湯文亮: 《施政報告》無料到 較「大塊文章」為佳
(新報)2013年1月24日
今年樓市「心有餘力不足」
《施政報告》發表後，市民多指無料到，湯博士認為《施政報告》無料到才是好事，因為無「假大空」的承諾及建議，例如啟德、西九，香港回歸後，兩任特首都說要發展，轉眼十多年，兩位特首先後缷任，但啟德與西九仍在「默默耕耘」，《施政報告》與其說任內無法完成的事，要交由下一任接手，不如務實一些，講一些可在任內完成的事。湯博士說，以特首現時的民望，《施政報告》一定會被人逐點逐字抽秤，最保險是說一些能夠做得到的事，以免被人「秋後算帳」。
2011年12月4日，當時還是行政長官參選人的梁振英表示，香港還有很多土地可用，只要成功開發1%地，已足夠100萬人居住，改善整體居住環境，包括劏房問題。
梁振英引用當時的發展局局長林鄭月蛾言論，香港現只用了約7%土地建屋，只要找多1%土地，就可以容納多100萬人居住。梁振英強調，香港有土地，只是建屋量不足，希望與市民一同規劃土地政策，解決高租金及居住隱患問題。
《施政報告》沒提及打壓樓市措施，地產商及投資者最怕特首亂出招，出現「政策市」擾亂市場秩序，《施政報告》無出招，消除了很多疑慮，地產商即時反應是一份好的報告。
湯博士說，《施政報告》重點在增加供應，政府傾盡全力去找地起樓，基本估算約可建屋13萬個，足夠3年使用，未來3年可用的地，已在政府掌握之中，但還要做很多前期工作才可使用，隨後一年半載，政府於將土地梳理出來，政府可用這3年時間找地，補充土地儲備。
政府除用手頭上可騰空的土地外，還同時發展東涌及在維港以外地區填海，以求取得更多土地，多個垃圾堆填區亦差不多到期，可以起樓，若提高地積比率，可在既有空間多建住宅。
先向公屋富戶埋手
湯博士說，政府用盡香港現時可用的地建屋，但建屋需要時間，按政府時間表，在2018年前無法將公屋單位由每年15,000個增至20,000個，但卻可用行政手段，每年收回7,000個公屋富戶單位，令公屋數量增至每年22,000個。
收回公屋富戶單位不易做，相信最先開刀的是已有自置物業的公屋富戶，住戶入息若超過輪候冊入息限額3倍，資產超出輪候冊入息限額84倍，要交還公屋。按房委會2012年至2013年建議輪候冊入息限額，最高資產限額為3,1206,300元，富戶若有一個上車盤，隨時超過這個數目。
政府估計公屋富戶約2.4萬戶(業內人士認為多達24萬戶，原因是公屋住戶入住10年後，收入超過輪候冊入息限額3倍才要申報，而擁有物業的公屋戶，大部份月入都不超標。)一年收7,000個，3年多時間公屋富戶就會消失。
要富戶交還公屋必會遇到阻力，湯博士認為，政府會先向一些有數個物業的富戶埋手，有些富戶甚至沒有在公屋單位居住，只是不願將單位交還政府，政府稍施壓，這些人就會交還單位。每年收回7,000個公屋富戶單位，在最初一兩年應沒有問題，但其後觸及富戶底線，會愈來愈難收回，但政府已爭取到3年時間，可按計劃於2018年將公屋量增至每年20,000個。
冀放寬預售樓花期
一般市民對《施政報告》未能提出短期解決住屋方案感到不滿，但生意人則抱求同存異心態。湯博士說，《施政報告》發表前，《經濟學人》一項調查顯示，69%受訪者不贊成政府再出招打壓樓市，《施政報告》不出招是順應民意，不是無料到。梁振英與曾蔭權對樓價颷升的看法不同，曾蔭權認為是炒家作崇，只要將炒家趕出市場，樓市就會健康發展，不認為樓價颷升與土地供應不足有關。
梁振英無論直接或間接，都承認樓價颷升與供應不足有關，而供應直接與政府有關，政府不釋出土地，樓宇供應量自然減少。土地供應不足，地產商自然會囤地自保，以免因無地起樓而招致損失。
樓價颷升主因是供應不足，《施政報告》不出招，是希望地產商自動自覺，趕快發售樓盤，事實上，地產商的推盤速度已經加快，若地產商開價不太進取，樓價不再颷升的話，政府就不會再出招，《施政報告》對市區重建著墨不多，原因是涉及地權問題，若在市區收地後起公屋，會有很多私樓業主反對，若在市區起單幢公屋，在管理上會有問題，開支亦會很大。
梁振英指斥地產商囤積居奇，但《施政報告》又無提及放寬預售樓花，讓地產商可以更早預計樓花，湯博士認為，預售樓花只是一項細則，不在《施政報告》上說明，可因應情況靈活改變。現時最大問題，是地產商申請預售樓花，但審批時間過長，令地產商無法推出樓盤。政府則說，預售樓花批出，但發展商不賣樓，變成雞先定蛋先的羅生門。湯博士認為，在預售樓花這一點，官商應有默契，例如審批時間縮短，但批出後發展商要在3個月內推盤。
恆基主席李兆基早前提出農地免補地價建廉價房屋，政府反應冷淡，湯博士認為政府如與地產商有商有量，問題應可解決，相信今年內有突破。
雙辣招打壓樓市
湯博士以唐代詩人李白的《春夜宴桃李園序》，反証梁振英的《施政報告》無料到，比「大塊文章」為佳。
他舉例說，曾蔭權提出的「關愛基金」，說時大義凜然，也認為100億元配對可以做得到，結果僅向外籌到18億元，爛尾收場，這就是大塊文章。
湯博士指出，《施政報告》有多項扶貧措施，扶貧涉及福利開支，有出無入只會令政府收支出現赤字，他認為扶貧之餘還要減赤，而樓市健康可為政府穩定收入，用作扶貧也不會出現赤字。
政府去年推出加強版額外印花稅 (SSD2) 及買家印花稅 (BSD) ，令物業交投量大減，直接影響政府稅收，短期內政府財政雖不會轉盈為虧，但時間拖得愈長，弊病就會浮現，到病入膏肓時，覺悟已經太遲。
湯博士認為，當樓價趨向穩定時，政府應逐步放寬BSD限制，例如樓價逾3000萬元以上住宅，由全港人組成的公司買賣物業，可豁免BSD，物業成交活躍，政府收入增加可解財赤。
樓價年初升年尾趺
湯博士指出，香港樓市有四大支柱，包括用家首次置業、投資者購入物業、國內買家來港置業、物業升值後業主換樓。
這四大支柱在政府連番出招後，僅餘用家首次置業支持，政府徵SSD令投資者減少購入物業、BSD 阻嚇來港置業內地買家、金管局收緊樓按導致業主換樓困難。
香港樓市由首次置業支持，將會出現極大風險，首次置業買家對樓市認識不足，容易出現「羊群心理」，影響樓市穩定性，而這批買家以自住為主，減低物業的流通量，流通量減少直接影響樓價，樓市下趺風險增加，不但損害業主利益，還令政府稅收減少，若樓價大幅下跌，更令社會出現動盪。
《施政報告》發表後，湯博士認為今年樓市「心有餘力不足」，年初上升，年尾下趺，中原城市領先指數 (CCL) 本周報115.93，較上周上升0.29%，預期今年第一季會升至118-120，年底回落至100。香港樓價去年平均升逾20%，兩大地產商認為今年樓價波幅10%，升的機會較大，湯博士則認為會出現負數。湯博士以宋代文學家蘇軾的《定風波》，「也無風雨也無晴」形容今年樓市發展。
