樓市檢閱之非感性亢奮

賀正皓
2011年3月12日

上年10月，美聯劉嘉輝最早預期今年樓價上升11%(相關新聞)，其後，地產界名人或投資機構陸續跟風，發表樓市看升「10%」的「偉論」，包括匯豐(料樓價升10%)、野村(樓價升10%)、仲量聯行曾煥平(豪宅升10%)、世邦魏理仕(豪宅價升10至15%)、第一太平戴維斯陳超國(中小型住宅價升5-10%、豪宅升10-20%)、利嘉閣(預測中小型住宅升10%)、香港置業(明年升10%)、美林(料住宅樓價升10%)、長實趙國雄(樓價料升10%)、會德豐黃光耀(料今年樓價升10%)、美聯黃建業(樓價回升11%)，其實還有更多的，不能盡錄……

唔少人都頭痕，為何「十巴仙論」會這麼多人跟風。我觀察到個別受訪者只不過是為了應酬記者而已，記者問他對樓市的看法，受訪者又不得不答，故只好在不得失既得地產利益商圈的立場底下，「係咁倚」都要講升一成，唔講多，唔講少，總之唔好講錯嘢俾人炳。

至於為何樓價是升11%「咁零丁」，而不是5、10、15% ? 坊間似乎無從稽考。若賀某是代理行老闆，我會高調發表預測樓價升13%，這是心術修為程度的課題，不贅。對於上述11%的預測，一向自言「睇得通，睇得透」的美聯，變咗由黃錦康而非劉嘉輝宣佈放棄今年對樓市預測，咁「睇得通，睇得透」呢個牌頭就似乎……

預測樓市較預測股市容易，因為樓市的趨勢是明顯和週期性的，趨勢持久，時間值長，而且樓市較難造市(發展商一手盤拓市例外。試過有發展商推售一手新盤時，周邊樓盤約在三個月前「突然」有一間或兩間不尋常的破紀錄成交，常見於大單位，仲要當時銀行估唔到價)。想要預測樓市準確，個人樓市經驗固然重要，但對市場心理質素的認知更不容忽視；數據資料難免滯後，是反映過往支持市場心理和行動的證據，宜於副助，但不宜盲信；當然，若本身是地產既得利益者，日日掂住市場，想睇錯市都好難。若以經驗直覺判斷評估樓市，可比數據派準確。至於測股市，價值投資派比羊群消息投資法更準確，當然，我們買股票時，除非大藍籌，否則，我們的主要對手是莊家.賀某訓練自己從圖表中將莊家的所作所為拆骨，以此判斷個別股票的莊家行為模式，分析他做世界的手法，這須要以技術分析為外功，價值投值法為內功，又要留意輪商戰略部署，如此一來，預計到莊家下一步想點，我就搭順風車了。

賀某認為，現時樓市是比較亢奮，但絕非九七年的炒家，付了樓價首期只為炒樓，實冇供樓的打算，故冇「收樓」之理了。九七年，只要把單位摸出便能賺他一百幾十個，用家身上冇錢，但又身痕想發達，結果唔識游水的人都跟炒家跳海去，做了跌市點心。在那個年代，市民的亢奮是非理性的，是失控的，不過以十幾年前的「非理性」硬套在今日的買家身上，擔心歷史軌跡重演，並不恰當。

地產界朋友最清楚，現在買得起樓的用家，根本是供得起樓的人，預備首期三成的大有人在，即使你看現在樓價很貴，但買家根本是在深思熟慮後，計好數後，有足夠把握銀行會根據他的入息條件批出按揭，他才夠膽落訂買樓落十幾廿萬訂的那種。若眼看目前樓價似「超現實價」就結論樓價不理性，這很可能是未見識過「大蛇屙尿」而已。銀行在借樓按貸款出街時，已要求借貸人的供樓負擔比率，不可佔超過入息五成，即是在買家供款能力這個層面上，銀行已經把借貸人「過冷河」，做了把關工作，故此，我們不用擔心買家沒錢供樓，所以，即使現時樓市亢奮，卻是理性的亢奮，正如一個人有大把錢，佢大洗，但佢洗得起，無風險。

為何樓齡因素的折舊率會增加供樓負擔比率，恕我孤陋寡聞，實在想不通這點的必然性。撇開折舊率，供樓負擔比率若加入樓宇翻新，或地段因為政府投入大量基建而貴的因素的話，咁又玩法唔同了。以港島東太古城為例，幾十座樓大翻新後，屋苑靚仔咗，簡直30年後又一條好漢，名乎其實半新樓，連地段都贏晒人，銀行估價也進取了，咁供樓負擔比率會降低？加埋息又點計？影響供樓負擔比率的是眾多因素，是立體的。無論如何，賀某是想樓價跌的，因為我想買平樓。

中原城市領先指數CCL最新報96.44點，按周上升1.71%，連升五周共6.17%；該指數是創1997年10月26日101.80點後，逾十三年新高，一如賀某上一篇樓市檢閱所料。另銀行按揭「去Ｈ化」已成大勢，因為龍頭大佬匯豐踏出這一步，其他銀行同業豈會不乘機跟隨?　有些銀行聲稱不會跟隨同業停做Ｈ按業務，又是廢話，唔知係咪有人食咗雪芳蛋糕，為免令公眾反感而已，背地裡，他們卻溫水煮蛙，把Ｈ按的按息調高，說穿了又是換湯不換藥。

有錢的地方就會有賊
財爺開倉人人派六千大洋，生意人知道好事近了，因為嚟緊通街都係魚，各地區多了數個池塘，只差在喺池塘裏游的魚，是否生意人想釣的那條而已。
香港人會如何使呢六千大洋?我相信好多人會買相機，學班龍友揸住部DC猛咁影，又影街景又影靚模；財爺宣佈喜訊之日，撞正i-Pad第二代白色版即將面世期間，相信蘋果食正香港退稅條水，今年誓必陸續多人買白色i-Pad或白色i-Phone，尤其年滿十八歲未出來社會做嘢的學生哥，更加係「及時行樂」潮人一族，相信唔少生意人都想喺池塘釣到佢哋。話分兩頭，班阿婆反而冇咁容易對付，事關佢哋當中唔少人拎緊綜緩，6千個大洋省吃省用，可相當於未來一年買餸錢。
澳門方面，賭場亦會因香港退稅而富，唔少賭鬼會去走一轉，結果當然大部份人輸錢。北上近近哋，有深圳和珠海，都會受惠今次香港退稅，呢六千大洋，最終受惠者可能係落了深圳搵食的北方佳麗，因為香港窮人多，冇錢風流的人自也把握退稅機會北上尋歡了。
國際方面，受惠6000蚊退稅的地區主要係泰國及台灣，今年，賀某要去多次台北，很懷念。

笑話一則：
因電影《2012》而廣為人知的瑪雅預言和麥堅拿時間歸零曲線(McKenna Timewave Zero)，都同時「預言」世界末日在2012年12月21日。既然末日將到，政府現時開倉派米派錢就最好不過，因無論現時推出再多的土地，起再多的房屋，都趕不及在1年零9個月，即2012年12月前落成。順理成章，現時再好的房策也不管用，首批「置安心」助上車的房屋亦未能建成，而今日所拍賣的土地，建築進度亦肯定趕不上置安心地盤，估計在2012末日前，小市民都要捱貴樓、捱貴租和捱貴米……
若大家睇得通的話，我們更應忘卻通脹和財富蒸發的煩惱，及時行樂放膽消費。賀某會建議姊妹們至少走一轉夜總會，因為那是妳們一直想去，但不會有男人帶你去的地方，在那裏，妳可窺探男人離家出走的秘密；至於男人...... 臨死前都應該是去了搵正妹的，沒舍好寫。
至於一班勾結政府的地產霸權，和一向勾結地產霸權的政府，亦好應該趁現在就開倉派錢派米，以在末日之前，回饋一班令他們致富多年兼控制大半個香港的小市民。地產商因小市民發財，因他們以旗下公司壟斷了電訊、能源和交通服務等公共事業，藉此搜括民脂民膏。若地產霸權和政府現在就捨錢成仁為時未晚，說不定他日末日歸西之時，就是位列仙班之日，果如此，修成正果，功德圓滿。（此文寫於前天3月10日，仍未發生8.9級仙台大地震……）

股市
沒舍好寫，賀某獨愛ＭＩ能源(01555)，將繼續持有。

PS：賀正皓在此免責聲明，跟我買股的人輸了錢可別怪我，我是不會負責的，但贏錢的請捐出賺幅的20% 往慈善機構。另賀某的身份是一位搭莊家順風車的聰明散戶，以捕足莊家心理為樂；特此聲明，本人不是金融從業員，也非相關持牌人士，當然絕對不是財經演員。