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蔡志忠
2022年11月23日

如何捕捉最佳買樓時機?

 

蔡志忠

亞洲地產創辦人
香港專業地產顧問商會會長
香港東區工商業聯會首席會長

  近期防疫措施放鬆,朋友們忙於相約飯聚,彌補過往宅在家之悶局。香港經濟下滑,樓市被「辣招」捆綁,交投處於幾十年低位,然而有一班實力買家正蠢蠢欲動,準備趁低吸納,在近來的飯局裡,筆者常於席間被問:“什麼時候是買樓時機?”坦白說,我也是「估估下」,只是個人運氣不錯,經常好彩估中而已。

  中原城市領先指數(CCL)上周錄得162.31點,再創今年以來新低,樓價在過去5個月已下調逾1成。這個跌幅不小,至今仍未停止,以目前走勢分析,樓市到今年底還會一直往下調。近期港股表現亮麗,源於內地出招救市,尤以地產股反彈更為強勁。然而,內地樓市近日再錄7年來單月最大跌幅,給香港樓價走勢帶來啟示。

  港府全力推動經濟,行政長官李家超出席亞太經合組織會議期間,不忘會見各國領袖,親自講解香港擁有「背靠國家,聯通世界」這個獨一無二的優勢,重申香港已經復常,重回國際舞台,冀望各國更多參與香港經貿交流,特首努力講好香港故事,給其管治團體作出示範作用。美中不足的是,財金官員這一邊比較慢熱,面對香港經濟衰退和嚴重財政赤字,仍然不肯放寛「辣招」、放鬆銀根,任由經濟繼續惡化,做法令外界十分費解。

明年第一季入市 3點看法支持樓市

  基於利率不斷上升和港府不肯減辣,樓價將至少下跌至明年第一季。今年利淡因素充斥市場,樓價最終跌幅或達至15%,甚至20%。如何捕捉入市良機?明年第一季屬於農曆新年期間,這個傳統淡季成交量將進一步萎縮,筆者認為此時經濟處於最低迷之時,對於準買家而言,卻是最佳買樓時機。不過,市場利好消息仍然不少,大家不要對樓市過於悲觀。以下筆者有3點看法僅供參考:

  首先,美國在明年上半年利率有機會見頂並開始回落,香港銀行的15.5萬億元港幣存款,或會有部份流向樓市;其次,明年下半年有機會與內地通關,這是香港經濟復甦的關鍵日期,內地龐大的消費力將湧入香港,人才會增加,資金也會流入樓市;最後,當樓價下跌20%,庫房赤字愈來愈嚴重,經濟衰退進一步擴大之時,港府將不得不作出「讓步」,就算沒有對樓市減辣,也應該重推投資移民計劃。

 
 
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1. 夏蟲 2022-11-23 11:32:49
夏蟲不可語冰。
2. 正確 2022-11-23 13:45:24
蔡生好文推介,入市良機觀望緊,大把香港人有錢,等待一個信號.
3. 正確 2022-11-23 13:47:49
呢個信號就係息口見頂回落,港府冇收入,不得不減辣.
4. 去領悟 2022-11-23 13:54:46

如何捕捉最佳買樓時機?香港正在處於延後的強弱走勢中,高妙的思維,要待學歷高低者去領悟......

5. 香江人 2022-11-23 14:56:30
我都信蔡生,事實証明咗,咁多年睇到,冇造作,好過好多未日博士,亂點呀!
6. 好奇 2022-11-23 15:57:10
唔好過份悲觀,錢大把,樓市最後會反彈.
7. 雲在青天水在瓶 2022-11-23 17:57:25
蔡生太樂觀了. 

香港樓市上一個牛市是從1984-1997, 約運行了13年, 而對上一次熊市從1997-2003, 運行了6年. 這一次的牛市, 中原指數由2003年8月的31.88, 升至2021年8月的191.34, 升幅5倍, 這一上升期運行了18年, 18年的牛市, 只調整一年半就結束, 可能性幾乎為零. 

如果蔡生說的最佳時機是明年一季度, 我認為這最多算是熊市反彈, 反彈目標約170點. 對樓市前景不看好的朋友, 可利用這一反彈沽出手持物業. 
8. 雲上青天水在瓶 2022-11-23 18:15:46
蔡生太樂觀了. 

香港樓市上一個牛市是從1984-1997, 約運行了13年, 而對上一次熊市從1997-2003, 運行了6年. 這一次的牛市, 中原指數由2003年8月的31.88, 升至2021年8月的191.34, 升幅5倍, 這一上升期運行了18年, 18年的牛市, 只調整一年半就結束, 可能性幾乎為零. 

如果蔡生說的最佳時機是明年一季度, 我認為調整完成, 對樓市前景繼續看好
9. 對等資訊的人 2022-11-23 18:26:14
當日有人笑英國加電費,港燈亦加不少,45%。
11. Good point 2022-11-23 22:15:56
雲在青天水在瓶 Good point Thanks
13. 講真話 2022-11-24 01:31:07
雲兄與蔡生各有道理.拭目以待.反彈也是不錯.
明年第一季,樓價跌兩成嘅時候,搏減辣,息口見頂同埋通關.
14. TO:雲兄 2022-11-24 02:06:32
雲兄講漏咗2008年金融海嘯,當年樓價趺咗兩成半,直至2010年仍未反彈.
再到2014年佔中,2019年反修例,樓價都有適當回落,.
樓市並非一直向上,而係不斷鞏固向上,咁多年來經濟增長速度快,樓價升幅合理.
以目前指數162.31點計算,由2008年底嘅55,51點,經歷14年間升咗約2倍,相比內地樓價升咗7倍,,香港升幅算係溫和.
結論係:當通關及息口回落,樓價有力反彈!
15. 元 2022-11-24 06:33:26
內地楼市,明显是防止美国加息突然抽走资金,自己率先冰镇交易。

而所谓支持楼市,只是防止烂尾楼,始终供楼是中产人士,大批人烂尾,对消费市场不是好事。

g20/apec,習大大那么多会面,代表中国消费市场將暴增。大批高收入人士会出現。
17. 講真話 2022-11-24 12:08:33
內地樓市15年間升咗7至8倍.
現在每家庭平均有兩伙供應,供過於求,回落好正常,香港完全唔同.
18. 最佳賣 2022-11-24 12:42:27

如何捕捉最佳買樓時機?如何捕捉最佳賣樓時機?




香港人喜歡高位唔走低水走......


龍頭代理行美聯集團(1200)或相關人士持有的筲箕灣道368號海灣華庭地下6號舖,日前推出市場放售,美聯旺舖董事梁國文表示,舖位以約1468萬售出,高出市場原先的估價,以舖位面積458方呎計,呎價約3.2萬元。

19. 往事回味 2022-11-24 12:50:08

往事回味.........








21. 講樓 2022-11-25 01:25:29
7樓至係真雲兄,8樓係冒充.
奉勸各位老友讀者,唔好見人文筆好就模仿,以自己實力貼文做見證.
22. 回21樓 2022-11-25 10:08:32
8樓係魚目混珠,佢網名係 「雲“上”青天」。等如劣質B貨,濫竽充數。又或者立心不良。
23. 唔好講 2022-11-25 10:39:27
25. 過路者 2022-11-25 19:15:36
14樓嘅貼文都唔錯,有理據!
26. 17 樓非常對 2022-11-26 16:43:21
內地 供應多於需求 ,而且 發展商 槓桿 非常高 ,同香港完全兩碼子事! 全香港有 130 多萬業主, 牽涉二百多萬家庭, 冇理由因為移民潮 身家縮水20~30%,他們是對香港 貢獻最多, 最有信心 的一班人。 政府應該 取消 首置置業稅款, 讓更多人 補充 離開的人 。買500萬樓竟然成二十多萬稅!
27. 府不肯 2022-11-27 03:23:06
香港好難減辣.......原因好簡單,高官人工高,如果減辣,財赤更高......


特首辦回應立法會議員有關財政預算案書面質詢時表示,行政長官林鄭月娥去年度的薪金開支為509萬元,而2020至2021年度的薪金預算開支為521萬,較上一個年度增加12萬元,平均月薪約43萬元。作為地方或國家的領袖,需帶領社會發展,其工作責任重大。縱觀全球各地,本港特首的薪金算是高嗎?全球各地領導人的薪金誰為最高?
美國傳媒《USA TODAY》曾於去年報道,根據2018年4月的資料,比較全球各國家和地區的領導人薪金,當中新加坡總理李顯龍以年薪161萬美元(約1255萬港元)登上榜首,年薪約是當地人均GDP的18倍。香港特首林鄭月娥以年薪57萬美元(約443萬港元)居於第2位,瑞士總統Ueli Maurer年收入為48萬美元(約372萬港元)排名第3位。

而美國總統特朗普就以40萬美元(約310萬港元)年薪排在第4位,但他於去年將薪酬全部捐出,只收取1美元象徵薪金。其餘打入10大排名的均為歐美和大洋洲國家的領導人,年薪由28至37萬美元不等(約217至287萬港元)。至於中國國家主席習近平的年薪,英國傳媒BBC於2018年報道,約為2.2萬美元(約17萬港元)。

【延伸閱讀】【區議會選舉】區議員人工有幾高?酬金津貼開支點樣計?

捐人工防疫 誰最大方?

新型冠狀病毒肺炎(新冠肺炎)疫情全球大流行,衝擊全球經濟,各地領導人均提出捐出薪金或減薪,與市民共渡難關。新加坡政府早在2月底宣布,總統及內閣官員將會減薪與民眾共度時艱,當局於3月公布詳情,高級政治職務者如總統、部長、國會議長、副議長等,將減薪3個月,其他政府官員會按職級減薪半個月至3個月。香港政府為協助防疫,特首林鄭月娥及問責官員早前亦捐出1個月人工予公益金,總額逾1,080.5萬元。美國總統特朗普則向衛生及公共服務部捐出2019年第四季的人工協助抗疫,金額達10萬美元(約78萬港元)。


28. 雲在青天水在瓶 2022-11-27 17:03:02
To 14 樓

波浪分析的要點是確定最低點和最高點,2008年金融海嘯,只是令香港樓市進入中途驛站。

未來中原指數走勢有可能是這樣的, 跌至三頂跌幅150, 反彈至三頂頸線170, 再重拾跌勢至2003-2021年升幅的0.382倍, 約130.
29. 消失咗 2022-11-28 01:37:22
回:  水在瓶......在金融/地產投資市場不可以死讀書,讀死書......就好似你3年前睇唔到三頂一樣消失咗二三年一樣......



未來中原指數走勢有可能是這樣的, 跌至三頂跌幅150, 反彈至三頂頸線170, 再重拾跌勢至2003-2021年升幅的0.382倍, 約130.....................???
30. He was young.... 2022-11-28 11:39:46
#29, This one is you? what is the result now? 在金融/地產投資市場不可以死讀書,讀死書......

8. 跟風者 2016-05-11 13:16:27


高益價與虧損價的差異:
一個人的智慧是在購入高益價的物品而產生的,1997年我買入了一個高益價的物業,幸好此是第五個物業,所以風險並不高,2003年當市場產生虧損價的物業時,我大膽進行資產重組,一口氣買入四項物業,2009年買入二項物業,2012年買入三項物業,作出了30年收租穩定的財務安排.目前圖表睇來,1997,2014.2015,2016年是屬於高益價的處境中,有實力者可買樓,跟風者不宜...不是黑心人的見解...

31. 雲在青天水在瓶 2022-11-28 17:53:08
To 29樓

不論是一頂、兩頂、還是三頂,其調整幅度和結果是一樣的。樓市不似股市會快速上落,3年前提出預警,已給各位業主足夠的時間去沽出手上的物業,也說明我沒有看錯市。

至於以上的推算,看得懂的,可以有建設性地討論。看不明白的,只看結果就好
36. 等一等 2022-11-29 01:50:31
回:          
31. 雲在青天水在瓶 


其實,你的理論一早明白, 筆者在2018年11月,第一次到頂時已經按排為無負債處置......以防萬一,......其後一直在此專欄提出善意警告......停一停,等一等.......信者得救........因有惡搞網友,袛能提出:  停一停,等一等.......此類留言........我沒有你這麼悲觀.......130點......???......130點可能死好多人.........




37. 識唔識架? 2022-11-29 09:38:20
人地利用分析睇到樓價見頂又發出預警已經好叻。
未能估到三頂只係因為估唔到政府會出手托市。
本來樓價2018年見頂,林鄭plan救市2019出現雙頂,其後下跌,茂波plan又救市2021出現三頂。
38. 好奇 2022-11-29 14:17:03
雲兄的確好叻,不過過於悲觀,有時都會估錯.
39. To 雲兄 2022-11-29 14:17:28
這人2015年香討就叫人沽樓了,又叫人買股1661、輸死左,大家別信這雲在青天水在瓶
40. To 雲兄話中原指數125見頂 2022-11-29 14:21:37