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蔡志忠
2014年5月28日
「限降令」的啟示
 
蔡志忠
亞洲地產創辦人
香港東區工商業聯會會長
香港專業地產顧問商會會長

  前天有報導指出,內地樓市下跌,杭州首次推出「限降令」,措施的內容是:「若樓盤降幅超過15%,就屬於隨意調整價格,將通過技術手段限制網簽,開發商需要重新向物價部門申報備案。」

   本人從事地產行業廿幾年,從未聽過「限降令」此等新鮮名詞,因此特別留意一下有關報導,原來內地樓市持續不振,各大開發商為盡快消化庫房存貨,紛紛大幅降價出售,與此同時,中央政府強力打貪,加上6月份開始登記不動產,使不少高官權貴產生恐慌,為此大幅減價拋售,務求盡快脫手,此等現象加快了樓市下調速度。

港樓市存隱憂

  樓市好景時,「限價令、限購令」大家聽得多,「限降令」的出現,今天還是第一回。這說明什麼?說明樓市不會只升不跌,不少香港人整天埋怨樓價高,不知道樓市也有大跌的一天,「限降令」正是代表內地政府恐怕樓市崩潰,而果斷推出的政策。也只有經歷過97年金融風暴的港人,才會感受到樓市暴跌時,對香港帶來的傷害有多深。

  香港作為國際大都市,全靠對外開放的自由市場經濟,帶動香港走向更加繁榮昌盛。樓市是香港經濟支柱,其中內地同胞撐起半邊天,今天大陸樓市不振,內地客不僅不在港買樓,還需要沽掉港樓離場,套現資金回國救市。最近市場上常錄得內地客大幅減價賣樓個案,如:貝沙灣減250萬賣樓、半山一號蝕讓500萬出貨等等新聞,都顯示香港樓市存在不少隱憂。

應檢討雙倍印花稅

  不得不佩服內地政府對施政的果斷決定,樓市興旺時,如果樓價急升,馬上有「國五條、限價令」等措施出台,以防市況過熱出現泡沫危機。當市場不振,樓價有大跌風險時,當局又會立刻推出救市政策,如放鬆銀根和取消限購等等,如今更實施「限降令」來限制樓價下調幅度,就如股市也實施「限跌令」一樣,即如果每天下跌一成,便自動停板,股價每天最多只可跌一成。這樣的話,便可維持樓市及股市的穩定性,也保障股民及業主的財產不會突然間大幅貶值。

  眾所週知,大陸經濟放緩和樓市不景,勢將拖累香港,樓市直接受到衝擊,加上外來許多不明朗因素,均使香港經濟暗藏危機。今天美國啟動退市機制,中國推出「限降令」救市,香港是否也應該作出相應行動,認真檢討仍在審議階段的雙倍印花稅,還適不適用於工商舖市場呢?

 
 
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1. 蔡生錯了 2014-05-28 11:55:39
這里的觀點,是香港樓價只會升,不會跌.
2. nobody 2014-05-28 12:10:59
早前先話攪投資講座大陸好,其實最後又係凶人想人賣樓比生意佢做。
港樓多數都係上落10%,以目前既稅同利息,跌10%根本唔justify賣樓,蔡生不都係學湯生講下真話,咁日後真係大浪你再叫人賣/買先會有人信。
3. 地產代理 2014-05-28 12:11:09
樓上朋友,所以政府要打壓樓價是正確?
4. 希伯來 2014-05-28 12:18:01
大陸一線樓市比較波動,如杭州上海等地區,二三線城市樓價基數低,相信跌幅有限,不過大陸政府對樓市出的措施,還是比較靈活.
5. 過路者 2014-05-28 12:23:16

咁就可以保持樓市的穩定性:

"不得不佩服內地政府對施政的果斷決定,樓市興旺時,如果樓價急升,馬上有「國五條、限價令」等措施出台,以防市況過熱出現泡沫危機。當市場不振,樓價有大跌風險時,當局又會立刻推出救市政策,如放鬆銀根和取消限購等等,如今更實施「限降令」來限制樓價下調幅度,就如股市也實施「限跌令」一樣,即如果每天下跌一成,便自動停板,股價每天最多只可跌一成。這樣的話,便可維持樓市及股市的穩定性,也保障股民及業主的財產不會突然間大幅貶值。"

6. 小陽 2014-05-28 13:09:16

也保障股民及業主的財產不會突然間大幅貶值  ---- it will be still 大幅貶值 later on . It blocks the patient user to get the cheap flat actually!!!!!

 

THEREFORE MARKET just penalize the patient user instead of rich ppl, esp in CHINA !

7. 上車難 2014-05-28 13:11:52
大陸出限降令的確很新鮮,香港政府應該檢討下.
8. 小陽 2014-05-28 13:27:50

上車難===限降令 bklock you to get the CHEAP flat .

IT is bad for you !

9. 井井 2014-05-28 13:48:29
正當二三線城市「救市」之聲音此起彼落,一線城市都面臨不同的困局,北京低迷成交、上海急推盤出貨、深圳焦慮不已的賣房業主,內地傳媒報道,一線城的深圳,近期樓市下行跡象更趨明顯。多個在售樓盤減價促銷,二手房市場的看空情緒蔓延。深圳中介機構表示,降價通道終將開啟。

報道引述地產中介指,福田南山等中高端住宅集中分佈區域的二手房,官員身份業主拋出房源佔相當一部分,指這些項目的地段較好、價格較高,不過目前市場觀望情緒很濃,就算是業主出讓也很難轉手。

除了官員,企業家成今次二手沽貨潮另一批主力,深圳民營經濟發達,一批企業主在這個市場經濟最前沿打拼多年小有所成,住宅是不少企業主主要的投資渠道,中介指,不排除有些企業主為了紓緩資金壓力拋售房子。

與多數城市一樣,深圳樓市轉冷的跡象從市中心周邊的項目開始顯露的。在新樓盤密佈的深圳龍崗區,近期有兩個樓盤降價促銷引發了廣泛關注。在深圳開發商看來,樓盤減價已不是一件難以啟齒的事情。
10. ppp 2014-05-28 14:46:43
回2樓
蘋果【財經專題】
今年首4個月中國對香港的境外直接投資,按年急跌41%,遠差於今年首4個月中國對外整體直接投資跌幅12.9%。分析指除了因為去年基數較高外,亦與內地人減少買香港樓,以及本港中介角色減弱有關。
11. 地產中人 2014-05-28 15:42:46

我認為大陸二三線城市樓價未必受影響,短期下調更健康,一回升爆炸力更強.

蔡生想政府撤招人之常情,為地產界發聲,也為小業主爭取權益,以免辣招拖累香港經濟,令樓市暴跌!

12. 過路者 2014-05-28 15:57:12

大陸走下坡,香港唔會風景這裡獨好,政府咁頑固,樓市勢危,唔撤招,我認為香港樓冇運行.

本人相信蔡生講真話,行內人唔會故意唱衰樓市,樓市衰對佢地沒有好處.

13. 過路者 2014-05-28 16:01:26
有人質疑蔡生唱衰樓市,等樓價跌方便經紀做生意,咁諗大錯特錯,市差經紀完全更加冇生意,唱淡即是倒自己米!
14. nobody 2014-05-28 16:31:42
網絡時代,呃過人既說話全部都有紀錄,如果真係信左蔡生買大陸2-3線,而家就要賣香港樓先救到。
大陸二線樓市 最具投資價值
http://www.property.hk/article_content.php?author=PHK_CHOICHICHUNG&com=&id=27207
15. 過路者 2014-05-28 21:44:48

內地二三線樓冇問題,現在大陸是一線樓大減價,訂價過高自然要調整!

幾百元一平方呎的樓不會輸得去邊,無須太憂慮.

16. 過路者 2014-05-28 21:46:21
大陸三四十萬一層地級市的樓,怕什麼?
17. 睇得通 2014-05-28 22:10:12

在大陸買樓,如果是用家自用,完全冇問題,是炒家側要小心???

如果資金調動許可,我都會回大陸買舖過過日晨......

18. nobody 2014-05-28 22:59:54
>
21. 煲浪追浪樓上 2013-11-28 23:43:40
睇野唔好睇表面,小浪曾經在樟木頭有50套房,
好艱難終於守到五年証全部放晒。
個度家下重係廿萬人仔有交易。
不如在港買個㔻㔻地車位重好!
曾經濸海難為水,大6只可買一線。
信不信随你!
22. 大王妹 2013-11-29 14:12:39
冇錯!大陸只可買一線地方,其他無謂唸,輸左當時副身家,都是靠這幾年香港樓市升值補數,始終做生不如做熟,香港樓容易控制得多!就算貴都唔會空置十幾年啩!
19. nobody 2014-05-28 23:15:14
用假名幾位,好明顯都係冇買過大陸樓/鋪吧。
大陸人口冇香港咁密,商場一定唔夠網購玩,我都識人買在返租鋪,結果第二年就冇租數仲要比管理費。

樓唔係平就得,比兩樣你選:
A樓,地價300萬,建築成本50萬,每年折舊5% (即係平均要投入建築成本5%先可以保持完好),供樓利息2.5%,當土地每年升1%。
B樓,地價10萬,建築成本50萬,每年折舊5%,供樓利息6%,當土地每年升10%
你估20年後邊間回報高?
買樓係location location location,你買既磚頭要你保養維修,真係升值既係你個位置。

其實大陸重有一個問題,就係人口老化。
中國既年齡中位數係35,以前一孩政會令人口5年內急速老化,當中國經濟過去30年以人類有史以來最快既速度增長既同時,到人口峰值一過,就會以人類有史以來最高既速度老化,以日本既經驗,就係大阪東京以吸收二三線城市人口來生存,係日本三線地方可以有20厘yield既樓,點解對咁都賣?因為佢知道兩年後就租唔出。
日本話人口減小,但東京人口過去10年竟然增加30%!你話幾多人死係三線城市?
一個有100萬人既城市,就算人口減小90%,都重可以維持。
但一個1000人既小鎮,人口減小50%己經唔掂,結果係後生的人會走100萬人既城市,令大城市人口減小得慢(甚至增長),但小鎮就死得更快, 呢個係日本既情況,亦係5年後大陸既情況。

20. nobody 2014-05-28 23:20:40
7. 傷心 2013-11-27 14:23:58

我09年在東莞石龍大塋服裝商場買了4個鋪共100萬人民幣。現在不單租不出去,還要每個月給管理公司租金和管理費。真是一穀眼淚。

只收了個三年的租,原來是叫返租。三年後,再收不到分毫,問你死未????

專食人佣金的蔡生,還叫人去大陸買貨。好自為之。

21. 過路者 2014-05-29 00:32:49

世事無絕對,睇野未必千篇一律,今非昔比,以前幾年間,大陸樓的確係難升值,不過現在不一樣,大陸經濟實力強大,一線城市樓價升咗幾倍,杭州上海已達3-5萬一平方米.

可是二三線落後大市,蔡生所講嘅東莞泉州等地,都係大城市,樓價仍然係1萬元以內,跌價唔會太大,但過些日子反彈必定很強勁,各位少擔心!

22. 過路者 2014-05-29 00:38:55
如果近期要買樓,我情願買大家二三線樓,都唔買大陸一線樓或香港豪宅,後者已經跌咗1成幾,但前者跌幅有限.
23. nobody 2014-05-29 01:17:59
物業建築:美國對沖基金Corriente估計,中國全國供應過剩物業面積達33億平方米,但每年新建物業面積卻達2億平方米。
樓價:在中國8大主要城市,房價對租金比率平均為39.4倍。
相比之下,在美國樓市泡沫爆破前,相關比率亦不過22.8倍。

大陸二三線城市既樓好多係空置,就算租得出,好多時1厘回報都冇。
東莞可以話係中國底特律。打黃打到冇雞住,東筦樓仲邊有人租? 
24. CK 2014-05-29 01:35:32

宜家咁嘅環境,無論大陸或香港,皆不宜買樓,忍耐下遲啲一定有筍嘢執,香港仲出辣招,點會有運行?

如果形容廣東底特律,應該講係惠州至真,東莞經濟強勁,靜一排之後就可番生,唔會好像惠州死城咁.


25. 桃花源 2014-05-30 02:55:33

香港政府應該檢:

大陸經濟放緩和樓市不景,勢將拖累香港,樓市直接受到衝擊,加上外來許多不明朗因素,均使香港經濟暗藏危機。今天美國啟動退市機制,中國推出「限降令」救市,香港是否也應該作出相應行動,認真檢討仍在審議階段的雙倍印花稅,還適不適用於工商舖市場呢?

26. to 1/f 2014-06-04 14:38:55
除左白痴之外我都唔知點形容你...
27. 維廉 2014-06-04 15:58:44
蔡生你嘅觀點好有問題,可否唔好為咗生意就九up呢,呢個世界,只有白痴先會出「限降令」,你出限降令即係通知晒所有人,呢樣嘢而家跌硬,仲要靠行政手段先至可以暫時頂住一陣。咁即係同你講而家買咗就笨seven, 係班古惑嘅強國人而言,即係叫佢唔好買。

28. 半仙 2014-06-05 15:58:09
此壇真有趣味,許升不許跌, 稍一言跌,眾人攻之