理想城市集團企業估值部主管張聖典表示，今日開始招標的沙田馬鞍山白石住宅用地（沙田市地段第581號）及坪洲教育路住宅用地（坪洲丈量約份地段第682號），由於地皮位置及大小各有不同，相信造價可能會有分歧。本行對馬鞍山住宅用地估值為19.4億港元，平均每方呎樓面地價為4,500港元；而坪洲住宅用地估值則為約2,100萬港元，平均每方呎樓面地價為1,500港元。

張聖典指，馬鞍山住宅用地位處白石，前臨已關閉的白石高爾夫球場，而該處將用作興建不高於香港主水平基準30米的住宅樓宇。由於是次出售項目所受高度限制為不高於香港主水平基準50米，故相信高層單位仍可遠眺廣闊吐露港海景，地理位置成地皮造價的有利因素；而且鄰近有另一大型私人住宅發展項目，區域發展逐漸成熟，相信能為發展商出價提供極大參考作用。如發展商能成功投得鄰近土地，相信將產生不俗的協同效應，因此估計項目的發展前景會影響發展商出價。同時亦需留意，由於項目未能直接連接耀沙街，中標發展商需負責興建項目與耀沙街間的一段連接路。地盤面積約405,803平方呎，指定作私人住宅用途，將以約1.06倍地積比發展，可建總樓面430,560萬平方呎。張聖典預計，地皮料值19.4億港元，每方呎樓面地價為4,500港元。參考鄰近項目，預期本項目落成後的實用呎價達15,000港元。

至於坪洲住宅地佔地18,751平方呎，指定作私人住宅用途，將以約0.75倍地積比發展，可建總樓面約14,063方呎。張聖典表示，項目遠離市區、位處坪洲中心位置，交通不算發達，同時亦需負責鄰近斜坡的維修保養工作，相信對項目造價有一定影響。而且項目鄰近位置道路相對狹窄，相信中標發展商需要就加強項目可達性而費一番工夫，當然亦會反映於發展商出價之上。加上項目受高度限制影響下不可建高於3層樓宇，景觀受鄰近樓宇影響下造價相對保守。不過因地皮相對細小，投資金額不大的情況下，中小型發展商、投資者甚至用家亦可能有意入標，形成有利因素。張聖典預計項目估值約2,100萬港元，平均每方呎樓面樓面地價1,500港元，預期項目落成後的實用呎價達6,000港元。

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消息來源 理想城市集團