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蔡志忠
2019年12月25日

住宅可站穩 工商舖黯然

 

蔡志忠

亞洲地產創辦人
香港專業地產顧問商會會長
香港東區工商業聯會首席會長

  到了年底,少不免要總結過去,展望將來。今年樓市可謂峰迴路轉,上半年,雖然中美貿易爭端讓市場有所擔憂,但影響的是股市表現,樓市似乎並不動搖,尤其是住宅市場。到了下半年,樓市發展出人意表,反修例事件演變成一埸動亂,一發不可收拾,一手樓由於定價克制,勉強還能留住銷情,二手樓成交呆滯,價格明顯出現回調。

  壓住香港樓市的兩座大山,出奇地暫時解除了第一座大山,中美貿易戰的第一階段協議,算是已經談妥。雖說有大量資金流走,但有更多的資金湧入,使近來股市出現反彈。至於第二座大山,社會事件似乎仍未能停止,港府早前推出800萬至1000萬以內樓宇可借89成按揭,使中小型住宅止跌回穩,股市暢旺與資金湧入抵銷了經濟衰退對樓市的衝擊,縱使失業率明年將大幅攀升,具有強烈剛性需求的樓市,仍然不會出現大跌。

  港府剛公佈的未來10年房屋供應數字有所變動,由原來的45萬伙減少到43萬伙,即每年只有4.3萬伙住宅供應,如果以公私營房屋比例73計算,每年私樓只有1.29萬個單位。數字的轉變和入息的放寬,或會使一些中產市民選擇去買居屋或資助房屋,但始終私樓的升值能力較高,因此在力所能及之下,大多數人會盡量選擇買私樓。外界形容香港住宅樓市只升不跌,雖然這個說法有點誇張,但至少可比喻成「進可攻,退可守!」

倒閉潮與撤資潮  即將上演

  工商舖就沒有那麼樂觀,這個市場要看經濟寒暑表。比如遊客減少,市民不出街消費,商店門市生意立刻變得冷清,引致店舖租售價下調。同樣道理,生意難做,貨倉、物流和一些創意工業等行業也受影響,對工廈的需求自然也大減。工商舖市場沒有額外印花稅捆綁,買賣成本比較低,業主可以隨時放盤沽樓,因此好市時升得快,差市時跌得更快。

  至於商廈市埸,今年上半年錄得兩宗大額成交,資金投入合共132.5億。到了下半年,市場急劇變化,全幢商廈成交幾乎沒有,甚至出現幾宗寫字樓買家撻訂個案,也有幾宗細碼低價成交,如力寶中心成交價低見每呎2萬元等。空置率升至4年以來新高,達至3.5%,比去年上升一倍,令人感到擔憂。若然農曆年後香港局勢仍未能穩定下來,中小企業的倒閉潮和外資行的撤資潮,將會同時上演。

 
 
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2. 井 2019-12-25 17:05:24
沒有數據就話大量資金流入香港,好心你寫文連最基本數據都沒有,請問你亂作到幾時,前一篇就吹奏澳門,今次又話資金流入,第一香港人走錢出去其他國家係事實,新加坡今年就吸左四百多億元就事實,未來更會更多,沒有料就寫文章,真希望香港人知道不是豬狗都可以亂寫一通
3. 亮劍 2019-12-25 20:42:51
港府剛公佈的未來10年房屋供應數字有所變動,由原來的45萬伙減少到43萬伙,即每年只有4.3萬伙住宅供應,如果以公私營房屋比例7:3計算,每年私樓只有1.29萬個單位…………

話咁快六年幾,我亂咁噏都中咗9成😰😰😰😰
6. 亮劍 2013-09-23 21:07:59
政府長策會話十年要整47萬個單位出來,先可以解決中長期房屋問題,而政府又好誠實咁話,有 8-10 萬個單位嘅土地,仲喺度揾緊。
長策會建議,呢47萬個單位,公營及私人樓比例是 6:4,即 28·2 萬:18·8萬!
冇咗 8 萬個單位,即 40 萬個都無啦,正路計你 64 比例,公私係 24 同 16 萬嘅,但是你們要住私人樓嘅人,有代表嗎?冇喎!
其實 28·2 萬個公營房屋,嗰班派錢黨已經鬼揸咁嘈話唔夠,咁打後少了成 4 萬多個單位,請問喺邊度挖出來填補呢?
傻瓜都知,最順手嘅緊係在私營嗰 16 萬個呢度抽啦!
左抽一個地盆招呼民主黨拉攏佢咃,右撥一個地盆俾民建聯等佢哋成功爭取,再整一個地盆與公民袋等佢哋收聲⋯⋯私營房屋呢件餅還剝剩幾多?咪每年萬零咁大把囉!!!

除非有奇蹟發生,泛民全部同意政府各式增加土地建議,例如開發郊野公園,維港以外大量填海,解放軍無條件俾咁一半軍事用途土地出來⋯⋯否則私營房屋,升到你叫救命,係不能避免嘅結果!!
4. 引刀一快 2019-12-26 01:30:47
一個飛地,破你法。
5. To 1 樓 2019-12-26 07:31:46
如果只係單睇供應 香港就唔會咁復雜啦 重有好多其他因素 如果特朗普連咗任總統 之後不停加息 之後又不停搞下中國香港。將好高嘅股市拉落嚟。比班金融大鱷賺錢沽空 還有真正落實BNO平權居留。港人囗移出香港 還有好多其他問題等等  唔好含沙射影唱好樓市。尤其係呢兩日新鴻基出新盤 別做打手 做個有良心的人
6. To 大家 2019-12-26 07:40:03
樓市龍門鎮嗰班人仕 汪總嘉賓全部手揸重貨  不停含沙射影  曲線唱好樓市。等班年青人接你哋嘅貨 香港年青人真係慘
7. 香港人 2019-12-26 07:49:07
如果大數據一定啱。冇變化。冇外在  內在環境轉變。區議會選舉就唔會輸啦。你會中央冇用大數據呢
8. 香港人 2019-12-26 08:01:01
如果班分析員係啱。佢哋就估到半年前開始有社會運動啦。有時數據係無用。因為有好多環境因素變化。如果唔係區議會。建制就唔會輸啦 佢哋咪又係用數據
9. 亮劍 2019-12-26 13:32:09
係呢十年八年我講緊乜嘢?
小弟講嚟講去主要係講,環球將持續量化寬鬆,利率好難上升。
而香港政府本希望增加土地供應,但遇到好多阻撓;加上官員驚金融機構爆鑊,因此使用各種印花稅及收緊按揭政策去阻止實力不足者持有物業,後果係將樓市打到實的的。
樓價升完又升又關我事?
任何人睇到上述事情發生,估計私人樓價格上漲唔係合理推測嗎?
而另一方面我亦有不少文章提出市場分隔,點樣增加土地供應及政府怎去應對樓市升災。
天要下雨、娘要嫁人,我只係天文台,只能說將會有事情發生,但人微言輕不能扭轉大局㗎😰
10. To9䅹 2019-12-26 14:13:39
人哋依家講現在及將來。你就不停講過去果10年八載。10年八載我都買咗好多投資樓  但係嚟緊係咪永遠都係咁平利息 唔通你同聯儲局簽咗合約永遠都咁平息。你知唔知幾多家長想同埋子女一齊移民。唔想受呢個政治風險坐監
好多投資者都成日不停用過去嘅表現。代表將來。曲線回避問題
升市個個吹噓係神。跌市全部唔見人
11. 路過 2019-12-26 15:41:12
用過去嘅表現。不能代表將來  唔會永遠平息

12. ! 2019-12-26 18:46:32
騖資產爆?
全球每年實體GDP兩万億,虛擬金融三千万億。
自已睇路。
13. To10樓 2019-12-26 19:36:42
過去十年八載,每年都有利淡樓市因素。過去當然不等於將來,但不溫故又如何知新? 過去五十年香港經歷了無數風雨飄搖的日子,令人崩潰的危機,但樓價多數時間都升到令人崩潰。永遠都只看危而不知機,把風險無盡放大,租樓就一定日日賺,典型的港式窮人思唯!

唉,無計,難怪香港窮人永遠都比富人多得多。😀


14. 引刀一快 2019-12-26 23:35:41
To 13樓

要知新絕不能單靠溫故,香港近半年發生嘅事,過去何嘗有過?
無論香港在國家嘅角色係越來越重要,還是越來越單一,某些問題已經揭露咗,冇得返轉頭,溫故都冇用。
15. 實事求是 2019-12-27 01:01:46
亮劍兄對地產嘅分析值得借鏡,佢講嘅係事實,我們唔能夠唔溫故知新,吸收以往嘅經驗教訓,未來是由以往及現在走過來,我欣賞佢嘅評論.
16. 好 2019-12-27 09:25:04
同意15樓及亮劍兄!
17. 新抱仔 2019-12-27 10:07:21
其實只有正面面對現實,隔離個人情感和期望而行事才能在投資上獲利,一直也有看亮兄的分享,而且很多觀點也可以在現實中辨證,謝謝無私分享🙏🏻獲益良多
18. To引刀一快 2019-12-27 17:15:17
美國及大陸只會放水,QE停不了、美國國債及家庭債不會設上限、印錢無限,錢只會越來越不值,負利率時代可以漫長得超越想像。不溫故,不吸取教訓,把過往經驗拋諸腦後,也不等於你可以逃離殘酷現實。


19. 亮劍粉 2019-12-27 17:31:09
香港未來幾年面對的是一個奇怪的局面,一方面面對stagflation (滯漲),但另一方面,美國佬又會把更多中資科技股(如百度,京東)趕番香港上市,港交所可以保住金球IPO冠軍,而港股市值兩年後衝上50萬億都有可能。點解唔番上海深圳上市?不如你問下馬雲馬化騰。螞蟻金服在紐約上市的可能性等於零。

香港銀行水浸,息口難升,超低息供樓環境不變。吹脹!
20. 亮劍粉 - 2019年埋單計數 2019-12-27 17:39:52

一本港二手樓價指數 全年累升不足2%

一恒指升上約5個月高位

反映本港主要屋苑二手樓價走勢的中原城市領先指數,最新報177.71,創39周新低,按周跌0.82%,全年升幅則收窄至不足2%。

港股假期後復市造好,恒指升上約5個月高位,於兩萬八以上收市,升361點,報28225點,成交749億元。全星期計,升354點。 

2020年港股可以升到3萬五千點,港樓升幅應該不及港股。

21. 累升不足2% 2019-12-27 18:12:52
舊年哩個時候有信禾萬七掟貨,個市底做低左,埋單升兩隻,啫係冇升過?
22. 大奸商亞洲蔡 2019-12-27 21:56:29
之一篇叫人去澳門,睇下真係有錢人講乜

【now.com地產】長實地產(01113)集團執行董事趙國雄:「講真,若果年輕人要在這裡(橫琴),發展和自住的話,我個人建議唔好掂!」

#老樓講樓 < 老樓日記 >
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23. To 大家 2019-12-27 22:05:18

宜家呢個時勢好多投資者賣投資樓。將夠錢買指數股票盈富或美股指數股票. 例如五佰萬至一千萬之後升一成獲利跟住再等時機下跌再入。升一成再獲利. 每次升一成就獲利。股票指數跌咗又可以守到  香港有乜事又可以即刻轉走啲$好過買樓。現在買樓風險又多成本又重。啲樓又舊又大維修. 如果坐艇仲要等下個週期先升. 到時重舊。唔係唔買樓. 等下一個週期先再買。而家仲有好多年長者返大灣區. 間樓留畀仔女住另外黃絲等緊移民. 只要移民一批. 好多去到安定左之後 就會慢慢賣香港樓。人囗居住流出多. 昨天開個大西北新盤。附近有電塔最易生癌. 北面空氣吹落嚟污染又嚴重。果度又多非法入境你問吓啲紀律部隊朋友就知 

天水圍外圍風水又差。賺錢唔好賺水尾$

24. 理智 2019-12-27 22:23:34
近三十年樓齡的長實樓嘉湖,近年業主都要左整右整,暗病百出,又漏水又盛,一樣是唔近西鐵,咁殘的三房都要五百七。人地新地三房,望靚景,又五百七,新地至少低開左三成。但如果平三成都唔能夠一Q清,樓市肯定是步入漫長的下行周期。因為嘉湖貨多好易人踩人,要平過人地新地的靚景新樓三成以上先叫正路,即是嘉湖細三房應該賣390-420,回到2012年水平。大家睇下佢會唔會一Q清,清唔到就大獲,邊區都好,收租樓應該先變現去買更高回報的產品,自住就當然唔好郁,移民另計

政治方面,基本上是冇得救,政府唔會讓步,拖拖下只會平靜下來,等下一個大風波,再十倍爆發,就如上一次一樣。而下年經濟必定大仆街,大陸向香港潑上過多屎水,旅客唔到,百業會萬萬蕭條落去,周圍炒人,而家咁都入市基本上是弱智 
25. Sky 2019-12-28 00:38:58
【本報訊】近月內地企業經營環境轉差及去槓桿下,盈利情況較差的民企無法取得借貸或通過發債償還債務,造成債務違約。其中北大方正無法償付20億元(人民幣.下同)債券,昨有消息指剛獲中國信達(1359)借出短期資金。本報統計內地債務違約自本月起已擴大至國企;有信貸評級更認為,隨着經濟放緩,內地債務違約數量於2020年將會繼續上升。

北大方正獲信達80億貸款

在11月開始,內地債務違約情況越趨嚴重,來自山東的民企西王集團宣佈無法償付28億元債券外、由北京大學創辦的民企北大方正亦無法償付20億元債券,而另一筆超短期融資券亦要延期支付本金。於違約後,昨日路透引述消息人士指,北大方正獲內地四大資產管理公司之一的中國信達,提供80億元短期資金。

https://hk.appledaily.com/finance/20191226/RE33NGD4QE243I3N47A673BQD4
26. 引刀一快 2019-12-28 11:12:21
To 18樓

呢樣加,果樣加,有冇得人工加?有就有得升囉。
2047呢個因素,溫故係睇唔到嘅。
27. 世事難料 2019-12-29 02:00:19
2020年對樓市評價不一,有話升有話跌,我認為可持平!
28. 風險評估 2019-12-30 14:16:52
壓住樓市嘅兩座大山,其實都未解除,中美貿易戰仲有下一輪大戰,唔單止貿易咁簡單,仲有科技金融軍事等未開波,加上香港內部大鬥爭,非三兩年時間不可,,兩座山根本冇得解除.
年輕人做咗咁多嘢,樓價唔跌對唔住年輕人,工商舖直頭冧曬,住宅市場一樣風險好大.

29. 雲在青天水在瓶 2019-12-30 14:25:17

放寬首次置業按揭成數, 降低樓市散戶的入市門檻, 如同股市中股票由大戶手中交移到散戶手中, 無疑是對老散的屠殺

30. 東成 2019-12-30 15:53:04
雲兄真正樓市高人,今次也看淡,坊間評論好參差,且看明年樓市如何發展?

[曾煥平舉例,香港自1997年以來經歷三次樓市大跌,跌幅介乎24%至50%,料今次樓市將有一定幅度調整。他相信,在空置稅及住宅供應增加下,發展商為求去貨將會調整價格,並影響二手,預計中小型住宅樓價於2020年下跌10%至15%。

戴德梁行大中華區副總裁陶汝鴻表示,假如情況持續,預期更多的經濟負面情況會在2020年年中浮現出來,樓市成交及價格將繼續走下,2020年首季成交量將接近2019年第4季,而樓價在2020年上半年或將下跌10%至15%。

萊坊:如97大跌市機會微

至於萊坊對樓市則較為樂觀,執行董事、估價及諮詢部主管林浩文稱,近月社會不穩定和經濟步入衰退對香港樓市帶來負面影響,料2020年住宅樓價將輕微下跌5%,但出現如1997年的大跌市機會不大。

美聯物業估計,2020年1至2月樓價會輕微下調1%,但寬按繼續利好樓市,特別是600萬至1,000萬元單位,之後樓價或重拾升軌,第二季或年中開始樓市將「漸入佳境」,全年預計錄得5%升幅。至於利嘉閣地產認為,在政治負面因素逐漸消散下,2020年樓價將現井噴式上升,並睇升一成。]
32. 不用老吹,地商重炮投地見真將 2019-12-30 16:58:25
過去兩週,幾十地商投地二個項目,已見後市真將。不談出身與過去,只是石頭爆出來的人。中國雖受八國聯軍所 侵害,可是將偉大貢獻世界,帶領世界走出困局!這是神 的心意,無人能阻!
33. 打工仔 Andy 2019-12-30 17:41:24
好 !
34. 無為老吹,幾十地商投兩項目已見真將 2019-12-30 20:40:10
無為老吹,幾十地商投兩項目已見真將。不談出身與過去,只是石頭爆出來的人。中國雖受八國聯軍所 侵害,可是將會偉大貢獻世界,帶領世界走出困局。這就是神的心意,無人能阻。聖經早已預言。所為神人,早已通告。
35. 有同感 2019-12-31 17:22:19

真很悲觀!

"工商舖就沒有那麼樂觀,這個市場要看經濟寒暑表。比如遊客減少,市民不出街消費,商店門市生意立刻變得冷清,引致店舖租售價下調。同樣道理,生意難做,貨倉、物流和一些創意工業等行業也受影響,對工廈的需求自然也大減。工商舖市場沒有額外印花稅捆綁,買賣成本比較低,業主可以隨時放盤沽樓,因此好市時升得快,差市時跌得更快。

  至於商廈市埸,今年上半年錄得兩宗大額成交,資金投入合共132.5億。到了下半年,市場急劇變化,全幢商廈成交幾乎沒有,甚至出現幾宗寫字樓買家撻訂個案,也有幾宗細碼低價成交,如力寶中心成交價低見每呎2萬元等。空置率升至4年以來新高,達至3.5%,比去年上升一倍,令人感到擔憂。若然農曆年後香港局勢仍未能穩定下來,中小企業的倒閉潮和外資行的撤資潮,將會同時上演。"