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蔡志忠
2017年3月8日

樓市應分兩個市場

 

蔡志忠

亞洲地產創辦人
香港專業地產顧問商會會長
香港東區工商業聯會首席會長

  很多年前,筆者已經提倡樓市應該分為兩個市場,一個是私人物業市場,另一個是公營和資助房屋市場。私人住宅市場任由它自由發展,可接受外來資金的投入,而公營和資助房屋留給本地客,能力不足的基層人士申請入住公屋,有入息但買不起私樓的首置者,可購買政府的資助房屋,這些房屋的訂價要與首置者的收入掛鈎。

  這樣的話,大家在同一個市場都享有同等待遇,那麼互相比較的機會就會少一點,社會的矛盾或許也會少一些。然而,政府總是有一個錯誤觀念,以為把樓價壓下來,就可解決年輕人的買樓問題,於是不斷推出辣招打壓樓市,結果出現了反效果。今天樓價再度飛升,不但拋離了首次買樓者的購買力,連用家的購買力也已經脫離。

  樓市雖少了用家,但投資者的購買力仍在,這些投資者不但實力雄厚,而且人數越來越多,對整體樓價起了非常積極的支持作用。他們會用家人的名字去購買物業,比如以父母、子女的名字等等,甚至用一個人的名字同時購入多個物業,這些表面上的首置者,其實也是投資者。

中資搶地成樓市上升主因

  今天的香港社會,再認為必須將樓價壓下來,讓首置者上車,這種想法已不合時宜,全民搵地增加供應都成了空談。既然做不到,何必苦苦追求呢?樓價就算跌3成至4成,普通人也是買不起。所以將樓市分為兩個市場,特別加推港人首置上車樓盤,定價與入息掛鈎,現在和將來也只是供首置者買和賣,這樣才可讓更多的年輕人成功置業。

  有人質疑樓市已高處不勝寒,政府也多次強調要打破樓價只升不跌神話,可是無論當局如何出口術、施法寶,仍然阻止不了樓價升勢,到底是為甚麼?筆者認為主要有兩方面:第一,香港是國際都市,屬於外向型經濟體系,外資進來投資或消費,直接刺激香港經濟增長。香港長期這麼好,全賴開放型的自由市場經濟,大量資金不斷流入,就算樓市非直接受捧,也會間接受惠。

  其次,中資高價搶地也是樓市上升主因,誠如長實趙國雄所說:「今天賣出的麵包價,以後連麵粉也買不回!」為其公司旗下貨尾單位道出了加價的理由。說得正確,前兩年大家都笑中資瘋狂搶地,可能會虧大本,今天卻讓人家笑我們港資是井底之蛙。就像啟德發展區的「港人港地」地皮,當時樓面地價每呎才約@5,300,今天已經達到每呎@13,500。今日的高價還是明日的低價嗎?筆者不敢保證,然而中資買地的眼光,的確是比港資看得更長遠、更透徹。

 
 
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1. 亮劍 2017-03-08 12:58:58
呢家越來越多「磚家」用恐慌性入市來形容呢家買家心態,我正式宣布「井噴」開始緊,打後幾個月租约到期既租住等,會被業主打完心口打背脊,這餐將會非常飽!!

以下係小弟舊作,估唔到仲未過時。

9. 亮劍 2015-04-27 11:23:34

我想講呢幾年政府這打房措施點解唔 work!

不如現在做一個角色扮演,首先係買家:

上車客……手上只有百零萬,明知兩房同叁房平均呎價比較平,但在首期不足下,焗買火柴盒。

家庭客……有個BB就要返幼稚園/小學,希望揾個有合理房間配置、座向好及楼層較高的楼盤。

投資客……希望揾D出租機會大,租金回報比率較高的楼盤。

投機者……找個楼花期長、又有水位的楼盤搏短線。

大陸客……揾件人無我有,可 彰顯身份的靚嘢,為求心頭好,可不借腰間錢。

其次到發展商:

為求利潤最大化,發展商會因應客路,而開各種不同呎碼既則,去就上述呢幾類客。

上車客……起D一或兩房的火柴盒,就他們的畢值。

家庭客……好座向及高楼層的兩房或三房會賣俾佢哋。

投資客……低層而座向較差者,因為平均呎價較低,但回報率較高,最合他們的胃口。

投機者……整D楼花期較長、又俾少少水位的楼盤,俾佢哋搏短線。

大陸客……成個項目執倒幾多、食粥食飯,就睇呢D特色单位、天池屋、獨立洋房賣成点。

發展商呢種運作模式,可確保佢哋D發展項目,喺合理的時間內,清咁大部分貨,賺最多既錢,咁當佢哋的資金回咗龍,咪又攪过第二件嘢,做到貨如輪轉的最高境界。

但喺09年10月尾,政府取消投資收租者無得做按揭保險,同時收緊2千萬楼的按揭成數到六成,咁買入豪宅作長線收租者,開始大減。

10年2月尾,政府加你2千萬楼的SD。

10年4月尾,政府出9招12式,又規管一手楼花銷售,咁發展商變現開始面臨压力。

10年8月中,政府出3招14式,楼花無得摸售,投機的炒家坐晒艇要焗揸。

10年11月20日,SSD開始出爐,短線客爭相走避,但另一方面,弍手供求開始產生微妙的變化,當時已有人指出,SSD會做成有實力的業主惜售,反而令供應減少,但政府當然扮聽唔倒啦。

12年10月底,CY見楼市唔死,再次出招,呢次除了在SSD禁賽多一年外,还加上BSD,如此這般,除咗首次上車者同家庭客外,边個去買一手楼先? 發展商資金不能回籠,仲会同你搏命去起楼?还会去為旗下土地更改用途來起屋?那些过百億的招標項目,仲唔步步為營?咁唔夠麵粉点变麵包出來?

13年2月23日,政府仲要出埋DSD, 呢句「人蠢無藥醫,醫翻成白痴」真的好貼切!你CY咁搅,請問那些換楼客點換楼?

發展商起落嘅楼,有大小不同嘅呎数,全無影響的上車者力有未逮,有能力者你政府又唔俾人去買,咁發展商仲同你大大注搏拉柴??

現在劇情的發展,就是發展商排隊食盡你政府及半官方 機構的土地儲備,再同你慢慢講古!

香港人口组合中以60後為主,因此在80年代尾,90年代初就係佢哋置產的高峰期,想當年我喺9O年代初首置果陣,我的同學、同事及同輩,有幾多个人有咁好彩,可得家人強勁火力支援?

因此當時大多数新楼楼盤,都会開 A及B類型单位,貪佢细细粒容易食。

開發商都係挑通眼眉之輩,因此「冧深」房價要就当時買家的收入水平,係共識。

隨著呢十多弍十年時光飛逝,我身邊唔少同輩的人工早已三级甚至十级跳,層楼換了幾轉,或者一变二、二变四, 現在呢班60後,其實好多人都已經供完最少一層楼,甚至就來供完第二第三層楼,咁他們的子女的置業能力,就绝對唔係单睇那班8~90後的收入水平,而係睇埋佢哋嘅老豆老母,有無實力同肯唔肯跌!!

香港其實不缺细碼楼,而持有呢D楼嘅業主,為数不少其實好想將名下那間幾佰呎换作900上。

但政府就係咁將D地去限呎限量,加埋打房政策骨子裡,係迫人上细碼貨,咁發展商為求去貨,將狂起火柴盒,那麼中小型楼就会於下一个週期,產生供過於求的態勢。

点解政府唔反思將D土地,用來起800~1200呎单位,然後鼓勵那些揸住400~600呎的60後小业主楼换楼?

咁一來可增加價格比較相宜的中小型2手供應。

二來可改善60後小业主的居住環境。

三來當换楼鏈啟動咗,那開發商旗下的土地资源就會被釋放。

在香港,一塊生地要变成楼宇,隨時係一个楼市週期,即拾幾弍拾年,現在政府大錯已成,下一波细價细码楼的伙数將會供過於求!

如今補救方法係開發商在起火柴盒果陣,請預留部份相連单位可於日後打通,以備之後將呢D单位作綑綁式銷售。
2. 亮劍 2017-03-08 13:05:27
32. 亮劍 2015-05-21 08:21:14

港楼沽出訊號……

民調顯示,港人有8成「看好」楼市前景。

政府順應「民意」,推出首置貸款。

楼市「井噴」,弱者「不問價」入市。

若要最多人喺同一時間輸最多錢,方法好簡單,那就是你畀倒绝大部分人信心:「今次真係無得輸,機會難逢定要瞓身,話唔定從此脫貧」!!

36. 亮劍 2015-04-05 14:21:54

小弟数年前,已經公開講過多次,在楼市循環尾期,會有不少早就入咗市嘅人,因各種理由而整多間,這就是財富效應。

打後每年都會有 2万個本地及回流大學生;有幾萬對新人成家立室;有成千上萬的港漂有租住需要。

大陸同香港的中長線前景,小弟可謂極度睇好,除非大陸亞投行大計劃最終被美國佬徹底打殘,我實在睇唔倒對下幾十年,香港會底特律化。


3. 亮劍 2017-03-08 13:14:45
面對香港呢個房策,作為一名中產小业主,真的唔爆粗都唔得!

市区、港島、地鉄左近、全海無遮擋的大型土地,用來起公屋。

鳥不落、生卡啦、無雷公、 牙籤地就賣俾開發商起果D得百零伙嘅单支。

咁以後那些公屋居民,就可以住喺市區相對大面積、環境比較好、租金又平、通勤時間又短的单位!

而俾足錢嘅中產,就要去大西北捱火柴盒,每月管理費因伙数少貴到飛起、又要轉幾架車先返倒工。

本來中產自我催眠,想話層楼会隨通漲增值,但CY話升你老毛!

咁点解果D中產要向上楼?

不如打份散工輪市区公屋好过…………

呢个房策真的七到無朋友!!!

4. 亮劍 2017-03-08 13:18:08
18. 亮劍 2014-08-24 09:43:19

我喺呢幾年的留言及回應,現在好不幸地一一实現。

例如本人曾經講过,在牛市第三期会出現財富效應及井噴現象,衣家好嘅唔靈醜嘅靈。(對CY及其團隊來說)

乜嘢係財富效應?我俾個好普遍的例子:

有个30出头的後生仔,他就來同佢女朋友拉埋天窗,而呢對準新人希望婚後有自己嘅小天地,咁在香港呢家佢哋有無計仔

1 呢兩位小情人,要是父母都是公屋居民,咁他們想買私楼的難度係十分,我睇佢哋要排公屋,才能埋尾。

2 如果呢對準新人的父母,求其一方有間居屋,咁上私楼的難度係五分,勉強無幸福,我請佢哋留意新一批居屋發售祥情,先係正路。

3 要是他們的父母,求其一边甚至双方屋企人,都有自住私楼,而且已經或就來供甩,甚至凸多一兩間,用來出租的話,咁他們能成功上私家車的難度,係0呀!呢D小夫妻可班出來的首期,係集幾條水喉而成的,百零兩百根本係手到擒來。

在此本人再次呼籲,唔該有無学者對此課題作出研究,例如揾銀行、按揭中介、地產代理攞料,再喺新楼售賣廠做大型民調,咁政府主事嘅房產的官員,就會知道現在香港的房地產,究竟發緊乜嘢病、害了甚麼瘟,以免日後藥石亂投、搅到一鑊泡都收唔倒科。

5. 時辰未到 2017-03-08 13:29:29

  老施雖然沒有講清講楚利息與樓價關係,但最低限度都有提到利息,至於供應就隻字不提,莫非老施認為供應對樓市沒有影響,如果是真的話,就不會在一年前,樓市成交量低迷時要求政府減少供應,而事實上,任何一個香港人都知道,未來龐大供應量將會令樓價下跌,他們是否願意接受這個事實就是另外一回事,我不明白主持人當時點解沒有提出這個問題,或者這是一個贊助節目,一問一答,大家都有相當默契,不會出現尷尬場面。

  雖然官員不滿意老施講清講楚,但他們又無能為力,否則,只要老施講一句,今日物業市場的亂狀,全是政府官員無能所引致,便將官員KO,我並不是拔刀相助,只是不能掩蓋政府為樓市放下的心機,增加供應是挽救樓市的一條良方,我認為政府是做對了亦做到了。

6. 時辰快到 2017-03-08 13:41:09

有年輕朋友同我講,他的住宅單位升了很多,如果現在賣走,可以幾年唔需要返工,我問他的住宅單位是不是用有限公司持有,如果唔係,他只不過是紙上富貴,事實上很難將單位以高價賣走,年輕朋友話他是香港人,買樓只需要付正常印花稅,如果用有限公司買,要額外多付15%BSD,有冇咁傻,物業代理同佢講真的有高價成交,而且新盤全部加價,唔通仲有假,佢叫我唔好睇樓市睇得咁淡,否則,我會損失搵大錢機會,我話多謝教誨,叫他嘗試將住宅單位出售,睇吓物業代理點樣講。

  如果有人在三年前買了樓,見到現在樓價,又不用付SSD,隨時會心動將自住單位賣走,不過,當他們放售時,物業代理第一句就會問那個單位是否由有限公司持有,如果話唔係,代理就會話很難做到好價,因為買家是找尋那些用有限公司持有物業,貪最高可以慳30%印花稅,如果不是由有限公司持有,減價兩成或者有機會,現在大家見到的高價成交,大部分的物業都是以有限公司持有,只要將股權轉讓,就可以完成物業買賣交易,不過,大家不能說那些成交價是虛構的,只是不需要付印花稅的成交價,物業代理當然不會講實情,不需要太久,物業市場便會出現一樓兩價,住宅單位如果用有限公司持有的售價會高很多。

7. 孟波 2017-03-08 14:08:48
亮劍兄睇得真係準,我正正是你說的60後,望到樓市同你形容的一模一樣。
8. 亮劍 2017-03-08 14:40:25
亮劍 2013-12-25 15:13:00

以下係一條典型換樓鏈:……


A君係 80 後上車客,用 9 成按揭上左個 150 萬 2 手居屋盤。

B 君就係嗰個居屋舊業主,拒用 200 萬換左隔離街嘅私人單幢樓。

C 君就係嗰個私人單幢樓舊業主,拒要升呢住鐵路沿綫物業,所以用 300 萬換西鐵上蓋物業。

D 君就係嗰個西鐵上蓋物業舊業主,拒想住近阿媽,就用400 萬換市區 2房物業。

E 君就係嗰個市區 2房物業舊業主,拒想個仔近翻間好學校,就用 650 萬換半山 11校網嘅 2房物業。

F 君就係嗰個半山 2房物業舊業主,拒啲細路讀緊小學,想大家有些少私人空間,所以用 1,000萬換左隔離街3房物業。

G 君就係嗰個半山 3房物業舊業主,拒屋企有 3個人住,但只得一個廁所,所以拒用左 1,300萬換左一個 3房兩廁嘅單位!

H 君就係嗰個半山 3房兩廁嘅物業舊業主,拒參觀左一個新樓盤,就係貪拒個會所正,用左 2,000萬買左一個單位!

成條換樓鏈起因,係 H君買咗一個全新豪宅,因而引發繼後嗰 8 單交易,但政府話呢班友炒起個樓市,要整治!

咁首先就係收緊銀行借貸成數,限制例如H君呢類人去買嘢。

再將手上啲地皮限呎,等發展商以後要起多啲火柴盒出來跑數。

最後使出殺手鐧DSD限制上面嗰班友去樓換樓!

問題解決了嗎?

好似唔得喎!

首先B 因為換樓不成,所以 A 冇得做業主,要繼續捱貴租。

而由 C 打落嗰班人,本來預咗去換樓嗰筆錢,就成為拒哋嘅彈藥。

例如 C 君本預你一球換樓,現在就屈就下繼續住舊居,然後就將嗰一球化作首期入件居屋出租!

一理通、百理明,如此類推。

其中 H 君仲可變少少嘢,因為拒如果入件 7 M ,正常 SD 已經要 3.75 %,你政府出招限制高價樓買賣抽重稅咩,咁拒哋咪買上車盤囉!

那麼不如買兩件細碼嘢好過,省下各種 SD唔在講,慢下手打後幾年嘅差餉因括免關係而唔使交先過引!

如此由C打落到 H 君咪有樓住之餘,仲有樓出租囉!

咁睇呢個打房政策,對以上各位人兄(除了 A)來講,簡直係【德政】呀!

咁A咪好慘?

係呀!

你仲唔多謝各位曾生及梁生關照?

 
9. Danny 2017-03-08 14:55:14
亮劍兄見解精準,我們樂於見到多啲貼文,同蔡生有異曲同工之妙!
10. 有道理 2017-03-08 15:18:22

非常好!

[其次,中資高價搶地也是樓市上升主因,誠如長實趙國雄所說:「今天賣出的麵包價,以後連麵粉也買不回!」為其公司旗下貨尾單位道出了加價的理由。說得正確,前兩年大家都笑中資瘋狂搶地,可能會虧大本,今天卻讓人家笑我們港資是井底之蛙。就像啟德發展區的「港人港地」地皮,當時樓面地價每呎才約@5,300,今天已經達到每呎@13,500。今日的高價還是明日的低價嗎?筆者不敢保證,然而中資買地的眼光,的確是比港資看得更長遠、更透徹。]

11. 風險高 2017-03-08 15:26:49
大風險來臨,小心樓市真爆煲!
12. bos fan 2017-03-08 15:46:29
謝謝亮兄分析!本人也是原本想買一個大單位自住,結果政策關係,迫住改買了兩個舊樓細單位收租,變在收租佬印印腳都好過引。
13. 地盤佬 2017-03-08 17:53:31
頂!亮劍你係唔係有時光機o架?
14. Richard C 2017-03-08 18:01:01

 To : 亮劍

 I am one of the property investors, your articles match with all the phenomena we see and the investors behave more or less the same manner as your predictions.

  Since 2013, many investors intend to purchase small lump sum properties. What the government should be doing now is to encourage people to buy high lump sum properties like reduction of tax , and force those investors with many and multiple small properties for rent to sell.

 This will encourage people to improve their flat area and environment, while if they are holding up too many small flats, they need to pay extra tax for each, this would immediately boost the supply of small properties in second hand market

15. 一種貪念 2017-03-08 20:13:24

而公營和資助房屋留給本地客,能力不足的基層人士申請入住公屋,有入息但買不起私樓的首置者,可購買政府的資助房屋,這些房屋的訂價要與首置者的收入掛鈎。???

以往,購買政府的資助房屋的人士, 租者置其屋的人士, 此類人士都是有一種貪念的心態才買樓的,早年有人見有幾仟元幾萬元的升值利潤就急不及待沽售套利, 有十萬元賺,二十萬元賺已經好高明了, 此類人士有一個共同特性,就是售出後等跌再回購,聰明絕頂...


16. 好友 2017-03-08 21:28:55
想當年亮劍兄準到無朋友但卻惹惱了其他人,從此被全面封殺。亮劍兄現在終於肯再留言,相信很多讀者都感到安慰。
17. 向飯民說不 2017-03-08 21:57:50
楼上,香港有引刀自醉实力等跌投机买家,虽然他们是淡友,但是他们也积极的准备入市。
香港有不小这样的淡友,所以应该不小实力买家。
18. 支持者 2017-03-08 22:25:52
還是亮劍比較醒,好過好多專家教授博士,佢當年預測今天應驗!
19. Tony lam 2017-03-09 00:42:40
亮兄   美國佬係咁印假銀紙/長期低息、再加阿爺越跑越順、買樓贏面高係常識、梗大把人睇中、不過你就演繹你諗嘅因果、嚟印證你嘅眼光、你講果D換樓鍊、賣細換大衹係小數、供完加按買多層收租/投資/幫仔女就見好多、由上而下買多幾層投資嘅就大把、冇辣招制住班有錢佬落場、夠膽嘅用家邊有機會上車、唔喜歡689一回事、但佢絕非樓價上太空慨罪魁禍首。
20. 向飯民說不 2017-03-09 01:16:34
楼上,罪魁禍首不就是有引刀和自醉这些在大陆赚了钱,虽然是淡友,但是却准备在香港入市,而估计应该吾小人,所以刚需不低。
21. 亮劍 2017-03-09 08:48:12
Tony 兄及各位網友……你的想法可能與政府主管房地產官員的思維方式差不多……「預期樓價將會大漲,咁咪壓抑需求囉」!

但小弟對上5年係用逆向思維方式,去思考呢個問題。
這問題就是「究竟香港那些2手盤,係甚麼人放出來?」
其實只要大家不存偏見、預設立場、老老實實去思考、去解答呢個問題,咁樣樓市上升的問題便可迎刃而解。

呢幾拾年,香港業主賣楼的理由,不出下列原因:……

1 賺夠……但政府係咁出招,是否間接話畀大家知,這個升浪有餘未盡?
2 止蝕……呢幾年任何人去買楼,都要過五關斬六將,真係少D實力都要靠邊站,如此這般幾乎個個業主都咁硬淨,等閒跌幅焉能震倉?
3 楼換楼……先買後賣,你要有大量現金喺手,畀定、畀xxD、過銀行壓測,你估話咁易;如果先賣後買,咁易夾咩?而且呢幾年,市場實盤稀缺,你賣就易不過買入難呀,而且真空期住嚮邊?
4 換貨……將比較差劣質素既物業,轉為質素較好的物業或其他投資工具,本來係香港不少投資者成日做既行為,但呢家只要你擁有超過一個私人住宅,咁你賣咗一件要再買翻,抽税抽到你面無人色,如此這般阿水去換貨?而呢幾年不少投資工具坑人無数,講來講去都係楼市比較穩陣。

政府出招可將需求大壓六七成,不過在另一方面,二手供應大減七八成,顧得頭來腳反筋,樓價因此繼續升!

22. 分水嶺 2017-03-09 09:58:19


在過往的十五年間,有最蠢的投資者類別,都是先購入合適的物業, 再把不合適的盤源沽出變現資金作為下一步投資用途,,,與先沽售物業等跌類別形成一個成敗的分水嶺...




23. Stanley Leung 2017-03-09 10:20:14
亮劍眼光獨到。
TONY LAM,政府15%XXD就好似一座堤壩,只可暫緩樓市升勢,但隨時間洪水卻威力愈猛。這個政策加強業主實力,反使冇樓人士更難上車。
24. hifi 2017-03-09 10:40:58
小弟呢幾年一直有看亮劍文章,夠精境實際,小弟獲益良多~thanks~ 
25. 亮劍 2017-03-09 12:03:54
小弟自1998年開始,寫咗好多文章去報紙及網站,提出香港點理順房屋政策。

例如房屋3级制,第一層係公屋,由政府出資建保障房畀低下階層住,以穩定草根階層;第二層係由政府及土地擁有者興建不含地價的房屋畀中產階層購買,只收回建築成本,地價部分就攤分50年由小業主分期歸還;第三層係由政府及土地擁有者照現時私房政策發展,因應市場所需自由發揮,你市場可以賣幾多,政府不會理你,但後果自負。

其實大型發展商及新界原居民手上擁有的土地,可以起碼興建幾十萬伙私楼,如果免咗補地價磋商,立刻便有大量土地資源得以解放,而政府之後分期從小業主身上取回補地價的金額,絕對不會少過一炮過同發展商收取。

政府点解可以令發展商發展「微利房」?

這可以同擁有農地的發展商做等價交換,起一呎「微利房」,就可用「優惠/折讓價」補一呎「暴利房」地價!
當然政府要在打房政策呢度撥亂反正。 

地價分50年收,地價點樣定呀……

我提議按每年應課差餉租值30%作補地價,每月收取。

https://youtu.be/il4HTZsiCg8 

施永青先生在「講清講楚」提到呢個「市場分割」概念,與小弟的「小業主來補地價」的想法大同小異,不過實行起來,施老闆呢個方案就算做到,可能蚊已瞓。

小弟的方案與C老闆既差異在於:

1 即時有楼(將部分新居屋行補地價後数)有土地(同發展商拆牆鬆綁)與等立法會運到。
2 施老闆的方案,喺最初幾年會给市場做成大量尋租機會,因為這些楼冧蕊细,如果楼市喺高位肯定供不應求,到時這些楼,就會好似啟德「港人港地」嗰啲樓一樣,盞益曬啲發展商大發横財。
26. 亮劍 2017-03-09 16:07:21
亮劍 2017-03-03 09:58:11

呢度原來仲有朋友睇小弟發噏風,咁我又講下D新野。

今年首季如果數最萬眾期待的新盤,咁我講係「南昌站上蓋匯璽」應該冇乜人反對。

唔知新地是否夾過時辰八字,在這個盤強勢推出前,發生咗幾件事:


1 有樓萬事足節目

2 CCL破頂創新高

3 鴨脷洲地王天價賣出

4 黃竹坑站上蓋高價批出


新地於2011年斥資$118億投得的港鐵南昌站項目,合共3,414伙。


住宅:2,311,031平方呎

商業:297,732平方呎

總樓面:2,608,763平方呎


如果呢個項目今日拍,你每呎出15~16K,我估都要返屋企瞓覺,咁現在我就用呢個價做麵粉價,現在個市正在起哄,新地仲唔同佢賺盡,講你都唔信!


呢家就算新地賣大包當免費宣傳,首批光豬賣平均19K都起碼賺一倍,即呢個項目新地随時執300億,在此可見政府幾年來顧住打房打房,係將庫房個荷包倒吊的行為。


有政府官員及「磚家」安慰大家, 地皮買入價加建築成本有可能大過賣出價,做生意唔係賺硬嘅!


但小弟認為現在港資發展商的處境,等同食緊辣椒的小業主,你賣咗買唔翻,佢一定惜售,同時會set高價先肯放。


在前幾年,位於銅鑼灣、旺角及中環,有些大型舖位租盤以天價成交,以銷售額來計,冇可能圍倒皮,更遑論盈利,不過市場人士話呢D租戶係國際級連鎖店,佢哋落重本於呢D地方設立旗艦店 ,一來當個位係橋頭堡;二來係霸位插旗;三來當打廣告,現在大陸發展商正正係做緊同樣動作,因此小弟估計鄰近匯璽嘅前長沙灣副食品市場臨海地,會拍到每呎23k以上為新地助興。


大陸的發展商,年銷售係成千億甚至幾千億,香港的發展商長線睇真係跟又死,唔跟又死,不過在此之前,樓市定必波濤洶湧好戲連場。

………………今天係3月9日,小弟在此承認早前過份樂觀,高估匯璽首張價單光豬價,原來無萬九嘅!
27. 亮劍真神人 2017-03-09 16:18:32

滙璽首張價單光豬價18998


http://hk.on.cc/hk/bkn/cnt/finance/20170309/bkn-20170309151623783-0309_00842_001.html

新盤混戰:匯璽首價單折實均價18998元

03月09日(四) 15:16
  • 東網電視
    更多新聞短片
    新地副董事總經理雷霆(左)

    新鴻基地產(00016)西南九龍南昌站上蓋匯璽公布開價。新地副董事總經理雷霆表示,首張價單推出210伙,折實平均呎價18,998元,買家仍享樓價1.5%現金回贈,形容為焦點盤、驚喜價。

    匯璽首張價單提供中,開放式單位最平為1B座10樓D室,實用面積270方呎,價單售價640萬元,扣除最高折扣及回贈後,折實售價逾491.71萬元,呎價18,212元,屬首張價單入場費最低

    28. 風險高 2017-03-09 18:45:05
    快爆破了,泡沫來了,樓市有危機!
    29. 嚇小朋友 2017-03-09 20:40:17


    快爆破了,泡沫來了,樓市有危機! ?????????


    樓市任何時候都會快爆破......,泡沫任何時候都會來.........樓市任何時候都會有危機! .........買樓就預咗會有風險, 不買就沒有風險,  任何成功者都是險中取勝, 不要在此嚇小朋友啦......





    30. CD ROM 2017-03-09 21:26:46
    亮劍兄,好久不見~
    31. 普通市民 2017-03-09 22:35:13
    真的好希望亮劍繼續多分享樓市未來2,3年走勢,令到我們更加更清楚未來財富管理
    32. 認真講 2017-03-10 01:53:58
    宜家咁高樓價,超出普通市民負擔,再落去支持唔住,必將會爆破,我都信會爆!
    33. 九井河新聞 2017-03-10 09:24:02

    九井諒子にハズレなし。初期短編集「竜の学校は ...九井河新聞


    【星島日報報道】一名市民前年以白表方式申請居屋,但並無申報擁有40幅共值1000萬元土地,被房署揭發並提出檢椌,早前被判160小時社會服務令,有關單位的20萬元訂金亦被沒收。

      房署表示,該隱瞞千萬資產的白表申請人,因在要項上作出明知是虛假或具誤導性的陳述,違反《房屋條例》而被房屋署檢控。被告於2月23日在觀塘裁判法院被裁定罪名成立,惟裁判官考慮到案情嚴重,並不適合以罰款方式處理。在參閱感化官的報告後,法庭於在3月9日向被告判處160小時社會服務令。

      由於被告所購買的居屋單位仍未正式入伙,居屋銷售小組亦已撤銷較早時與被告所簽訂的買賣協議,並根據有關條款沒收被告所繳付的20多萬元訂金。

    34. 亮劍 2017-03-10 09:48:43
    真的好希望亮劍繼續多分享樓市未來2,3年走勢,令到我們更加更清楚未來財富管理……

    小弟無未卜先知嘅能力,不過呢個世界有人有「天眼通」,佢就是李嘉誠先生。
    記得佢做乜你跟著做,但不要做佢對手。
    現在李生係陸續沽出中港房地產,然後買入有稳定收入的投資項目,套取息差。
    35. 維廉 2017-03-10 09:52:18
    亮劍兄,你估錯咗,新地開價無萬九,好應該擺返幾圍認衰酒噃,人家估錯咗都擺認衰酒,你唔係咁衰仔唔擺吖?
    36. 亮劍 2017-03-10 10:04:57
    亮劍兄,你估錯咗,新地開價無萬九,好應該擺返幾圍認衰酒噃,人家估錯咗都擺認衰酒,你唔係咁衰仔唔擺吖?…………

    哈哈,我不嬲都認衰仔,所以我唔敢公開叫陣同陌生人「賭光豬價」!
    當然私底下有同朋友賭CCL、落成量、發展商能否一q清袋等,我為人不尚空談願賭服輸,仲輸過兩叁次畀人,不過我找晒数啦!
    37. 無喱頭 2017-03-10 10:21:41


    無喱頭預測睇法:2002年至2012年間買入的房產物業都處於一個安全投資收益期,2013年致今年2017年間則處於美國式牛市築堤儲水式收益中,將受國際環境影響投資情緒,不崩堤一樣會繼續有收益,無需恐慌...


    無喱頭預測睇法: 無需恐慌...大市有好大的承接承托力...


    38. 小生 2017-03-10 10:24:52
    多謝亮劍 分享,討論區真的需要你咁多具質素分享。謝謝
    39. 擺和頭 2017-03-10 11:07:29


    一位網友為 亮劍兄抱不平, 亮劍兄以江湖人物心態,用抱不平心態情緒評論樓市,並冇採用壓服式評論語氣,並冇採用霸王指令式評論語氣,實不需要擺和頭酒,亦冇跳上擂台通打全港擂台霸主,可以不需要擺和頭酒,...




    41. 二少 2017-03-10 18:53:31
    亮劍兄,多謝分享.
    42. 新加坡減辣椒稅 2017-03-10 19:07:13

    Latest Property News:
    Seller Stamp Duty - SSD Reduction
    1st year of sale - 12% (down from 16%)
    2nd year of sale - 8% (down from 12%)
    3rd year of sale - 4% (down from 8%)
    4th year onwards - 0% (down from 4%)

    TDSR
    - No longer apply the TDSR framework to mortgage equity withdrawal loans with LTV ratios of 50% and below

    Share Transfers
    - Stamp duty will be applicable for purchase of shares of companies where assets are Residential properties in SG

    All these will be w.e.f. of 11th March 2017
    43. Goal Keeper 2017-03-10 20:34:46
    小弟不才,匯璽最平折實價$16782,最貴折實價$20,229

    亮劍兄估平均$19,000,遠嗎?

    而且亮劍兄估新地閒閒到執三百億 ,都未開估,為何要咁快下判斷?

    估CCL 118的那位,大家覺得估得準嗎?

    44. 二少 2017-03-10 20:37:47
    佢意思係呢世都見唔返118
    45. 往事回帶 2017-03-10 20:55:23
    往事回帶...


    28. 撞鬼 2015-09-04 00:58:24

    目前,香港樓價的沽測,都是個人的心理狀況, 與事實的進展運行完全不一樣, 香港人的恐懼心態多啲,...

    只聽到樓梯聲響,不見人落來, 撞鬼...

    29. 知足 2015-09-04 16:54:42
    日日唱淡,唱極都唔淡,都唔知點交待。
    30. 又撞鬼 2015-09-04 18:14:24
    [中原城市領先指數]

    146.78

      0.91 %   0.49 %
    [中原城市領先指數]

    146.78

      0.91 %   0.49 %
    又撞鬼...
    31. 引刀一快 2015-09-04 19:36:12
    支持CCL,自强不息,天天向上,你有你跌,佢有佢升。
    32. 運輸工人 2015-09-04 20:02:31
    46. 【Now新聞台】 2017-03-10 21:30:30

    被指批評過多被阻連任 田北辰:只是講事實


    被指批評過多被阻連任 田北辰:只是講事實

    對於有報道指,已擔任兩屆人大代表的田北辰因經常作出批評而被阻止連任。田北辰強調自己只是講事實,不相信因為這樣而被力阻。

    47. 大驚小怪. 2017-03-11 00:01:53

    如往年一樣,被稱為「舉手機器」的山西籍代表申紀蘭再次參加中共兩會。88歲高齡的申紀蘭已連任12屆全國人大代表,聲稱自己從未投過反對票,她的出現令網上再次出現一片 ...

    全國兩會召開前夕,去年9月被查大連原市委常委、副市長曹愛華被雙開,並坐實了其落馬原因之一涉遼寧賄選案。人大常被稱 「橡皮圖章」,「舉手機器」。中國的老百姓對中共人大選舉的實際意義也是心知肚 明.

    上世紀五六十年代毛澤東 一步步破壞了三權共治,使人大政協淪為花瓶或舉手表決的機器,三權之治,成為一黨獨治。「文革」之時,一黨獨治又變成了毛澤東 ...

    政治就是這樣,不必大驚小怪.

    48. 往事回帶 2017-03-11 00:17:29

    往事回帶...



    24. 引刀一快 2015-12-02 20:47:16
    又係廢嗡。
    25. 假設未來 2015-12-02 22:02:50

    假設未來下跌運行支持點???

    2014年初ccl: 118.點.--146.92點. == --28.92點.

    28.92點. ÷  3  = 9.64點.(假設第一個下跌運行支持點.)

    146.92點.-- 9.64點. ==  137.28點. (假設第一個下跌支持點.)

    146.92點.—( 9.64點.× 2 ) =  127.64點. (假設第二個下跌支持點.)…跌到118.點.是極差的運數.

    圖像顯示: 127.64點. (假設第二個下跌支持點.)擁有極強的支持力度…震出的都是實力不足者的貨源.



    49. 地產人 2017-03-11 01:07:15
    亮劍兄,好懷念法子,井噴上升是他發明,何其準確!
    50. 亮劍 2017-03-11 08:55:12
    49. 地產人 2017-03-11 01:07:15

    亮劍兄,好懷念法子,井噴上升是他發明,何其準確!

    …………

    估唔到我走去辣著個火頭, 燒到去法子兄嗰一疊,事實上「17年井噴」係小弟提出的,法子兄講嘅係「衡平比」及「沙漠礦泉水理論」!
    51. a 2017-03-11 09:11:50
    法子《雙方大激鬥》
    2016年11月06日

    有兩方陣營激斯殺,buy side 同 sell side。buy side 有10人(入市的人),sell side 有5人(放盤)。

    幾個回合下來,buy side 餘下7人,sell side 餘下2人。

    一個有自己立場的執法者,拿出一支左輪向 buy side 甲開了一槍,buy side 甲倒下了。

    sell side 乙說:「開槍果然有效,執法者!快開多幾槍。」

    執法者馬上不停開槍,用完子彈,再上彈,再開,一共開了15槍。

    sell side 乙破口大罵道:「你15槍都打在buy side 甲的屍體上,有什麼用呢?」

    政客想用「打炒家」這口號,去增加自己政治籌碼。

    所以向屍體連開15槍。

    備註:
    增加DSD稅率之前,75%的成交已經是首置,不用交DSD。

    把DSD稅率再加上去,對 buy side 的效果只會越來越低。

    相反,sell side 覺得「賣了就買唔返」的效果就越來越明顯。

    所以,DSD稅率過了一個臨界點,就會反而令樓價上升。

    52. a 2017-03-11 09:13:02
    法子《百頁簾現象》

    2014年6月22日

    現在已經不用再談會否爆邊,而是細價樓爆邊後,會發生什麼事?

    下一步應該係A的價把B的價,頂上去。

    因為,其實A+B+C的供應數量都唔夠應付需求。

    租金也是這樣。

    麗城區的兩房租金,是$12500到$13500。

    但3房的租金,是$13000到$14000。

    這是沙漠礦泉水效應。

    一支礦泉水賣$3。

    兩支礦泉水賣$3.5

    而家係d人袋口得3.3都要焗買一支。

    現在「租金」已經出現沙漠礦泉水。

    如果樓市整體唔夠樓,「整體」樓市ABCD都要升。

    但B的人受限,買唔到C,C如何升?

    那麼,原本能買D的人,就能買上升了的C+。

    同樣價錢,住細啲,樓價一樣升。
    這一定,%計,A會升多過B,B會多過C,C會多過D。

    第一種升市是,80年代,個個越揾越多,想住大啲。需求增加。

    那些年,豪住升得多,%計。

    即係魚次、包魚價升得多過米價。

    第二種升市是。

    不是因為人人揾到錢,所以上升。而是「供應停咗」。

    即係打扙,唔夠食物。食物價格一樣上升。但升的是低價食物,例如米,會升得勁過包魚。

    A推B的不是人,是商品價格。

    不是現在住A的人,換樓去買B。

    而是,原本買C的人,C升了,往下望,望見A的價錢已經升到和B一樣。所以買B。

    所以打扙時,應該屯米,而不是包魚。

    現實是,原來住A的人呢?

    去了那裡?

    答案係:德雅(工厦)


    當A的價升的時候,B的價定住。

    到A的價升到B的價時,AB一齊走,C的價定住。

    到AB的價升到C的價時,ABC一齊走。
    ABCDE好像百葉簾一樣。

    今日說的「百葉簾現象」,就是想說明,現在錯價的不是細價單位(A),而是中大單位(BC)。

    現在A的高價不會回落,下一步是BC上升。

    53. a 2017-03-11 09:14:34
    法子《百頁簾現象》

    2014年6月22日

    現在已經不用再談會否爆邊,而是細價樓爆邊後,會發生什麼事?

    下一步應該係A的價把B的價,頂上去。

    因為,其實A+B+C的供應數量都唔夠應付需求。

    租金也是這樣。

    麗城區的兩房租金,是$12500到$13500。

    但3房的租金,是$13000到$14000。

    這是沙漠礦泉水效應。

    一支礦泉水賣$3。

    兩支礦泉水賣$3.5

    而家係d人袋口得3.3都要焗買一支。

    現在「租金」已經出現沙漠礦泉水。

    如果樓市整體唔夠樓,「整體」樓市ABCD都要升。

    但B的人受限,買唔到C,C如何升?

    那麼,原本能買D的人,就能買上升了的C+。

    同樣價錢,住細啲,樓價一樣升。
    這一定,%計,A會升多過B,B會多過C,C會多過D。

    第一種升市是,80年代,個個越揾越多,想住大啲。需求增加。

    那些年,豪住升得多,%計。

    即係魚次、包魚價升得多過米價。

    第二種升市是。

    不是因為人人揾到錢,所以上升。而是「供應停咗」。

    即係打扙,唔夠食物。食物價格一樣上升。但升的是低價食物,例如米,會升得勁過包魚。

    A推B的不是人,是商品價格。

    不是現在住A的人,換樓去買B。

    而是,原本買C的人,C升了,往下望,望見A的價錢已經升到和B一樣。所以買B。

    所以打扙時,應該屯米,而不是包魚。

    現實是,原來住A的人呢?

    去了那裡?

    答案係:德雅(工厦)


    當A的價升的時候,B的價定住。

    到A的價升到B的價時,AB一齊走,C的價定住。

    到AB的價升到C的價時,ABC一齊走。
    ABCDE好像百葉簾一樣。

    今日說的「百葉簾現象」,就是想說明,現在錯價的不是細價單位(A),而是中大單位(BC)。

    現在A的高價不會回落,下一步是BC上升。

    54. a 2017-03-11 09:15:34
    1. 法子 2013-11-13 11:57:28
    蔡生,
    3D的「真正的影響」明年第一、第二季就會出現,到時就會「爆邊」。

    我指的影響不是利淡的影響,爆邊係指成交價向上爆單邊市。

    ---------------------------------------

    節錄
    法子《現在不只是小陽春》

    2014年7月21日

    近來和一個朋友食飯,因為他幾年前(2011年)聽到我的說法,而買入屯門一個單位,這幾年不用交租單位也升值了,所以請我晚飯。

    期間他提到有大地產代理的老闆說,這次升勢只是一次「小陽春」,到9月升市就會完。

    我對他說:「現在各大屋苑的衡平比還在1.1左右,代表樓市體質還是很強。未來幾年應該還會出現"一浪高於一浪",當然期間會有些時候會橫行一段抖下氣。」
    55. a 2017-03-11 09:19:02
    法子《細價樓爆邊論》
    2016年02月27日

    香港細價樓在今日起8個月之內會向上爆邊。

    56. a 2017-03-11 09:22:43
    法子《細價樓只是開始》

    2014年8月9日

    看一看今日的報導,正如我之前所講,今年年中會「爆邊」,並且:

    1. 細價樓只是今次升市的「領頭羊」

    2. 今次升市不是「小陽春」

    3. 嚟緊幾年樓市會「一浪高於一浪」,因為現在衡平比只是1.2左右,還未到1.6。沒有大跌5成的條件。
    57. 榮仔 2017-03-11 12:09:54
    謝謝亮劍兄的分享!!
    Support!!
    58. 地盤佬 2017-03-11 19:43:49
    一個亮劍,一個法子,都係時光旅行者,馬後炮睇返,準確得離奇
    59. 讀者見解 2017-03-12 04:11:03
    亮劍+法子,樓市神算,值得推崇!
    60. 引誘業主 2017-03-12 08:19:04



    樓價創新高,引誘業主沽樓...

    香港置業分行高級聯席董事曾家輝表示,長沙灣泓景臺8座高層C室,面積約716方呎,原業主較早前以約1038萬元沽售,見低於市價,決定賠訂重售,終獲區內家庭客以約1138萬元承接,呎價15894元。業主收訂金3%,扣除賠訂及佣金約40多萬元,仍然著 數。原業主於2002年9月以約281.3萬元購入上址。


    62. 有緣路人 2017-03-12 11:12:48
    引申58樓一問

    亮劍及法子的預期樓市走勢的確另人佩服;
    但往事已矣,
    放眼將來應如何?
    如果各位如前幾年一樣,
    無私地及不懼得失各路英雄地,
    坦言己見,
    為有緣人指點方向,實在無言感激
    有缘的路人敬問
    63. 奇妙 2017-03-12 18:38:10
    一向睇市准確嘅班友全部消失,幾隻錯足成年嘅蛋散則繼續獻世,世事之奇妙莫過於此.
    64. Tony lam 2017-03-12 23:17:55
    63樓    睇中嘅un哂脾、使乜枕住喊·天地不仁呢!
    65. 資助啫 2017-03-13 09:12:41
    過往三年上網電腦中毒報廢十部電腦,好彩馬會讚助資助啫.
    66. 恆常化 2017-03-14 08:47:33


    樓市高水恆常化,    置業心態難消失!!!



    67. 哈哈 2017-03-15 10:07:31
    點解重有人覺得貧富懸殊好正常呢?
    祝君好運

    熱切期待和諧社會重臨
    68. 和諧社 2017-03-15 11:14:29

    主題 : 「和諧社會 富泰中華」 3A 蘇秋然 銅獎 得獎作品及證書 「香港學界繪畫比賽賀國慶頒獎禮」相片 為慶祝中華人民共和國建國 60 周年,並讓全港學界發揮關心國家、認識祖國的情懷,和富社會企業於今年舉辦以「和諧社會 富泰中華」為主題的香港 ...

    為慶祝中華人民共和國建國 60 周年,並讓全港學界發揮關心國家、認識祖國的情懷,和富社會企業於今年舉辦以「和諧社會 富泰中華」為主題的香港學界繪畫比賽賀國慶。

    另外,和富社會企業為使公眾一同參與這項富意義的活動,金、銀、銅作品共 36 份將於國慶時藉展覽於港鐵公司車站,而各學校的優勝及入圍作品亦會載於畫冊上,共同將這份賀禮獻給中央,營造熱烈祝賀國慶的氣氛,創建更和諧的社會。