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買樓避雷針
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應否買有拆卸令或維修令的單位
2021年5月1日

  筆者朋友睇中一個平市價一成的單位,但查冊後發現整幢大廈有一個屬公用地方的維修令,朋友問筆者應否買。

  筆者一聽到有維修令,就立即問朋友買入該單位是否要向銀行申請按揭。朋友表示要向銀行申請按揭,因為有銀行會因為物業有維修令而不批按揭,就算有些銀行會批按揭,也有機會用較低估值去批,容易令買家失預算而要付多些首期。

  不過朋友也做足功課,他透過代理把該大廈的近期成交單位也做了查冊,發覺那些單位的查冊也有同樣的公共部份維修令,同時那些單位也有銀行批出按揭,即代表該單位應該也可以向銀行申請按揭,所以就放心地買下單位。

  物業因為樓齡老化而需要作出大小維修,或因上手業主的居住需要而僭建,可算是普遍現象,所以物業的註冊紀錄上有維修令不算是罕有的情況,當中較常見的維修令就有order 24 order26 兩類。

  Order24指屋宇署根據「建築物條例」第24條發出的拆卸令,而Order26指屋宇署根據「建築物條例」第26條發出的維修令。Order24通常涉及屋內有僭建物,例如簷篷、玻璃屋、組合屋等,也有可能是公共地方有僭建物,無論是Order24還是Order26,如果是涉及公共地方,物業註冊紀錄上就會註明"Remarks:With Plans Re Common Part(s)"。

  銀行通常都會對有Order24的物業批出按揭,不過會要求驗樓,也會要求買家負責因為有Order24而產生的費用,例如法律訴訟費用或清拆僭建物的費用等,如果註明是公共地方的拆卸令,雖然未必影響買入的單位,也要留意有些銀行可能會對有拆卸令的物業取態保守而不批按揭,另外要留意如僭建物涉及結構性改動,例如把單位改建做多間劏房,銀行也不會批出按揭。

  至於Order26是指危險建築物,既然是危樓,買來也要花大筆費用去維修,根本不應該去買。坊間不少人會把Order26Order26a混為一談,但其實是不同的命令,Order26a是指維修欠妥的建築物,大多數情況是公共地方的維修令,也有可能是物業樓齡滿30年而要進行大維修,如果買入有Order26a的物業又要做按揭,最好向屋宇署或者該物業的業主立案法團取得維修令的詳情,然後主動把所得資料交給銀行,如果銀行認為維修令的內容風險不高,只要按揭申請人簽署承諾書負責維修令的相關費用,銀行就會批出按揭。

  無論是拆卸令還是維修令,作出買入決定前都必需了解該命令的內容,至於應否買入,怕麻煩的人最好不要沾手。