湯文亮: 勾地制存隱患細財團最吃虧
(新報)2013年1月24日
行政長官梁振英表示，政府關注新樓空置率問題，如發現地產商囤積托市，不排除開徵樓宇空置稅，政府賣地予地產商起樓，是要解決市民住屋需要，發展商不應為托市而有樓不賣，他又表示，房屋政策得到中央支持，不怕得罪地產商。紀惠集團副主席及行政總裁湯文亮博士認為，政府若優化現行勾地政策，讓小型地產商可在更公平環境下購得土地起樓，政府就不用擔心有樓不售這個問題。
行政長官梁振英發表上任後首份<<施政報告>>，報告雖以大篇幅講述房屋政策，但市民大都認為<<施政報告>>對解決香港住屋問題無能為力，<<施政報告>>發表後，物業成交屢創新高價，業主反價封盤，是對<<施政報告>>投不信任票。
拍賣會上價高者得
紀惠集團副主席及行政總裁湯文亮博士認為，除大地產商外，香港還有近百個小型地產商，他們的人力物力雖然不及大型發展商，但建樓及售樓速度，相信會較一些大型發展商為佳。
湯文亮博士指出，小型地產發展商一直都希望能投得土地建樓，但面積較細地皮，大都在勾地表內，按現行勾地政策，小型地產商申請勾地，落得的結果不但是為他人作嫁衣裳，還要蒙受金錢及時間上的損失。
現行「勾地」制度，地政總署定期列出公開的土地儲備表<<供申請售賣土地一覽表>>，俗稱「勾地表」，有意買官地的公眾人士，包括地產發展商，可向地政總署提出申請「勾地」，並報出底價，繳付按金，收取按金目的為保証是次拍賣價不會低於勾地者原先的提價。
政府收到申請，若有關提價合乎政府估計的十足市場價格(註: 現行以官定市價八成也可以將地皮勾出，官定市價不會向外公布。)當局就會將該地塊按規定「勾出」，並在規定期限內招標拍賣，拍賣會上以價高者得成交，提出勾地者必須參與該次競價，但拍賣報價不得低於申請時的底價。
拍賣若「不到價」，即未達定官定拍賣秘密底價，地政總署有權收回而不用多作解釋，收回的地皮放回「勾地表」，若有人勾出會再拍賣，直至拍出為止。地皮拍賣時若無人提出等同(當局規定勾地者必須參與該次地皮拍賣，拍賣報價不得低於申請時的底價。)或高於勾地者申請時的提價，政府有權沒收原先勾地者的按金。
在賣地過程中，勾地申請者不會獲得任何優惠，申請者如最終不能買得土地(流拍或地皮被其他人拍得)，當局發還按金時不會給利息予勾地申請者。
設勾地者補償金
湯博士說，小型地產高最吃虧的地方，是花人力物力付出訂金去勾地，但公開拍賣時又未必可以投到，地皮可能落在「坐享其成」的其他地產商手上，勾地的小型發展商在無競爭對手情況下，以高於勾地申請價叫價，也未必能達到官定拍賣秘密底價，地政總署有權收回土地，令勾地者損失時間與金錢。
為勾地而付出的費用、時間及人力物力，對有龐大支援團隊的大地產商來說可能微不足道，但對小型地產商卻是一筆可觀支出，由於經常「為他人作嫁衣裳」，小型地產商不再申請勾地，大型地產商亦無興趣申請勾出面積太細的地皮，因而出現「零勾地」情況。
上任特首曾蔭權以「零勾地」來證明供應「無需求」，因拒絕公開賣地，沒有深究「零勾地」的原因，種下今日供應不足悪果。
湯博士認為，政府可優化「勾地」規定，勾地者若在地皮公開拍賣，被其他非勾地申請人購得地皮時，購得地皮的人，應付成交價1%給勾地者補償損失，這樣才可令小型地產商更積極勾地，反映市場實際情況。
現屆政府有意增加供應解決住屋問題，計劃盡用面積不大的地皮建屋，但大型地產商對這些細小地皮不屑一顧，政府將這些細皮放入勾地表內，最終也是「零勾地」，成為「間置土地」。
政府若將這些細小地皮公開拍賣，令小型地產商有機會投得地皮建樓，才可增加土地供應。此外，現行招標制度與勾地一樣，透明度甚低，對小型地產商不利，土地最終落入大地產商手上。
特首梁振英疾言厲色甚至搬出國家領導人來「鎮場」，只為地產商買地不起樓，起樓不銷售，這種情況，不會出現在小型地產商身上。
地皮「分流」穩定供應
湯博士說，資金流轉貨如輪轉對小型地產商十分重要，買得地皮後自會加快興建，建成後會盡快推出市場發售，也不會留下一些單位慢慢賣，符合政府賣地予地產商起樓，是要解決市民住屋需要的原意。
大地產商資金雄厚，買地、建屋、銷售都有一套策略，由於要配合策略，買了一幅地可能會空置一段時間，待購得相鄰地皮一併發展，也不可說是大地產商有地不建樓，建樓後亦要因應需求部署銷售策略，市道暢旺時，地產商不會有樓不賣，但在市淡時仍不顧一切推售，對地產市道及市民都沒有好處。
大地產商多數發展大型屋苑，建樓圖則對銷情影響不大，而且屋苑座數太多，也不可能有太多款式，導致樓宇設計未必符合用家要求，但用家在無太多選擇下，只得「屈就」。
湯博士說，小型地產商購得地皮較細，可按銷售對象設計樓宇，個人化概念較濃，令香港的建築物更貼近用家需求，對買賣雙方都有好處。政府若將地皮「分流」即可獲穩定住屋供應，大地皮由大型發展商主導，細地皮則可交由小型地產商發展，用雙管齊下方式，不但可地盡其用，在大、小地產商通力合作下，建築及銷售速度都會加快，再加上大、大地產商的良性競爭，可令用家得益。
