵。香港豪宅对你来说是很贵,但是对他们来说是好湿粹。就像数20年去的马荣成和星爷的新贵。以前本土可以会出现新贵,现在新贵要在大陆系大陆发展才可以出现。

中央曾密會梁家傑近8小時?【C對話】(Part1/2)20191205

https://www.youtube.com/watch?v=sUoum7rkNNU&t=8s
32. 向饭民说不 2021-01-04 12:03:03
正确,多年前,本人去日本培训时,当时有个同事叫我记住买包米过去。因为日本米好贵。结果本人也真的买了包米过去,结果也知道当地的米真系贵。以下是大陆红媒的分析。有没有抹黑呢?我80年代时系美国,当时日美贸易战,当时在times上就看到了他们的报道,美国佬话日本仔虽然开放了市场,但是因为进口要经过农协之类的机构,所以就是美帝的产品便宜,经过了这些协会,价格就会加上去,结果美帝的产品就没有竞争力。

现在看来日本对农产品的保护还是那么的强,为什么那么强,现在算一算,香港人吃一碗饭大约是1元,而日本就要3-4快,一天吃2碗,那么每天就要给7,8元,也就是1美金给农协,日本大约1亿人口,日本人每天就送1亿美金给农协,估计小部分还是会给农民,就像老外的慈善机构,但是大部分还是给了权贵,也就是日本的自民党。

看了这篇报道,估计如果中日真的打起来,日本撑不了一个月,因为日本的粮食自给率只有40%,还有中国的东北米占了日本接近20%,你肯定不相信。不过东北因为被日本殖民了10多年,所以那里米的质量跟日本差不多,还有黑龙江是全世界三大黑土地的其中一个,全世界三大黑土地,就是乌克兰,黑龙江还有加拿大。所以加拿大的面包特别好吃。乌克兰被民主毒玩烂了,现在面包不断加价。

骁话一下:有地都不让种,为什么日本农协破坏农业?

https://www.youtube.com/watch?v=12iSDcEmmCg
33. 正確 2021-01-04 17:04:15
向飯:

雖然你回歸祖國,都好心你對香港本地人好啲啦,尤其係年輕人.

我要澄清我唔係泛民,我一向係傾向建制,國安法對香港穩定好大幫助,但香港付出嘅代價就係提早回歸成為大陸城市.

閣下講到大陸豪客買樓撐起豪宅市場,如果真係咁勁,一個豪宅盤就唔會賣3,5,7年啦.我講嘅係10座8座嘅洋房頂目.只係10座8座而已.香港島起碼有10個8個咁嘅樓盤.

老C宜家係時事評論員,不過憑良心講,佢講嘅內容冇簫若員咁準確.
34. 小心樓爆 2021-01-04 19:48:36
大陸樓市即將爆破,拖累香港樓市,大印鈔票資金全部炒股,樓市危矣!
35. 好理由 2021-01-05 14:39:23
[聰明的讀者自然明白以上的分析,時間相差14年,山頂豪宅樓價升了3至4倍,但是地價只升了9%,顯然地皮的成交價並非好價格。以所投地價加建築費等計算,每呎樓面發展成本在6萬元以內,如今山頂豪宅新盤成交價每呎可達10萬元或以上,按道理應該有大把利潤。奈何近年豪宅市道放慢,主要的買家內地豪客鋭減,加上訂價均是天價,銷售時間漫長,一個大型豪宅項目隨時需要5至7年,甚至10年才能銷售完成,資金積壓引伸的成本大幅增加,這也是地產商出價保守的原因。]
36. 向饭民说不 2021-01-05 17:13:44
正确,我就成日讲香港最大问题就是选民基础太多类似你这样的人。就是那170万投泛暴派的。仲要撑老萧,大佬,老萧有政治立场,up咩都知道啦。你们这些人表面不支持饭民,实际上比饭民更加极端。区议会之后,其实是饭民最佳的时间和大陆谈判,当时谈判的结果是可以拿到最多最好的。可惜饭民个个都自私无耻,怕负责任,结果失去了这个机会,导致最终阿爷出国安法。其实饭民要为大陆出国安法负责。

还有如果香港吾转型,年轻人肯定是没有前途的。香港吾搞创科,年轻人可以做咩啊,阿爷一直鼓励香港人搞创科,香港人就觉得阿爷系度害香港,几年前的性都东莞,因为经济转型,仲有性服务被打击之后,经济都好差,但是东莞搞创科之后,经济开始好起来啦。以后性都这个名字只有让给香港,因为香港只剩下马照跑(金融)舞(性都)照条。

本人年轻出来工作的时候,当时香港工业占GDP30%,加上可以返大陆做专家,当时很多年轻人和本人一样都觉得好友前途,随时可以炒老细鱿鱼,今日为什么不可以啊?就系因为没有工业咯,如果香港不做明日大鱼,可以好肯定的,香港没有足够土地资源去做经济转型。以后除了马照跑,舞照跳或者公务员的工作,其他的只有返大陆,这是市场力量。

啊爷难道对香港人吾好吗?用自由行送钱比香港人,难道你觉得是大陆抢香港人的资源。用下脑啦,现在澳洲跪求大陆佬去抢他们的奶粉,铁矿石,煤炭。5年前蒙古国一样闹大陆去抢他们的资源。前两年经济危机之后,学乖了。现在心里还是恨,但是也很欢迎大陆去抢他们的煤炭。

今日是香港人自己放弃搞工业,吾好下下赖大陆,用下你的正确思想。
37. 向饭民说不 2021-01-05 17:26:37
上星期日,去了观塘的海滨长廊。见到好多人,甚至有不小人系度野餐。97年前,港英政府有没有提供这样的地方比香港人啊。当时商人治港。咩都赚到尽。那些地方是用来起楼的,点解要比香港人去玩啊。

真系香港人无能好生在福在不知富。
38. 正確 2021-01-06 02:44:39
向飯:

好心你呢個黨員,你係大陸有背景人士,享受唔同嘅著數及福利,宜家叫香港年輕人融入大灣區,工資5千元,唉,一班生活在太空漫遊嘅人.

真係肯進入大灣區嘅年輕人,唔係富二代,商家第二代,就係科技創業者,或者一班靠關係攞著數者.

叫冇背景嘅大多數香港年輕人投入大灣區搵商機,文化唔同,擦鞋背景又完全唔同,搵5千元做俾人睇唔起嘅北漂?
39. 正確 2021-01-06 02:51:16
向飯:

口口聲聲一味叫基層年輕人返大灣區搵商機,係唔負責任嘅行為.

點解咁多人移民你知唔知?香港今天重新發展科技行業,呢個行業幾時都唔怕遲,咁至對得住香港,以及最重要嘅我地嘅下一代.
40. 向饭民说不 2021-01-06 11:53:53
其实正确这类人根本就是饭民打手,点解吾认呢?反对你就是党员啦。真系用下脑啦,

本人现在马叉你的其实用的是西方经济理论。年轻人要有前途,就是开放+市场。全世界的大城市的崛起背后就是开发和市场,千禧年前段香港,newyork,深圳,上海等等崛起,背后都是这样。

香港的困难就是香港人越来越保守,越来越自闭,吾敢竞争,返大陆工作就好像去送头,真系低能。

我有好多朋友暴大毕业或者是外国毕业的,返大陆发展,都好过系香港多多声。本人现在都不敢去见他们,发现自己系香港原地踏步。

叫你返大湾区发展,你就觉得是5000元,但是却不知道做创科可能变第二个大疆。用下脑啦。

我就吾知道你岁,不过本人当初出来工作,见工是每日见两份。纷纷工都话请,见到你怕。点解现在唔到,因为香港工业消失啦,还有就是很多跨国企业用脚投资,搬去上海。原来的就业机会去了上海啊,点解啊。点解香港人自己放弃啊。你告诉我啦。
41. 透視眼 2021-01-08 21:20:12
一切都係假像,歐盟一邊同中國結盟,另一邊又指責中國打壓異己,兩面人做事.

經濟利益行先,價值觀慢慢傾,算係聰明.