居屋百科

按揭攻略

未补地价居屋

政府规定所有未补地价的最长按揭期三十年、最高按揭成数为九成半。不过最长按揭期由屋苑入伙起(第一手按揭)计算,如此准则下,前年入伙的最新一批居屋银行最多只可以为未补地价居屋提供二十八年左右的按揭期。

另外要留意未补地价的居屋由於售价与市价有一定距离,可能未符合银行个别特惠利率的最低贷款额的要求而未能批核市场上最优惠的按揭利率。不过随著每年有5,000名白表用家可买未补地价的居屋,刚性需求增加下银行也会为争取生意而批出更佳息率。

除按揭外,未补地价居屋并非如一般财仔广告般所说,可以透过物业加按来套现。因为根据房屋条例,居屋业主在转让限制期(由五年到十年不等)内,或未补地价的情况下,除非因为紧急事故如筹措医药费、家庭成员的教育费、殓葬费、因离婚或分居而向配偶赎楼或支付赡养费、或因生意出现财政困难而需要资金来应付开支等,可以填妥有关申请表及通知书连同手续费和申请原因以及单位首次按揭尚欠贷款的证明文件交回所属屋苑的租约事务管理处,由房屋署署长按情况订出条件及批准申请。

已补地价居屋

已补地价的居屋及第一期居屋可以在市场自由转售,因此按揭条件与私人物业相同,即是可以最高做七成按揭,或经按揭证券公司承保而做最高九成按揭。

怎样才可以做七成按揭

首先物业必须为自住用途,非自住用途物业无论价值如何都只能够做五成按揭。

银行没有为七成按揭的首期来源设定限制,一般情况下,只要每月供款加其他债务开支,例如私人贷款、分期供款等不占物业持有人五成的收入,再加上物业估足价便可以。

怎样才可以做九成按揭

银行最高会为物业提供六成或七成按揭,其余的两成或三成按揭需要透过按揭保险公司购买按揭保险,令银行毋须承受六成或七成以上按揭所带来的风险。
另外按揭保险对象以本港居民为主,同时收入不可以超过一半为海外收入,除非能够证明与香港有紧密连系。

按揭保险公司会为七成以上按揭的首期来源设定限制,首期必须为申请人的资产而不是透过借贷或透支所取得,同时每月供款加其他债务开支不能超过申请人45%的收入,而且物业也需要估足价。

如何选择按揭银行

选择银行离不开供款利率、罚息期及现金回赠几方面去取舍。假如是长期自住,就一定系供款利率要低,现金回赠要高,罚息期长一点也无妨。不过若暂时居住,之后再换楼的话就不妨选择短罚息期计划,现金回赠就不要也罢。当然除以上条件之外,资金调配渠道方便亦都重要,最常见是置业人士透过另一银行自动转账支薪,但按揭就是另一银行。选择同出粮户口同一间银行做按揭,就可以避免忘记过数而被罚息。

假如有相熟律师行的话,就要留意律师是否在提供按揭的银行的认可名单之上,避免银行因律师不在认可名单上而拒绝做按揭合约,或要花时间另找律师而影响物业买卖进度。

利用按揭转介一次过获得多间银行的优惠

近年来找按揭多了一个途径,就是按揭转介,有最新最齐全的银行按揭计划,边间最平,或者边间的罚息期最短都一应俱全。另外按揭转介会因应客户的要求,或因应有特别原因,例如同个别银行关系唔好,或者系用开的律师楼不在银行核准名单之内,将最合乎条件的几间银行推介给客户,客户就可以免除逐间银行格价的麻烦。

另外,按揭转介亦会有推荐优惠,只要有朋友曾经使用过按揭转介成功做按揭的话,就可以叫这位朋友填张介绍表格介绍你去用嗰间按揭转介,只要你成功经按揭转介介绍的银行做按揭,你的朋友就可以有几百蚊超市礼券,去到最后一人分一半,入伙时买点日用品都好啊!

按揭最多可以供多少年?

现时按揭供款年期最长为三十年,但并不是所有物业、所有人士都可以享用。以物业状况来看,楼龄加上供款年期一般不超过六十年,个别成交量高或著名的屋苑可以达七十年,也就是说,一般物业楼龄不超过三十年,个别物业楼龄不超过四十年便可以做最多三十年的按揭。

以个人状况而论,通常申请人年龄加供款年期不能超过七十,即是说四十岁以下人士一般可以做三十年按揭,但要留意香港大多数工作的退休年龄为六十岁,最多也不超过六十五岁,打算供到尾的置业人士,必定要为退休后能否继续供款作个打算,免得要动用强积金打乱退休计划。

近日有报道个别银行推出了四十年的按揭计划,和最长三十年的按揭计划相比,对楼龄及供款人的年龄限制各有不同,这看似是新的措拖,其实从多年前的按揭计划的收费表中一早已列明有四十年楼按的保费是多少,也就是说四十年楼按不是新事物,只是少人采用而已。

按揭利率知多少?

市面上分别有用同业拆息(H)作基准以及用最优惠利率(P)作基准的按揭计划,由於同业拆息历史波幅比最优惠利率大,所有以H为基准的计划都会设定一个以最优惠利率作基准的上限,避免贷款人因H大幅波动令到供款额大增而失去预算。

以P为基准的计划因为P本身较稳定而毋须另设基准去锁定上下限,在一般情况下以P作基准的按揭利率会比H作基准的按揭利率为低,最近数年才出现逆转。

由於各国为拯救金融市场不断印银纸放水,令到各银行水浸从而拉低同业拆息,加上恶性竞争令市场曾出现H+0.7甚至H+0.65%的超笋按揭利率,实际利率一厘也没有,但银行没有因为资金成本下降进一步减最优惠利率,以P作基准的按揭利率因而高出H计划很多,差距最多超过一厘!(P-3.15%计算)令不少置业人士弃P采H,用最优惠利率作基准的计划几乎绝迹。

及后金管局多番劝喻加上内地收紧贷款令市场资金紧绌,H 计划开始加息以反映资金成本上涨,而且加得势凶夹狼,2011年尾曾有银行提供至H+3%,甚至高调退出H计划市场,P计划才得到重生。

现时金管局向银行发出指引,按揭利率宜以2.15%为下限,H计划和P计划的差距才拉近。

如何决定供款年期

虽然银行可提供最长三十年按揭,申请人也可以按自己情况或对未来的预期去决定是否借到尽,还是缩短年期来避免夜长梦多,笔者就用以下四个条件来分析如何决定供款年期。

个人/家庭收入

虽然按揭条款已限制每月供款不能超过收入的四成半(九成按揭)或五成(七成按揭),但是凡事太尽缘份早尽,置业人士应以供款不超过收入三分一作标准去决定供款年期,避免突如其来的加息令到供楼成本大增而失预算。

利息支出

预期未来会加息,适合短年期按揭,趁现时相对低息下尽还本金,减少未来利息支出。
预期未来会减息,适合长年期按揭,反正利息支出都会随市场变化而下跌,又可减少每月开支。

楼市前景

预期楼市大升,可选择长年期,毋须透过供楼来增加财富,又可减少支出维持生活水平(楼价升幅远胜供楼本金部分)。预期楼市平稳或下跌,宜选择短年期,利用供楼来累积财富换楼,或避免成为负资产。

消费模式

本身有纪律地储蓄的一群,适宜长年期供款计划来避免增加每月开支。
本身是月光族,适宜短年期藉供楼来变相储钱,加上开支增加可减少无谓消费。