究竟未來3 - 4年內，能否推出72,000個私宅單位？ |
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最近經常聽到個別政府官員及地產代理分析員話，他們引用房屋及運輸局數據，未來3 - 4年會有72,000個私人住宅單位推出市場。如果他們所講的話是真的，之後3 - 4年，每年會有18,000 - 24,000個單位推出市場，望落去好似「一天都光晒」，每年私樓落成、供應量終於可以接得上目標需求量，好似終於有檯好戲做得成。
但是，現實世界的發展是否如這些官員及地代分析員所說的一模一樣呢？筆者認為，根據過往的經驗及數據，未來3 - 4年市場能推出72,000個單位的機會是極低，主要原因將在下文解釋。
表一
截至2013年9月30日，房屋及運輸局私人住宅一手市場供應統計數字
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單位數目 |
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已落成樓宇但仍未售出的單位數目 |
4,000 |
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建築中的單位數目 |
57,000 |
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減去：已預售單位數目 |
(6,000) |
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已批出土地並可隨時動工的項目 |
17,000 |
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72,000 |
來源：
http://www.thb.gov.hk/tc/psp/publications/housing/private/pshpm/stat201309.pdf
如果樓盤的建築周期最快可以做到3 - 4年內完成的話，表面看應勉強有可能達到這個72,000個私宅建屋及推售目標。但為何現實這是較難做到？
原因一
表二
2011年第1季至2013年第4季度
政府賣地可建的住宅單位數量
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政府賣地可建的住宅單位數量 |
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Q1 2011 |
960 |
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Q2 2011 |
3,000 |
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Q3 2011 |
6,000 |
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Q4 2011 |
5,096 |
2011年合計：15,056 |
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Q1 2012 |
430 |
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Q2 2012 |
1,400 |
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Q3 2012 |
5,000 |
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Q4 2012 |
2,650 |
2012年合計：9,480 |
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Q1 2013 |
3,000 |
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Q2 2013 |
3,100 |
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Q3 2013 |
2,500 |
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Q4 2013 |
3,300 |
2013年合計：11,900 |
政府手上根本沒有足夠土地，以滿足市場上的需求。從表二看，過去3年政府賣地數量遠低於每年2萬個私宅建屋目標。今天高樓價的情況講到這麼嚴峻，如果有足夠土地，為何2013年第1 - 4季每季只推2,000 - 3,000個單位的土地？為何政府不使用增加供應去有效地調控「樓價」，反而卻使用只能冷卻「成交」的3D呢？
如想知道香港土儲的目前情況及未來可見的供應量，可參閱筆者前文«不為人知的香港土儲»。
倘若政府手上土地不足，政府每年只能推12,000個單位的土地，若地產商以每年18,000個單位（4年推72,000單位）或者24,000個單位（3年推72,000單位）的速度推盤，4 - 5年後地產商的土儲便會「乾塘」。
我相信，政府手上有幾多可用的土地，發展商一定掌握比筆者更準確的數據。若果政府有足夠土地，未來有足夠土地補充存貨，發展商一定不會以今天的「唧牙膏式」的方法去推盤、賣樓。
根據表三，假設2014年1月1日有72,000個私人住宅單位的潛在供應（房屋及運輸局所述的私人住宅一手市場供應），再假設分3年推72,000個單位，即每年推24,000個單位，然後每年只推12,000個單位的土地（假設與過往3年推地數量相若）。6年後至2018年末，房屋局這個所謂「年末的可推售的潛在私宅數量」只剩下12,000個單位。如果是這樣，下一任特首都不知道怎樣如何做下去？
再看表三，如果假設分4年推72,000個單位，即每年推18,000個單位，6年後至2018年末，這個「年末的可推售的潛在私宅數量」只剩下42,000個單位。但考慮建築周期最短需約3 - 4年時間，42,000個單位只夠滿足2年多的市場吸收量。但再3年後又怎麼辦？
表三
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假設3年推72,000單位，每年有24,000個單位供應 |
假設4年推72,000單位，每年有18,000個單位供應 |
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(單位數量) |
(單位數量) |
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2014年 |
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年初的可推售的潛在私宅數量 |
72,000 |
72,000 |
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政府預算推售量 |
(24,000) |
(18,000) |
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本年賣地的建屋量 |
12,000 |
12,000 |
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年末的可推售的潛在私宅數量 |
60,000 |
66,000 |
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2015年 |
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年初的可推售的潛在私宅數量 |
60,000 |
66,000 |
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政府預算推售量 |
(24,000) |
(18,000) |
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本年賣地的建屋量 |
12,000 |
12,000 |
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年末的可推售的潛在私宅數量 |
48,000 |
60,000 |
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2016年 |
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年初的可推售的潛在私宅數量 |
48,000 |
60,000 |
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政府預算推售量 |
(24,000) |
(18,000) |
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本年賣地的建屋量 |
12,000 |
12,000 |
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年末的可推售的潛在私宅數量 |
36,000 |
54,000 |
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2017年 |
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年初的可推售的潛在私宅數量 |
36,000 |
54,000 |
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政府預算推售量 |
(24,000) |
(18,000) |
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本年賣地的建屋量 |
12,000 |
12,000 |
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年末的可推售的潛在私宅數量 |
24,000 |
48,000 |
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2018年 |
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年初的可推售的潛在私宅數量 |
24,000 |
48,000 |
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政府預算推售量 |
(24,000) |
(18,000) |
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本年賣地的建屋量 |
12,000 |
12,000 |
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年末的可推售的潛在私宅數量 |
12,000 |
42,000 |
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如果政府未來推地與過往3年的賣地數量的相若，未來3 - 4年根本無可能有72,000個私宅單位供應。
原因二
根據表四，與3 - 4年實際供應量數字比較，房屋及運輸局之估計供應量長期都存在高估的情況。多餘的東西不用說，數字已告訴各位讀者現實的情況。
表四
表五
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實際私樓落成量 |
單位 |
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2006年 |
16,600 |
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2007年 |
10,500 |
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2008年 |
8,800 |
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2009年 |
7,200 |
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2010年 |
13,400 |
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2011年 |
9,400 |
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2012年 |
10,100 |
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2013年1-9月 |
4,400 |
來源：
http://www.thb.gov.hk/tc/psp/publications/housing/private/pshpm/stat201309.pdf
根據過往的經驗及數據，未來3 - 4年市場能推出72,000個單位的機會是極低。這倒使人擔心，租金及樓價因供應不足而上升，政府又再出招，真是沒完沒了......