樓市檢閱之由地產代理監管發展商?

賀正皓

2011年1月29日

昨天的立會特別會議，中原主席黎明楷首度為THE ICON事件現身，接受議員提問及質詢。黎氏在會上推翻前主席施永青認為「單位廚房由圍封式改建為開放式的協議中，各方面存在偷雞成分」的看法，黎氏認為，施氏未有了解詳情，並同時否認「協助偷雞」；黎氏答辯時道，地產代理無專業知識判斷圖則是否違法，因為在一般情況下，代理都會假定發展商提供的圖則資料正確。再者，即使中原是THE ICON的獨家代理，也只表示其代理權有排外性，法例沒指明代理權責，要有建築師等專業人士，負責覆核發展商提供的圖則是否合乎規例。

在立法會議員／政客的窮追猛打下，黎明楷說出客觀及合乎情理的事實：「在一般情況下，代理都會假定發展商提供的圖則資料正確。」

其實，在一些樓盤資訊的層面上，例如發展商聲稱樓盤交通方便，可15分鐘到機場，5分鐘出中環，或廚房裝修耗資60萬等等，代理會有Common Sense知道發展商可能「吹水」，故不會假定那些由發展商提供的「任吹」資料可信，代理真的會去考究查證，例如親自詢問廚櫃及電器的進口公司其銷售價格。但，代理絕對難想像到，發展商會在政府批出的文件上失實陳述兼造假，例如，有發展商聲稱已取得預售樓花同意書，被委託的代理，是否有reasonable doubt去質疑發展商在這個政府文件上都造假? 若果沒有，代理假定發展商提供的資料正確是合理的。

說實話，要監管發展商的地方實在太多，長遠來說，政府或地監局，實不宜以個別「執業指引」或「規例」，透過或利用地產代理去制衡發展商，政府及一眾政客理應盡早反省自責，盡快立法規管發展商賣一手樓，方是長治久安之道。

政府和政客只會事後孔明，事後「找原因」把他人對號入座，今次先下手為強打代理一記耳光，更把「監管發展商」的責任推給地產代理，叫地產代理這個僱員，「監管」老闆發展商，明顯是政府推卸及不負責任的行為，更是政客對商業行為的另一種無知。THE ICON事件，源於法例不全面，加上政府遲遲不立法規管發展商賣樓所致。任由法例有漏洞，讓發展商鑽空子，這是官府同罪。

溫故知新
「老樓」劉兆昌介紹了上車10式，賀某想介紹給讀者以溫故知新。目前樓市暢旺客多過盤，準買家難免心急「搶貨」，所以在神推鬼拱下入錯貨也不出奇。別以為上車10式說來容易，其實要買家準確地貫切執行其中細節，對經驗不足者確實有一定難度，單就「分析數據」的技巧而言，坊間各施各法，初學者無從或不懂入手，故很多人在分析數據的技巧方面都不合格，或許是主觀願望與客觀趨勢背馳。

樓市的數據分析
樓市跟股市確有不同：股市數據雖然即市，但可以是莊家跟據各種技術分析指標「專程」造給你看，目的是等你「落疊」的，而股市消息通常是滯後(不只滯後一兩天)，也可以是莊家造假「陰」你用來誤導你，等散戶入市時便派貨。因此，股市贏家佔少數，大部份人都輸錢。相反，樓市數據是滯後的(由簽臨約到註冊田土廳要兩星期)，消息大部份是真確(房策由政府公佈，假若發展商公佈假消息則例外)和接近即市的(經紀即時通知、報章或網上新聞)，只要買家(尤其二手買家)能獲取市場即時資訊，多半不會買錯單位(入錯市另計)。

單以樓市的「數據分析」而言，尤其二手樓市，不少買家仍然忽略「即市」的重要性。賀某有一日去將軍澳陪朋友睇樓，同舖有另一客人問經紀道：「我上網睇成交冇咁貴架喎! 點解你報比我嗰個業主盤開價仲貴過成交廿萬?」我的高見是，唔一定係經紀開高價，樓市急升時，唔通你想用兩星期前的數據，去買今日已經升咗的樓? 匯豐抽上嚟嗰陣都唔等你啦！

第一，買家/業主應盡快為自己找相熟經紀，為買樓作樓市分析之用的數據，是即市的數據，不是免費上網查看14天前的田土廳成交；第二，若買家/業主不想透過經紀攞料，就要親自「浸」在市場裡，一係做地產經紀，一係做一個友善業主，讓經紀成日「煲」住你，得閒俾料你。除了上述方法外，我想不出第三個更好的。

上車寧買貴，勿買錯
現時買樓上車，買家須付出市價或高於市價的代價，從生意的角度看，今天買樓切忌貪平，因為業主肯在旺市時把單位平賣給你，可能有不能透露你知，或者是肉眼難以察覺得到的原因。賀某認為，既然現時要付高樓價上車，就應該一不做，二不休，上車都要選擇抗跌力不俗、升值力較佳的單位，盡量避買「水漲船高盤」(屬市場第三四志願的單位)。若買樓只知貪平，以為今天用低成本上車就叫賺，乃窮人思維，實屬不智，因為若遇上突如其來的跌市時，劣質單位劈價都冇人要。

王丹事件之我見２
賀某前篇文章滿懷自信地以為港府會批準王丹來港，結果王丹被拒入境，而港府和中央同時被質疑一國兩制已死，五十年不變吹水。
王丹不準來港，莫非中央不想被人捉路? 或者想測試港人是否「思想正確」?
究竟香港人對中央的信任度去到那裡? 現在，中央有答案了。

話咁快就新年，又係行花市時候，今年熱銷的，必定是「Angry Bird」憤怒鳥精品(其iPhone App的程式製作單位，是芬蘭一個17人團隊)，賀某在兩個月前，儲到第16隻金蛋，停玩了一排，前天再取得第17隻金蛋，這個記錄比身邊的所有朋友還要高；不幸的是，在reset iPhone至原廠設定之後，Angry Bird的儲檔全部報銷，17隻金蛋就這灰飛煙滅，黯然銷魂......
http://www.youtube.com/watch?v=hZN_gb7ic9k&feature=related


春風春雨春色， 新年新歲新景，賀某恭祝各位讀者投資者財息兼收。

( 望入去張相，就會見到個「春」字）