不為人知的香港土儲 |
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過去4 - 5年，由於好多原因，樓價急升。好多人歸咎於炒家當道，囤貨炒貴曬單位。曾蔭權2010 年11月首次推出SSD，企圖擊殺炒家及投機者，更豪言誇口SSD會使到樓價下跌 2 - 3 成。SSD 的出現，的確滅絕炒家及投機者，但樓價卻不跌反升。之後，政府再將 SSD 加辣、推出 BSD 、DSD (有關法案仍未通過立法會) ，以及收緊按揭及推出壓力測試，這些新招再滅絕大陸客、公司客、長線收租客及換樓客，只餘下首置客，但中原指數仍能創新高升至最高的 123 - 124 點。
何解？後來終於搵到答案，樓價上升的主因，是需求強勁及供應嚴重不足。究竟供應如何不足，或者政府手頭上可用的籌碼 (土地) 到底還有幾多，就是本文將會嘗試去探討的有趣課題。
開始之前，我想提出政府是沒有一個很確實、統一的公開數據去列出可用的土地面積（可能統一數字屬機密），我會引用一些地政處、發展局、其他政府部門及私營機構的一些零碎數字，再加上一些新聞及社會現象，去推敲政府手上的籌碼能否滿足需求。因此，本文會存在一定的不確定性。
首先，政府2013年2月取消勾地制度，取而代之是定期招標賣地。從地政總署網頁，便知道政府定期賣地計劃，包括地皮地點及數量，可在以下網址找到所述資料：
http://www.landsd.gov.hk/tc/landsale/prog ramme_201314.htm
表一：地政總署2013年2月至2014年3月賣地計劃的摘要（按港島區、九龍區、新界及離島區）
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住宅(甲類) |
住宅(乙類) |
住宅(丙類) |
住宅(丁類) |
總面積 |
|
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<公頃> |
<公頃> |
<公頃> |
<公頃> |
<公頃> |
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港島區 |
0.0500 |
0.0478 |
1.0930 |
|
1.1908 |
|
九龍區 |
0.3113 |
5.4945 |
|
|
5.8058 |
|
新界及離島區 |
0.6600 |
5.0068 |
25.1876 |
0.1960 |
31.0504 |
|
|
1.0213 |
10.5491 |
26.2806 |
0.1960 |
38.0470 |
|
估計地積比率 (note 1) |
8 |
5 |
3 |
0.4 |
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平方呎 / 公頃 |
107,639 |
107,639 |
107,639 |
107,639 |
|
|
可建樓面面積 |
879,454 |
5,677,473 |
8,486,453 |
8,439 |
15,051,818 |
|
平均房屋之建築面積 |
500 |
500 |
500 |
500 |
|
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可建房屋數量 |
1,759 |
11,355 |
16,973 |
17 |
30,104 |
|
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|
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|
平均房屋之建築面積 |
600 |
600 |
600 |
600 |
|
|
可建房屋數量 |
1,466 |
9,462 |
14,144 |
14 |
25,086 |
(note 1) 簡單初步的地積比估計，節錄規劃處第2節：住宅發展密度。
http://www.pland.gov.hk/ pland_tc/tech_doc/hkpsg/sum/ch2/ch2_sum.htm
從表一得知，賣地表內有約38公頃估地積的住宅用地。港島區佔約1.2公頃；九龍區佔約5.8公頃；而新界及離島區佔最多，約31.1公頃；如按類型區分，主要集中在住宅(丙類) 及住宅(乙類) 等中低密度的住宅類別。
若假設每個單位以500呎建築面積計算，可建房屋數量約30,000個。以600呎建築面積計算，可建房屋數量約25,000個。初步看，本年度的賣地計劃好似有足夠土地，以滿足一年的需求。
但是，當細看的話，會發現過去實際推地的數量比20,000估計需求量少很多，詳情可參閱表二。尤其2013年第1至3季推地數量，只能建成8,600個單位，只有20,000個單位需求的43%，2013年第3季只推9幅地，約2,500個單位。如果政府年度賣地計劃內有25,000 - 30,000單位，今天高樓價的情況這麼嚴峻，為何仍只以這麼慢的速度推地？這很可能是「預期管理」的手段，於年初把有關賣地計劃做得大一點，先嚇一嚇大家。但是，若政府推足夠的土地以滿足市場需求，不夠地的事實可能很快便露底。雖不能完全確定，但我認為上述推測也有一定的依據。
表二：2011年第1季至2013年第3季度，政府賣地可建的住宅單位數量
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政府賣地可建的住宅單位數量 |
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Q1 2011 |
960 |
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Q2 2011 |
3,000 |
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Q3 2011 |
6,000 |
|
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Q4 2011 |
5,096 |
2011年合計：15,056 |
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Q1 2012 |
430 |
|
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Q2 2012 |
1,400 |
|
|
Q3 2012 |
5,000 |
|
|
Q4 2012 |
2,650 |
2012年合計：9,480 |
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Q1 2013 |
3,000 |
|
|
Q2 2013 |
3,100 |
|
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Q3 2013 |
2,500 |
2013年首3季合計：8,600 |
2012年10月，香港政府公佈，香港共有2,100公頃的空置住宅用地，惟扣除道路和斜坡等不適合用作發展地皮，住宅地只有1,300公頃，其中丁屋用地比例佔了7成，即932.9公頃。再扣除道路╱通道、人造斜坡、簡易臨時撥地及零碎地塊（面積小於0.05公頃的地塊）後，一般可建住宅用地僅為391.5公頃。
2012年10月17日，發展局首度公開香港政府的土地儲備中，未計算已經批准的租用地，住宅用地只有391.5公頃。表三為未經批租或撥用的政府土地之明細表。
表三：未經批租或撥用的政府土地（以公頃計算）
（根據地政總署土地資訊系統2012年 6月資料）
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(1) 未經批租或撥用的政府土地面積 |
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|
住宅 (甲類)至(戊類)及商業 /住宅 |
|
商業 |
工業 |
政府、機構或社區 |
|
總計 |
|
|
952.5 |
1,201.2 |
24.6 |
298.3 |
777.5 |
742.6 |
3,996.7 |
|
(2) 不適合發展、現時未能提供作發展或發展潛力較低的土地類別 |
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住宅 (甲類)至(戊類)及商業 /住宅 |
鄉村式發展 |
商業 |
工業 |
政府、機構或社區 |
休憩用地 |
總計 |
|
道路/通道 |
(286.4) |
(137.3) |
(10.4) |
(86.8) |
(169.0) |
(101.5) |
(791.4) |
|
人造斜坡 |
(141.5) |
(106.9) |
(0.9) |
(28.4) |
(136.2) |
(112.9) |
(526.8) |
|
簡易臨時撥地 |
(37.5) |
(24.1) |
(0.1) |
(1.1) |
(30.9) |
(29.3) |
(123.0) |
|
<0.05公頃地塊 |
(95.6) |
n/a |
(7.5) |
(14.3) |
(57.0) |
(33.4) |
(207.8) |
|
3) 扣除以上土地類別後的未經批租或撥用的政府土地 |
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|
剩餘土地面積 |
391.5 |
932.9 |
5.7 |
167.7 |
384.4 |
465.5 |
2,347.7 |
來源 : 發展局文件 http://www.devb.gov.hk/filemanager/tc/ content_809/Table_Chinese.pdf
在剩下的391.5公頃的住宅用地，表四列出有關住宅分類（按甲至戊類）的面積分佈及建屋數量估算。然後，按不同住宅類型下的最高地積比率、當中的20%損耗(note 2) 以及10% 發水，去計算可建屋的樓面建築面積。經粗略計算，這391.5公頃的土地最多、最盡可建27萬至28萬個單位。
表四：391.5公頃住宅用地建屋數估算表 (筆者之估計)
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|
住宅 |
住宅 |
住宅 |
住宅 |
住宅 |
住宅 |
總計 |
|
|
公頃 |
公頃 |
公頃 |
公頃 |
公頃 |
公頃 |
公頃 |
|
剩餘土地面積 |
65.8 |
94.9 |
103.6 |
120.8 |
3.8 |
2.6 |
391.5 |
|
損耗 (note 2) |
15% |
15% |
15% |
15% |
15% |
15% |
15% |
|
可建屋之土地面積 |
55.9 |
80.7 |
88.1 |
102.7 |
3.2 |
2.2 |
332.8 |
|
估計的地積比率 |
7 |
5 |
3 |
2 |
0.5 |
0.5 |
|
|
平方呎 / 公頃 |
107,600 |
107,600 |
107,600 |
107,600 |
107,600 |
107,600 |
|
|
10% 發水 |
10% |
10% |
10% |
10% |
10% |
10% |
|
|
可建屋的樓面建築面積 |
46,339,124 |
47,737,547 |
31,268,345 |
24,306,410 |
191,151 |
130,788 |
149,973,364 |
|
平均建築面積 / 房屋 |
500 |
500 |
600 |
700 |
1000 |
1000 |
|
|
可建房屋 |
92,678 |
95,475 |
52,114 |
34,723 |
191 |
131 |
275,312 |
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
(note
2) |
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但是，根據政府及長策會估算，每年需要47,000個公屋、居屋及私人住宅單位。我會嘗試分析需求來源，歸納出以下各種需求因素：
1. 公屋輪候冊
公屋輪候冊內現已有22 - 23萬個申請在2013年3月底，公屋輪候冊上約有116,900宗一般申請，以及約111,500宗配額及計分制下的非長者一人申請，詳情可參考以下房屋署網頁 http://www.housingauthority.gov.hk /tc/flat-application/index.html；
2. 劏房戶
長遠房屋策略督導委員會完成首個針對分間樓宇單位（劏房戶）的調查，推算全港共有約67,000個劏房戶（還未計算工廈劏房），高達170,000人居住在劏房，相信有一部份沒有申請或者沒有資格申請公屋的劏房戶，但他們的住屋需求應也不能置之不理；
3. 捱貴租的私樓住戶
由於私樓供應及空置不足，正在捱貴租的私樓住戶也為數不少，根據2011年人口普查(簡要報告 p.72 – p.77)，約有32萬戶家庭正租住在私樓、居屋及非公屋的單位。
4. 自然人口增長。
引述香港大學統計及精算學系名譽助理教授關文珊的文章 ”家庭人口降 推升房屋需求” （刊登於2013年6月23日經濟日報），過去十年，香港每年人口淨增長為0.6%；但同時，每戶家庭人數由2001年普查的3.1人下跌至2011年的2.9人，每年遞減約1%。
根據2012年家庭數目為238.9萬戶、人口每年淨增長0.6%及每戶家庭人數以每年1%的速度遞減，未來10年，家庭數目會增加41.6萬戶，即每年約要4.2萬個新單位供應，以滿足需求。
5. 外來需求
香港作為 “所謂” 國際大都會，需從外地吸納各項專才來港，以提升服務質素及競爭力。總不能長期不准外地人及本地 / 駐港公司買樓作為海外員工宿舍，或要人家長期住酒店，況且香港亦不夠酒店。此外，國內有些較富裕人士喜歡香港而來港置業。雖然我無有關數字，計算需求及開闢新土地時亦要考慮有關因素。
以現在的土地僅有27萬至28萬個單位 （註：上述為最樂觀的估算，因為政府公佈的新界東北發展計劃，連綠化帶佔地787公頃，建屋54,000間，供150,000人居住），根本只能滿足6.5年由人口自然增長所產生的新增需求量。但是，上述因素 1 – 3 包含以前年度累積下來的房屋短缺問題，也須要同時處理。如果政府賣完所有土地出去，6.5年之後怎麼辦？一個城市的規劃最少須以未來 10至20年為發展藍圖，亦須要為未來幾十年的發展開闢新土地。
還有一點要注意，這391.5公頃的土地應有一定部份為生地（路橋水電等三通仍未準備好），以及正處於未被規劃的地段，要使用的話，最快亦要花3、5年時間進行環評及前期工程，當中還要假設過程沒有人或團體，就環保、非原居民耕作、高官利益申報及政治等問題提出反對、抗爭及司法覆核。這也可解釋為何樓價如此高昂下，政府仍未大幅提高賣地的數量。
睇到這裏，大家可能會有幾個問題，香港有1,100平方公里（即110,000公頃）面積，為何政府只有391公頃土地建屋？為何有要用791.4公頃土地建道路 / 通道及526.8公頃人造斜坡？關於這些問題，規劃署網頁內之"香港土地用途2012"，可以提供一些線索。
表五：規劃署 - 香港土地用途2012
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|
平方公里 |
<%> |
<%> |
|
住宅 |
|
|
|
|
私人住宅 |
25 |
2.3% |
|
|
公營房屋 |
16 |
1.4% |
|
|
鄉郊居所 (村屋) |
35 |
3.2% |
6.9% |
|
商業 |
|
|
|
|
商業/商貿和辦公室 |
4 |
0.4% |
0.4% |
|
工業 |
|
|
|
|
工業用地 / 工業邨 / 貨倉和露天貯物 |
26 |
2.3% |
2.3% |
|
機構/休憩 |
|
|
|
|
政府、機構和社區設施 |
25 |
2.3% |
|
|
休憩用地 |
25 |
2.3% |
4.5% |
|
道路 / 鐵路 / 機場 |
56 |
5.1% |
5.1% |
|
其他都市或已建設土地 |
|
|
|
|
墳場和火葬場 |
8 |
0.7% |
|
|
公用事業設施 |
7 |
0.6% |
|
|
空置/正在進行建築工程的土地 |
16 |
1.4% |
|
|
其他 |
22 |
2.0% |
4.8% |
|
農地 / 魚塘 / 基圍 |
68 |
6.1% |
|
|
林地 / 灌叢 / 草地 / 濕地 |
738 |
66.6% |
|
|
劣地 / 石礦場 / 岩岸 |
7 |
0.6% |
|
|
水塘 / 河道 / 明渠 |
30 |
2.7% |
76.1% |
|
總計 |
1108 |
100.0% |
100.0% |
|
|
|
|
|
來源 : http://www.pland.gov.hk/ pland_tc/info_serv/statistic/landu.html
從表五得知，香港有76.1% 面積土地屬於農地、郊區及水體地塊，主要原因香港地形屬於山多平地少。規劃時，政府亦要預留一定數量的土地作為道路、社區政府設施、商業零售、休憩用地等用途。基本上，這已解釋香港總面積有110,000公頃，但為何政府只掌握很少部份可用的住宅土地。
此外，鄉村式發展的剩餘用地其實在七除八扣後仍有932.9公頃，這也是一個重要的土地供應來源，但這部份的土地應是政府預留給新界原居民興建村屋之用，除非政府有辦法與原居民 “傾掂數” 及沒有非原居民的人士(包括環保人士、租地耕種的農夫、政客) 的反對。但是，以今日政府的執行力及威望，難道您認為可以這麼容易“傾掂數“？很多時，非原居民是最難妥協的，因為錢未必可以搞得掂。
根據成報2013年8月27日的報導，政府打算將西貢西灣村17公頃土地 (大部份為私人土地) 納入郊野公園範圍，而該村只有20 - 30人居住。該村村長形容政府此舉如「滅族」，並成功申請法援進行司法覆核。同時，鄉議局27個鄉事委員會一致同意向西灣村提供協助。如果政府每一次收地都遇上不同程度的抗爭甚至乎司法覆核，試問如何增加供應？
講到這裏，大家可能會非常擔心土地供應及房屋等問題。但其實還有其他渠道的土地供應，我會在下幾段交代。
根據2012年地鐵公司年報 (P.50及 P.55)，有列出有關待批出的西鐵及其他路線的上蓋物業供應。為何只談待批出的項目，而不講已批出的項目？因為已批出的項目已包含在發展局私人住宅一手市場統計數字內，並會在第四點再討論。
表六：港鐵待批出的住宅項目及筆者估計的可建單位數量
(節錄自2012年地鐵公司年報P.50及 P.55)
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待批出的上蓋物業供應 |
|
|
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|
(西鐵) |
土地面積 |
地積 (note 3) |
可建樓面面積 |
估計可建單位數量 (note 4) |
實際 / (預計) 批出日期 |
|
|
(公頃) |
|
(平方呎) |
|
|
|
朗屏(南) |
0.84 |
5 |
497,112 |
994 |
6/2013 |
|
天水圍 |
3.48 |
5 |
2,059,464 |
4,119 |
尚待確定 |
|
元朗 |
3.46 |
5 |
2,047,628 |
4,095 |
尚待確定 |
|
錦上路 |
9.37 |
5 |
5,545,166 |
11,090 |
尚待確定 |
|
八鄉維修中心 |
23.56 |
5 |
13,942,808 |
27,886 |
尚待確定 |
|
葵芳 |
1.92 |
5 |
1,136,256 |
2,273 |
尚待確定 |
|
|
42.63 |
|
25,228,434 |
50,457 |
|
|
|
|
|
|
|
|
|
其他路線 |
可建樓面面積 |
平方呎 / 平方米 |
可建樓面面積 |
估計可建單位數量 (note 4) |
招標日期 |
|
|
(平方米) |
|
(平方呎) |
|
|
|
康城站 |
1,035,220 |
10.76 |
12,252,864 |
24,505 |
2013-2017 |
|
大圍站 |
190,480 |
10.76 |
2,254,521 |
4,509 |
2013 |
|
天水圍輕鐵站 |
91,051 |
10.76 |
1,077,680 |
2,155 |
2013 |
|
黃竹坑站 |
357,500 |
10.76 |
4,231,370 |
8,462 |
2015-2020 |
|
何文田站 |
128,400 |
10.76 |
1,519,742 |
3,039 |
2015-2018 |
|
|
1,802,651 |
|
21,336,177 |
42,670 |
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(note 3)
由於目前及未來的港鐵上蓋物業 (例如日出康城、山谷道線、黃竹坑站等)，根據一些報導及樓盤資料，政府亦要求將住宅地積比率降至5倍，儘管黃竹坑站及山谷道線在規劃上的最高地積比率分別為7及9倍。來源 : http://www.lohas-park.com/thread-2-1-1.html、http://www.hkcna.hk/content/2011/0519/99555.shtml
(note 4) 假設每個落成的單位建築面積為500呎。
從表六看，港鐵待批出的住宅項目合共約提供93,000個單位，假設每個落成的單位建築面積為500呎，算起來都是另一土地供應的主要渠道。
實際上，近年落成的港鐵上蓋物業多屬中、大型單位，例如，日出康城、車公廟湊岸8號、火炭御龍山、大圍名城、馬鞍山銀湖天峰等。筆者粗略估計平均建築面積約600 多至800呎，因此實際可建單位數目應少於93,000個。若以650呎建築面積計算，可建單位數量則只有約71,600個，較以500呎建築面積計算時少約21,400個單位。
看到這裏，您可能會問為何表六仍以500呎建築面積計算？筆者的看法是由於政府可能看到房屋短缺問題的嚴重性，政府往後有可能積極推出限呎、限量的細單位，以增加供應數量。
另一方面，至於這些單位實質能落實招標或落成的時間，亦存在很大的不確定性，筆者認為有以下主要原因：
l 招標及工程時間
按港鐵年報粗略統計，港鐵上蓋住宅項目由招標成功至入伙，規模較細的項目需時約5 年（例如：車公廟站溱岸8號），較大的項目則需時6 - 7 年（如大圍名城、日出康城）。
再看看上述項目的招標時間，西鐵線項目基本上未有落實的招標時間。筆者然後上網看看一些相片，尤其八鄉維修中心、天水圍及錦上路等都沒有一些住宅前期工程，甚至沒有基座 / 地基等。要使到這些西鐵項目可以招標，相信都應要花一段很長時間。
再看看有關預計招標時間，大圍站及天水圍輕鐵天榮站之前相繼流標，相信未來一段時間都不會拿出來再招標。至於黃竹坑站及何文田站，可能要配合鐵路的興建工程，要過幾年才可招標。
l 補地價安排
為補貼鐵路發展，政府會將一些上蓋物業發展權給予港鐵公司，發展項目時仍須要向政府補地價。同時上蓋發展項目通常屬大型項目，投資金額及風險會相對較大；但是，近幾年政府在補地價上寸步不讓，發展商在計唔到數的情況下，流標當然是正常不過的結果。大圍站及天水圍輕鐵天榮站流標都是因補地價問題而流標的好例子，南昌站及當年屯門站（現為瓏門）亦須經過兩次招標才成功。
由於補地價使到發展商計唔掂數而流標，然後港鐵公司又要再與政府相討有關補地價安排。在今天的政治大氣候下，政府為免被人詬病褊袒大財團，所有討論必須全部按足程序、指引進行，往來文件書信審閱及通報都應花不少時間。就算這些程序順利完成，只要政府在補地價不退讓，到最後發展商又”計唔掂數"而再次流標、或者港鐵公司索性不拿項目出來再招標，這也是阻礙增加供應的因素之一。
以下是三個西鐵上蓋項目的流標與中標地價：
|
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流標價 |
中標價 |
減幅 |
||
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屯門站 |
2005年11月 |
$3,564/呎 |
2006年8月 |
$2,495/呎 |
↓30% |
|
荃灣西站七期 |
2007年4月 |
$2,909/呎 |
2008年9月 |
$2,100/呎 |
↓28% |
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南昌站 |
2010年5月 |
$6,582/呎 |
2011年10月 |
$4,523/呎 |
↓31% |
l 用港鐵項目建公營房屋
之前好似曾聽過陳茂波講過（但不確定），政府會考慮用一些港鐵上蓋項目建公營房屋。港鐵公司作為一家獨立的上市公司，雖然政府為港鐵的大股東，也不能為增加房屋供應而隨便犧牲其他小股東的利益。現行上市條例有足夠保障去防止大股東侵吞小股東權益的條例。
如果政府向港鐵收回已發出的項目發展權，這很可能構成關聯交易，必須在符合有關上市條例及得到其他非政府小股東同意的情況下，及以公平市價收購，才可進行，當中還涉及很多複雜法規的技術操作。
所以，用已批出的港鐵項目建公營房屋應是不容易做到的事情，除非政府在合同上有一些特別處置安排去規避有關關聯交易，但這一點筆者就不清楚是否存在。
綜合而言，港鐵物業項目有93,000個潛在單位供應（以500呎建築面積計算），就算不考慮建築時間，相信要在短時間內招標及推出市場也不是容易做到的事情。同時，為提供一個舒適的居住環境，政府傾向降低物業發展的地積比率，儘管港鐵上蓋物業處於大型交通運輸網絡當中，以及能負擔較高的住宅密度。若鐵路上蓋物業的地積比率由5倍放寬至最高的8倍，則能多建30,000個單位（以500呎建築面積計算）。因此，綜合幾個因素包括招標 / 落成時間、與政府商討補地價及降低地積比等，都是影響港鐵項目供應量及推出時間的重要因素。
根據房屋及運輸局的 ”私人住宅一手市場供應統計數字”，截至2013年6月30日，私人住宅一手市場可知 (i) 已落成但仍未售出、(ii) 在建築中及 (iii) 已批出土地並可隨時動工的單位數目為70,000個。詳情可參閱下表。
表七：截至2013年6月30日私人住宅一手市場供應統計數字（房屋及運輸局）
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單位數目 |
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已落成樓宇但仍未售出的單位數目 |
4,000 |
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建築中的單位數目 |
57,000 |
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減去：已預售單位數目 |
(7,000) |
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已批出土地並可隨時動工的項目 |
16,000 |
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70,000 |
來源 : http://www.thb.gov.hk/tc/psp/publications /housing/private/pshpm/stat201306.pdf
根據房屋及運輸局的講法，在未來3 – 4 年可向市場推售這70,000個單位。照這樣推算，平均每年約17,500 – 23,333 個單位，相當接近政府20,000個私樓建屋目標及市場預計之需求量，只要政府今天積極推出土地，就可以保持這70,000個單位賣完後的供應延續性，理應暫可緩和市場熾熱情況。
但現實情況是，今天一手單位在3D辣招下去貨甚慢，但每次土地招標反應卻十分熱烈，中 / 大型發展商、甚至國內發展商（中海外、萬科等）都踴躍入標，買地與賣樓的步伐好像有點不太匹配，其中一個原因可能與政府推地數量少及速度慢有關（詳情可參閱表二）。
假若發展商知道政府土地儲備及將來可供出售的土地十分緊絀時，會否配合政府於3 – 4 年內把所有單位出售，筆者仍有相當保留。經歷過97年金融風暴，發展商的財政及負債情況相當健康及穩健，理應無重大壓力要劈價出貨；此外，以每年20,000個單位的預測需求量計算，可供發展商即時發展及出售的土儲只有3.5年（未計一些尚未補地價的農地及其他未完成收購的市區重建項目）。若按中原地產研究部所述，2012年全年一手私人住宅登記宗數有12,173宗計算 (網址：http://hk.centanet.com/home / ArticleTemplate4.aspx?id=45578)，則有5.8年需求的即時發展及出售的土儲。若以整個樓盤的生產周期去看，由買入土地、入則、建築至交樓的所需時間約為4 – 5 年，發展商的存貨其實並不過量。
今年7月4日，明報有一段報導 “3年賣75地 零項目開售 審批程式拖延 涉3萬單位”，都幾有參考價值，詳細新聞內容請參閱。由2010年6月至2013年6月這3年期間，一共有75幅住宅或商住地皮售出，涉及超過2782萬方呎樓面，相當於2.7個太古城的總樓面，估計涉近29,300個單位。不過，據地政總署及屋宇署資料顯示，上述75個項目中，至今仍未有任何一個樓盤獲批預售，而已入紙申請預售的項目，亦只有3個；反映項目前期發展及出售進度緩慢。
如上述報導屬實，政府口中所講的，未來3 - 4年內有70,000單位可以推出市場的預期，應有很大可能不會實現。
其實，我亦希望可以找出在建中的公屋及居屋數量，以及預計的落成日期。但是有關資料及數據都好似較難找到。
根據明報報導（表八），上述四大發展商合共持有約1億呎（即929公頃）農地。就算不計鄉村式發展的1,200公頃土地，如這929公頃的發展商農地及政府自己的391公頃的土地能夠好好地利用，將能產生很大的協同效應，以及是一個很重要的土地供應來源。
表八：發展商農地儲備 (明報2013年01月08日)
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農地土地儲備面積（平方呎） |
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恒基地產 |
4,240萬呎 |
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新鴻基地產 |
2,700萬呎 |
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新世界發展 |
1,860萬呎 |
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長江實業 |
1,340萬呎 |
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總數 |
10,140萬呎 |
來源 : http://blog.yahoo.com/ZAS2S5FJ3TUSYA7 YOYQM5BCUQY/articles/980371
補地價的困局
姑且暫不談新界東北發展計劃，阻礙農地變住宅地的最大因素為向政府補地價。近幾年，政府十分擔心被人詬病官商勾結，以至政府在補地價談判上寸步不讓。發展商在＂計唔掂數＂的情況下，當然不會主動開發有關農地。
印象中（即不太確定），最近期的大型農地補地價項目為迎海落禾沙「綜合發展區（一）」的用地，佔地約137萬平方呎，分為七期發展，其中第一至六期由發展商持有，而位於東北部的第七期則屬政府用地。發展商與政府就補地價拉鋸近3年，地政總署於2009年5月批出補地價金額96億港元，遠高於發展商預計逾60億元的水平而決定上訴。但隨着樓價持續上升，上訴後的補地價可能較原先為多，發展商最終在同年10月接納96億元的補地價金額，平均呎價約3,200多元。
其後，由於政府開始主動賣地，發展商索性從拍賣場買入地皮，這樣可以省卻冗長的補地價議價過程，亦遠較農地補地價更為容易取得土地。政府又在補地價的談判上寸步不讓，對發展商而言，反正當年買入農地的成本很低，繼續讓農地曬曬太陽也無傷大雅，因此農地的潛在供應就會被冷藏。
新界東北發展計劃
節錄自"維基百科"，新界東北發展計劃是香港政府諮詢中的土地發展計劃，內容為將古洞北、粉嶺北和坪輋／打鼓嶺的農地劃出為新界東北新發展區，作為住宅和商業發展，合共佔地787公頃；扣除綠化帶後，實質發展土地達到533公頃。新發展區於建成後，可以提供54,000個住宅單位（約4成單位為公共屋邨，佔住宅用地25%），為150,000人提供居所。政府預期，如一切順利，住宅落成時間為於2022/23年起陸續落成，第一批主要是資助房屋。
Source:
"維基百科 - 新界東北發展計劃"：http://zh.wikipedia.org/wiki/%E6%96%B0%E 7%95%8C%E6%9D%B1%E5%8C%97%E7%99%BC%E5%B1% 95%E 8%A8%88%E5%8A%83
2013年07月07日，政府評論：新界東北計劃為市民整體利益 (發展局局長陳茂波)
http://www.news.gov.hk/tc/record/html/2013/07/20130707_150243.shtml
但是，若從搜尋網站得知，新界東北發展計劃面對各持份者鋪天蓋地的意見，有支持的，也有反對的，但反對意見相對較為激烈。反對意見總結歸納為以下幾大類：
1. 官員利益衝突及申報問題，目前仍在發掘真相中，好像還會繼續披露更多內幕；
2. 部份原居民及非原居民堅持不遷不拆；
3. 保衛香港農業的人士及團體；
4. 環保、反對污染、支持保謢鄉郊人士；
5. 為博取搬遷賠償而剛搬進去的”所謂原居民” ，政府須花時間核實。若得不到賠償，他們會是潛在反對力量，最終雖能透過法律途徑解决，但會花費很多人力物力及時間；
6. 新界東北發展計劃被詬病為雙非富豪城；
7. 據報導，發展商有一大部份的農地會被政府徵收，用以興建公營房屋及公共設施等，這些被徵收的農地會以今天的農地價格賠償予發展商，當然徵地價格卻遠低於發展商自行發展利潤水平；但是，有關法規亦訂明被徵回的土地必須用於公共用途，例如：公共設施（如學校、醫院）及公營房屋等。至於，被徵回的土地可否由政府再拍賣，以及發展商是否同意接受這些收地安排，則存在很大的不確實性。
新界東北發展計劃本身是好的，但面對上述一連串問題，真的不知何時能夠解决，或者能否在一片反對聲音下開展計劃，也是未知之數。
綜合上述各個渠道的土地供應，基本上不能滿足以往累積下來的房屋短缺問題及將來發展的需要。就需求而言，很多香港人在居住問題上，正處於水深火熱之中，有的住劏房、有的捱貴租 / 貴樓、以及人均面積少等問題，對於大部份香港人，房屋問題有如近火中的近火。
至於在供應方面，很大部份的供應在到位前須處理及解決很多問題，包括有規劃、環評、土地前期平整三通工程及建屋工程等，其次是在社會爭議、共識、政治等問題。現有供應基本上卻是遠水中的遠水。供應及需求目前處於兩個不同的極端，在如何收窄這遠水近火的問題上，筆者亦沒有什麼確實及可行的建議。但目前較可行的辦法包括積極透過填海、開墾郊區土地及提高地積比率等方法去增加土地供應，或者政府可考慮放下 "官商勾結" 的包袱並主動降低農地補地價的門檻，以鼓勵發展商加快釋出土地資源。這不單是政府的工作，也是全體香港市民上下的共同任務。
3年賣75地 零項目開售
審批程式拖延 涉3萬單位
文章日期：2013年7月4日 (明報)
【明報報導】為回應住屋需求問題，政府近年推出多幅土地，過去3年一共有75幅住宅或商住地皮售出，涉及超過2700萬方呎樓面，相當於2.7個太古城的總樓面，估計涉近3萬夥。不過，據地政總署及屋宇署資料顯示，上述75個項目中，至今仍未有任何一個樓盤獲批預售，而已入紙申請預售的項目，亦只有3個；反映項目前期發展進度緩慢。有業界人士指出，政府一面辛苦覓地之餘，倒不如設法加強各部門審批程式速度，讓新盤能加快應市。
政府早於2010年6月起，主動推出部分土地拍賣，首幅為新地（0016）投得的何文田佛光街山谷道?項目，連同6個鐵路項目，以及6個市建局重建項目，迄今3年合共售出75幅住宅地，涉及約2782萬方呎樓面，而單位數目則涉及約2.93萬個之多。就有關問題，本報昨嘗試向屋宇署查詢，但至截稿前仍未能聯絡上。
根據明報統計，上述75幅地皮，新地過去3年共購入10幅土地，涉及總樓面達777萬方呎，以樓面計為一眾發展商之冠，佔整體約28%；而長實（0001）則合共購入11幅地皮，但由於個別項目規模較細，故總樓面就以約588萬方呎居次。至於近年積極買地的會德豐（0020）、九倉（0004），過去3年所購的住宅地，亦涉及約233萬方呎；至於近期多次「執雞」成功的華懋，則吸納約242萬方呎樓面土儲，在各大發展商中排名第4。
地政總署資料亦顯示，至5月底只有3個項目申請預售，包括嘉理（0683）於10年8月投得的九龍塘義德道地皮、同年9月新地投得的粉嶺樓路項目，以及同月中海（0688）奪得發展權的西營盤第三街市建局重建項目。現時地政總署待批的預售樓花住宅單位，共涉約1.5萬夥，為10年半來新高，亦令市場供應未能增加。
雖然政府推出多幅土地，以回應市民對住屋的需求，但實際上，上述近3萬個單位，迄今仍然未有一夥可於市場上發售，其中3年前首幅主動賣地的前山谷道項目，去年7月已獲批施工，但距今足足一年，仍未申請預售，據本明報拍攝的照片所見，項目於去年9月與前幾天拍得的並無太大變動，反映其建築進度甚為緩慢。