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豪宅地價創新高 為何表示地產商對後市審慎？
蔡志忠
亞洲地產創辦人
香港專業地產顧問商會會長
香港東區工商業聯會首席會長
2020年即將結束，在這個艱難的年頭，中美兩國博弈升級，香港變成戰場；世紀疫症擴散，威脅人類生命安全；本港經濟衰退，失業率不斷上升。希望新的一年有新的希望，筆者在此祝各位讀者2021年萬事如意，否極泰來！
過去的一年百業蕭條，惟住宅市場仍可維持。香港住宅供應長期不足，尤其是中小型新樓，只要定價合理，銷售幾乎都是一Q凊袋。究竟原因何在？主要是發展商的銷售策略，中小型單位以銷量為主，因此採取貨如輪轉方式；而豪宅則是以價格為目標，故採用價高者得方針。此外，香港樓市易升難跌，與各大媒體的報導有莫大關係，媒體朋友向來較為報喜不報憂。
今年最後一幅官地拍賣，山頂文輝道豪宅地以120億元賣出，每呎樓面地價高達$46,272元。全港媒體紛 紛報導此次賣地創出歷史新高，顯示發展商看好豪宅市場，因此不惜高價搶地。看到此等一致好評的報導，難免使人感覺樓價必將上升，引起市場上的準買家蠢蠢欲動。
媒體全面唱好 引買家蠢蠢欲動
然而，筆者認為此次山頂地價雖然創出新高，仍表示地產商對豪宅後市審慎，出價相當保守。
為什麼呢？這次山頂文輝道豪宅地的樓面成交價每呎為$46,272元，比2006年同區加列山道地皮，歷史第二高的樓面地價每呎$42,196元，只高出不到1成。當年山頂區樓價每呎在3萬至3.6萬元之間，如最高成交價的倚巒，呎價為3.6萬元，即是當年的樓面地價高於現樓約15%；今天的山頂區現樓成交價動輒十幾萬一平方呎，如Mount Nicholson成交呎價高達每呎15萬元，也即是說，今天成交的樓面地價，只是現樓的三分一至五成左右。
聰明的讀者自然明白以上的分析，時間相差14年，山頂豪宅樓價升了3至4倍，但是地價只升了9%，顯然地皮的成交價並非好價格。以所投地價加建築費等計算，每呎樓面發展成本在6萬元以內，如今山頂豪宅新盤成交價每呎可達10萬元或以上，按道理應該有大把利潤。奈何近年豪宅市道放慢，主要的買家內地豪客鋭減，加上訂價均是天價，銷售時間漫長，一個大型豪宅項目隨時需要5至7年，甚至10年才能銷售完成，資金積壓引伸的成本大幅增加，這也是地產商出價保守的原因。
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1. 東成 2020-12-30 11:10:07
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賣一個豪宅樓盤需時幾年,叫價過高,慢慢賣,成本太高.
賣平啲俾本地人,唔好成日搵大陸客,佢地少咗來香港買.
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2. 那些年 2020-12-30 11:12:44
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地價創新高,咁多年升幅溫和.報導大量唱好有誤導.
"今年最後一幅官地拍賣，山頂文輝道豪宅地以120億元賣出，每呎樓面地價高達$46,272元。全港媒體紛紛報導此次賣地創出歷史新高，顯示發展商看好豪宅市場，因此不惜高價搶地。看到此等一致好評的報導，難免使人感覺樓價必將上升，引起市場上的準買家蠢蠢欲動。"
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3. 自然一派 2020-12-30 11:14:05
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4. 正確 2020-12-30 14:22:16
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呢個計算方法應該準確,咁多年地價升得少.
[為什麼呢？這次山頂文輝道豪宅地的樓面成交價每呎為$46,272元，比2006年同區加列山道地皮，歷史第二高的樓面地價每呎$42,196元，只高出不到1成。當年山頂區樓價每呎在3萬至3.6萬元之間，如最高成交價的倚巒，呎價為3.6萬元，即是當年的樓面地價高於現樓約15%；今天的山頂區現樓成交價動輒十幾萬一平方呎，如Mount Nicholson成交呎價高達每呎15萬元，也即是說，今天成交的樓面地價，只是現樓的三分一至五成左右。]
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5. 小心樓爆 2020-12-30 14:23:29
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6. pHILIP HK 2020-12-30 15:00:45
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如今買樓和十年前無法比較，首先按揭成數低了，壓力測試強度大了，樓市辣招對超級豪宅的影響至大，本地人要買此類超豪宅十分困難，除了社會金字塔頂端的百分之五外，山頂豪宅是為神州富豪度身訂造的。希望其價格繼續升上天，反正富豪的錢好像是紙字，交多些給特區政府，等政府派福利時我們都覺得這些庫房不是普通納稅人的錢。至於現正的價格是否合理，那些太富貴的買家越來越少，市場預期發展的周期較長，此地盤投資銀碼較大，又遇到國內發展商手頭較緊，疫情什麼時候才能受控無法預判，出價謹慎理所當然，不理市場環境死衝，才不是這些發展商的做法。
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7. 東成 2020-12-30 16:55:24
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香港豪宅價格應該下調三成,例如文輝道豪宅開盤在7萬左右已經有利潤,唔好將目標全部放在大陸客上面.
留一啲機會俾本地人,拉近豪宅與屋苑價格距離.
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8. 那些年 2020-12-30 18:31:19
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超級豪宅樓價有一個怪現象,地產商寧願賣幾年都唔肯平.
呢樣嘢唔健康,山頂淺水灣同市區樓相差4至5倍,又冇租金回報,好唔正常.
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9. 有見地 2020-12-30 18:33:59
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10. 爆破 2020-12-30 22:36:49
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樓市爆破係來緊,經濟差後遺症未反映出來,企業唔倒閉至奇,豪宅冇中資客,點解唔跌?
賣俾香港人,就算每呎3萬至5萬都嫌你貴.
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11. 說真話 2020-12-31 01:13:47
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美國領事館都撻Q,證明中美有排爭吵,或者豪宅市道有難,唔到你唔信,明年超級豪宅將會嚴重滯銷.
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12. 正確 2020-12-31 11:30:28
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阿爺出手剎停領事館土地交易,會否又挑起鬥爭? 香港又做戰場,冇話外資, 中資都唔敢來.
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13. 向饭民说不 2020-12-31 14:59:01
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正确，真系奴性思想。你做初一，我做15者。饭民狗将香港变成反X基地。你就余左啦。 还有当初批出的地是给领事用，要转售都要补地价啦。现在美国佬想市价套现。有无甘着数。 仲有唔能好太奴性。中美之间的斗争不会受这区区几十亿影响。中兴比美帝都罚了百几亿啦。西奴。
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14. 正確 2020-12-31 16:12:46
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向飯:
難怪啲人話你係XX黨,咁鍾意撩事鬥非,做人處事應該有大將之風,應該有容人胸懷,以和為貴.
咁樣嘈吵落去,中國咁多資產在歐美,仲危險.
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15. 說真話 2020-12-31 18:30:04
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香港樓市有危機,只有股市得,好勇鬥狠係會付出代價.祝各位新年好運來.
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16. 我不是党員 2020-12-31 21:35:34
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17. 說真話 2021-01-01 14:11:15
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to16樓: 佢似黨員啦!
咁好戰,又唔諗下香港係咩,係一個國家嗎? 冇必要搞咁多嘢,破壞社會繁榮和打爛自己飯碗.
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19. 我不是党員 2021-01-01 16:44:39
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17樓，佢現在已不在美國生活了，心中有恨。恨自己為何別人在外國後回流升官發財，自己無份。
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20. 說真話 2021-01-01 18:04:56
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唉!香港本來係一個橋樑角色,無論全世界如何紛爭,中西合壁嘅制度,可以從中取利. 又可以慢慢改變香港人嘅愛國心,畢竟咁多年受西方教育,行緊普通法. 但偏偏有呢種黨友,硬要迫香港人上戰場,迫年輕人立刻同自己嘅立場反面,對香港有咩好處?咁樣值得嗎?
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21. 說真話 2021-01-01 19:46:41
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香港仲行緊普通法,應該繼續發揮中間橋樑角色,我認為講嘅嘢好正路. 樓主應該開放一啲,我嘅言論係正當不過嘅言論,經常出唔到,唔知何解? 呢種普通討論嘅言論,又冇針對人,應該有小小言論自由吧?唔該!
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23. 向泛民说不 2021-01-02 12:50:54
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欧美为什么那么讨厌中国，因为中国在高科技上不断的追赶欧美。为什么瑞士，新加波，以色列等可以富有。就是他们的高科技非常强。
以下是大陆学者的看法，不要只睇毒媒，也要看看大陆红媒，做人才会真正的客观。以下解释为什么日本迷失30年，其实也反应了为什么香港也迷失。为什么瑞士会那么富有。
宁南山：日本想走出失落的30年，希望在中国身上https://www.youtube.com/watch?v=VzbAmjnUkBY 唐毅南：小额贷的“低利率”套路，高利贷看了都甘拜下风
https://www.youtube.com/watch?v=eiXyIX3wzKw
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24. 向泛民说不 2021-01-02 13:51:12
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将反豪宅市场，就看看地产经纪点睇啦，豪宅不是卖比港猪，而是像小米这样的新科技富豪。这些人很多都是党员。现在怎么敢去美国欧洲投资，随时被冻结，还有国内税高，现在如果要走资，会被标签成判国贼，所以还是投资在香港才是上算。
其实楼上几位客观人士，2000年是香港引领大陆的高科技，今日为什么变成被大陆引领。如果小米大疆等是香港公司，可以提供几多个高薪就业机会比香港人，不过最后问一下为什么泛民一直要阻止香港人搞高科技。
没有时间就由15分钟开始听啦。AA的看法。 【樓市C見】美華關係將大變 香港地位不跌反升？https://www.youtube.com/watch?v=48dhHymZuow
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25. 正確 2021-01-02 16:59:49
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向飯:
閣下又搞錯咗,施老闆去年初話樓價跌15%,繼而年中又話升10%,結果全年微跌1%,來回不斷轉軑,估測相差巨大.
施老闆近年變成講政治,係時事評論員,講樓市好似反覆無常.
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26. 正確 2021-01-02 17:02:34
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向飯:
施老闆話今年超級豪宅向好,真係明燈.
就同你賭一鋪,今年豪宅我睇跌.
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27. 重新洗 2021-01-03 00:52:55
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2020年應該命名: 發瘟年......目前,樓市走勢似乎進入重新洗牌階段...
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28. 自然一派 2021-01-03 14:29:20
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疫苗接種後,香港經濟好番,樓市一定好啦.
今年咁嘅環境樓價都唔跌,明年仲唔大升至奇,最少升10-15%.
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29. 那些年 2021-01-03 19:30:53
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香港樓市都係政治市,就算資金多到不得了,全部入咗股市,少咗好多資金入樓市,現在時代唔同,香港冇咗獨特地位,長遠樓價向下,香港人自作自受.
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30. 正確 2021-01-03 19:36:38
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向飯:
係咁好關係,為香港做啲好事,叫中資來香港買樓,佢地係唯一大戶,只有佢地幫到香港經濟.
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31. 向饭民说不 2021-01-04 11:42:16
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正确，冷静d啦，睇你都好盲塞。香港没有真正的中立的市民。大部分都像你一样盲塞的支持极端饭民的人。今次运动的失败，其实就是因为你们不肯妥协的结果，睇上一年前区议会之后，凉瓜杰的意气风发，但是也就是这样的意气风发，不肯和啊爷密室谈判，找出一条阿爷可以接受，香港人可以接受的方案，当时其实对饭民来讲是最好的时机也是最后的时机，但是饭民就是意气风发。最终逼大陆show hand，出国安法。其实你们饭民系吾系真爱香港，点解不断的出卖香港人的利益。我相信老c和本人都不赞成阿爷出国安法，我们更加支持香港人自己立23条。但是就是因为饭民不肯妥协，结果导致今日的结果。
还有楼价估计就像睇相佬一样，听下就算。老C带出的意见就是目前中美贸易战之下，大陆富豪好难出国买楼，记住马云虽然被打压，但是他是党员，他现在还敢将资金搬去美国吗？吾怕被冻结吗？所以还是放在香港。因此豪宅的对象就是目前大陆的新贵。by the way，作为小股东的比亚迪今日有创新高，又会出现几多新贵。香港豪宅对你来说是很贵，但是对他们来说是好湿粹。就像数20年去的马荣成和星爷的新贵。以前本土可以会出现新贵，现在新贵要在大陆系大陆发展才可以出现。
中央曾密會梁家傑近8小時？【C對話】（Part1／2）20191205https://www.youtube.com/watch?v=sUoum7rkNNU&t=8s
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32. 向饭民说不 2021-01-04 12:03:03
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正确，多年前，本人去日本培训时，当时有个同事叫我记住买包米过去。因为日本米好贵。结果本人也真的买了包米过去，结果也知道当地的米真系贵。以下是大陆红媒的分析。有没有抹黑呢？我80年代时系美国，当时日美贸易战，当时在times上就看到了他们的报道，美国佬话日本仔虽然开放了市场，但是因为进口要经过农协之类的机构，所以就是美帝的产品便宜，经过了这些协会，价格就会加上去，结果美帝的产品就没有竞争力。
现在看来日本对农产品的保护还是那么的强，为什么那么强，现在算一算，香港人吃一碗饭大约是1元，而日本就要3-4快，一天吃2碗，那么每天就要给7，8元，也就是1美金给农协，日本大约1亿人口，日本人每天就送1亿美金给农协，估计小部分还是会给农民,就像老外的慈善机构，但是大部分还是给了权贵，也就是日本的自民党。
看了这篇报道，估计如果中日真的打起来，日本撑不了一个月，因为日本的粮食自给率只有40%，还有中国的东北米占了日本接近20%，你肯定不相信。不过东北因为被日本殖民了10多年，所以那里米的质量跟日本差不多，还有黑龙江是全世界三大黑土地的其中一个，全世界三大黑土地，就是乌克兰，黑龙江还有加拿大。所以加拿大的面包特别好吃。乌克兰被民主毒玩烂了，现在面包不断加价。
骁话一下：有地都不让种，为什么日本农协破坏农业？https://www.youtube.com/watch?v=12iSDcEmmCg
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33. 正確 2021-01-04 17:04:15
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向飯:
雖然你回歸祖國,都好心你對香港本地人好啲啦,尤其係年輕人.
我要澄清我唔係泛民,我一向係傾向建制,國安法對香港穩定好大幫助,但香港付出嘅代價就係提早回歸成為大陸城市.
閣下講到大陸豪客買樓撐起豪宅市場,如果真係咁勁,一個豪宅盤就唔會賣3,5,7年啦.我講嘅係10座8座嘅洋房頂目.只係10座8座而已.香港島起碼有10個8個咁嘅樓盤.
老C宜家係時事評論員,不過憑良心講,佢講嘅內容冇簫若員咁準確.
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34. 小心樓爆 2021-01-04 19:48:36
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大陸樓市即將爆破,拖累香港樓市,大印鈔票資金全部炒股,樓市危矣!
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35. 好理由 2021-01-05 14:39:23
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[聰明的讀者自然明白以上的分析，時間相差14年，山頂豪宅樓價升了3至4倍，但是地價只升了9%，顯然地皮的成交價並非好價格。以所投地價加建築費等計算，每呎樓面發展成本在6萬元以內，如今山頂豪宅新盤成交價每呎可達10萬元或以上，按道理應該有大把利潤。奈何近年豪宅市道放慢，主要的買家內地豪客鋭減，加上訂價均是天價，銷售時間漫長，一個大型豪宅項目隨時需要5至7年，甚至10年才能銷售完成，資金積壓引伸的成本大幅增加，這也是地產商出價保守的原因。]
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36. 向饭民说不 2021-01-05 17:13:44
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正确，我就成日讲香港最大问题就是选民基础太多类似你这样的人。就是那170万投泛暴派的。仲要撑老萧，大佬，老萧有政治立场，up咩都知道啦。你们这些人表面不支持饭民，实际上比饭民更加极端。区议会之后，其实是饭民最佳的时间和大陆谈判，当时谈判的结果是可以拿到最多最好的。可惜饭民个个都自私无耻，怕负责任，结果失去了这个机会，导致最终阿爷出国安法。其实饭民要为大陆出国安法负责。
还有如果香港吾转型，年轻人肯定是没有前途的。香港吾搞创科，年轻人可以做咩啊，阿爷一直鼓励香港人搞创科，香港人就觉得阿爷系度害香港，几年前的性都东莞，因为经济转型，仲有性服务被打击之后，经济都好差，但是东莞搞创科之后，经济开始好起来啦。以后性都这个名字只有让给香港，因为香港只剩下马照跑（金融）舞（性都）照条。
本人年轻出来工作的时候，当时香港工业占GDP30%，加上可以返大陆做专家，当时很多年轻人和本人一样都觉得好友前途，随时可以炒老细鱿鱼，今日为什么不可以啊？就系因为没有工业咯，如果香港不做明日大鱼，可以好肯定的，香港没有足够土地资源去做经济转型。以后除了马照跑，舞照跳或者公务员的工作，其他的只有返大陆，这是市场力量。
啊爷难道对香港人吾好吗？用自由行送钱比香港人，难道你觉得是大陆抢香港人的资源。用下脑啦，现在澳洲跪求大陆佬去抢他们的奶粉，铁矿石，煤炭。5年前蒙古国一样闹大陆去抢他们的资源。前两年经济危机之后，学乖了。现在心里还是恨，但是也很欢迎大陆去抢他们的煤炭。
今日是香港人自己放弃搞工业，吾好下下赖大陆，用下你的正确思想。
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37. 向饭民说不 2021-01-05 17:26:37
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上星期日，去了观塘的海滨长廊。见到好多人，甚至有不小人系度野餐。97年前，港英政府有没有提供这样的地方比香港人啊。当时商人治港。咩都赚到尽。那些地方是用来起楼的，点解要比香港人去玩啊。
真系香港人无能好生在福在不知富。
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38. 正確 2021-01-06 02:44:39
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向飯:
好心你呢個黨員,你係大陸有背景人士,享受唔同嘅著數及福利,宜家叫香港年輕人融入大灣區,工資5千元,唉,一班生活在太空漫遊嘅人.
真係肯進入大灣區嘅年輕人,唔係富二代,商家第二代,就係科技創業者,或者一班靠關係攞著數者.
叫冇背景嘅大多數香港年輕人投入大灣區搵商機,文化唔同,擦鞋背景又完全唔同,搵5千元做俾人睇唔起嘅北漂?
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39. 正確 2021-01-06 02:51:16
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向飯:
口口聲聲一味叫基層年輕人返大灣區搵商機,係唔負責任嘅行為.
點解咁多人移民你知唔知?香港今天重新發展科技行業,呢個行業幾時都唔怕遲,咁至對得住香港,以及最重要嘅我地嘅下一代.
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40. 向饭民说不 2021-01-06 11:53:53
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其实正确这类人根本就是饭民打手，点解吾认呢？反对你就是党员啦。真系用下脑啦，
本人现在马叉你的其实用的是西方经济理论。年轻人要有前途，就是开放+市场。全世界的大城市的崛起背后就是开发和市场，千禧年前段香港，newyork，深圳，上海等等崛起，背后都是这样。
香港的困难就是香港人越来越保守，越来越自闭，吾敢竞争，返大陆工作就好像去送头，真系低能。
我有好多朋友暴大毕业或者是外国毕业的，返大陆发展，都好过系香港多多声。本人现在都不敢去见他们，发现自己系香港原地踏步。
叫你返大湾区发展，你就觉得是5000元，但是却不知道做创科可能变第二个大疆。用下脑啦。
我就吾知道你岁，不过本人当初出来工作，见工是每日见两份。纷纷工都话请，见到你怕。点解现在唔到，因为香港工业消失啦，还有就是很多跨国企业用脚投资，搬去上海。原来的就业机会去了上海啊，点解啊。点解香港人自己放弃啊。你告诉我啦。
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41. 透視眼 2021-01-08 21:20:12
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一切都係假像,歐盟一邊同中國結盟,另一邊又指責中國打壓異己,兩面人做事.
經濟利益行先,價值觀慢慢傾,算係聰明.
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