樓市檢閱之另類測市指標

賀正皓
2011年5月7日

樓市究竟有沒有其他數據以外的測試指標? 當然有! 類似一種社會現象。

話說，賀某有位美女朋友Ｓ，從前稱呼我為軍師，因為她對樓市的認知近乎無知，故經常請教我樓市方面的問題。純情的她想試著學炒家炒樓賺錢，結果在04年被代理花言巧語「即日扑低」買了荃灣一個半山老牌屋苑，卒之翻新該爛屋要用上近10萬元，還差點要蝕錢才能轉售單位。約兩個月後，她來電向我請教可把單位賣貴的方法，因有準買家看中她的新裝單位，正透過某代理跟她議價，而代理相約她在舖頭內跟準買家見面，不過準買家似乎未到價，可能要代理「中間落墨」議價云云。我靈機一觸，向相熟代理取經，再加點創意度了一條屎橋，就是在她和準買家見面期間，我打她的手提電話，「扮」叫她不要賣樓。最後，在場的經紀以為「行家」搶生意，就即場遊說到買家加價2萬多元，令朋友Ｓ第一次炒樓，都叫做微賺1萬。自此之後，她給我帶高帽，稱呼我為軍師。

話說，Ｓ的親弟03年時以約140萬左右購入了藍天海岸1房單位。Ｓ在售出上述荃灣單位後一個月，基於弟弟是藍天海岸業主的關係，故即以約160萬元買了藍天1房，後來卻被區內代理遊說把單位租予一印度人，結果一年後收樓時全屋咖哩味，單位要重新剷底油油以辟味；後來藍天1房升值到180至190多萬，我叫Ｓ把那可交吉的單位以175萬放售，因我當時認為樓市似跌，並且建議其親弟以185萬左右，放售那個高層1房連約單位（在以前，要買家購買沒樓看的「連約盤」是難過登天的，即使連約盤比交吉盤賣得平，也未必有買家「落疊」），但他倆卻因單位仍有租約或工作忙碌等關係，把我的忠告當耳邊風，Ｓ在代理遊說下沒有賣樓，而是把單位租予一來港工幹的日本人，就這樣，Ｓ錯過了最佳賣樓時機，而負責促成該宗租務交易的經紀，當然只顧自己做到生意，怎會關心Ｓ會否錯過了最佳賣樓時機？！大約過了差不多一年後，Ｓ的日籍租客準備走了，我叫Ｓ先把單位再出租，因為我認為樓價會升，但Ｓ再次被代理遊說，把單位平手賣掉了，即所謂只賺了微薄租金離場。約半年後，該單位又升至170萬左右，這是氣得我死去活來，就連她親弟，也早了沽出高層1房戶。

其間，Ｓ親弟買了九龍區一個假豪宅新盤，他被區內代理遊說把單位租予一位租霸。該租霸欠租，理由是「業主不發租單」，對此，Ｓ自也問我意見，請教我如何趕走該租客。我教他們入稟土地審裁處收樓，因入稟小額，只能追討欠租而不能收樓，再者，收樓趕租客走才是我的目的。後來，審裁官在庭上更斥責租霸以「業主不發租單」作為不交租的理由荒謬，Ｓ親弟在庭上堅持收樓拒絕和解，最後成功收樓。租霸事件後，我教Ｓ兩姐弟以相關法庭文件副本，提交【香港業主會】，把該租霸列入「租霸名單」列，以此積福。「多災多難」的Ｓ親弟，把假豪宅單位賣了，蝕了數十萬元樓價（賣樓沒咨詢我的意見），據聞兩姐弟因此事而歸隱了兩年；今天，他兩姐弟又重出江湖買了樓，不過今次我是懶得理她的了。

看不清股市去向的人，會以某些經常睇錯市的「財經專家」作為測市指標，一於行相反理論，某專家唱好，他沽，若唱淡，就揸；亦聽聞樓市有類似人物被看作測市指標。不過，賀某就以上述兩姐弟作另類參考指標，不排除他們是訊號明燈。正所謂風水輪流轉，現在他們是我的軍師。

中原城市領先指數CCL最新報97.59點，與上周97.60點只差0.01點，數據只顯示樓市調整之勢暫告喘定，但目前不是發力再上。

笑談「量力而為論」

社會不少達官貴人或知名人士，每次被記者問及目前高樓價環境下應否置業時，都無不搬出「量力而為論」，但究竟，如何量力而為才叫適合? 論者常客李超人沒有教我們HOW TO DO，逢被問及樓價一事，他總是一句「量力而為」講了個WHAT TO DO，說了等如白說，但不少聽眾會聽出耳油。

正如你想青春常駐，四出遍尋良方，無論營養師、纖體師、醫生或自己年過六十有五的媽媽，都說青春常駐的秘密是早睡早起、多菜少肉多運動，但不是每人都聽得入耳。若果說話者是周慧敏，就可一句頂萬句了，於是又會有人如夢初醒：哦！原來要青春常駐，是要早睡早起和多菜少肉。對於市民買樓一事，「量力而為」總是李嘉誠四両撥千斤的慣例答案，講多雖不會有害，但沒著數，結果又會有人妾時清醒：哦！原來買樓，係要「量力而為」。

記得以前就讀中學時，體育老師每半年便為學生進行體能測試，方法是讓學生沿著籃球場緩步跑，記錄每一位學生能跑的圈數。測試開始前，老師言簡意賅地向我們講解每個人的體能是「因人而異」的，因此同學跑步時要「量力而為」，不要去得太盡，測試其間若身體不適，應中途退出。

體能測試進行到一半，有同學因體能不佳要中途退出，大概過了五分鐘，又有一部份同學退出，於是剩下「強者」在跑步，「弱者」不是坐到地上就是去喝水。在強者跑步期間，休息中的女生都站在操場一邊看跑步，其中一個是校花Rita。我當時其實已跑到最後「六強」，自知體力已透支，因為有觀眾加校花在此，唔衰得，誓要跑入五強後才敢退出，結果我硬著頭皮跑。想不到的驚喜是兩分鐘後，兩名強者退出，讓我進入「四強」。最後，老師吹哨子落堂，結果四強未分高下，結果觀眾得了個答案，我是強者。

量力而為是要因應客觀情況的，我的一位朋友，08年初以九成按揭量力而為地買了碧堤半島一個一千呎單位，戶口每月都剩不了錢，結果現在他已賺大錢，正考慮把單位沽出。最近和他吃飯，他告訴我，以當時能力計算，根本不曾量力而為，因為供樓和日常開支(包括供養父母)，每月只能剩下一千幾百元左右，買了樓後，人反而沒有安全感了。朋友笑言，若當時量力而為，他的生活質素將不如今日。筆者並非慫恿讀者現時追價買樓，而是想說明，「量力而為」本身並沒有指標的，當中的設定因人而異，例如有人只會拿月薪的三成半供樓，是量力而為的表現。

量力而為不是不對，但若「量」得太過保守，反而壞事。賀某的定義更簡單，我認為「輸得起」的便叫量力而為。