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閒話樓市 |
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本港樓價由09年初一口氣升到今時今日冇停過,果真升到你唔信;「業主反價反得過癮,買家追價追到氣咳」的確是今日樓市的寫照。(中原城市領先指數由2008年12月14日的56.71點,一直升到2010年2月5日的76.05點,指數升幅為34.1%。) 我們先講二手樓市,現時一個普通屋苑的分層戶,層數不高或景觀一般的,也不難獲買家以同類高呎價承接;優質單位更買少見少,即使業主索價較普通單位高出5至10%,也有買家願意在銀行未估足樓價的情況下多付首期追價購入;受惠於水漲船高,那些質素較差的一二樓單位,祇要價錢上相對便宜,上車客亦毫不介意購入作自住用途;市場上可交吉的單位已呈短缺,一向被認為樓價有商量和冇樓睇的連租約單位,只要售價與樓層座向吻合,收租客亦不介意以「篤手指」的方式連租約購入;仍有租約但即將到期的可交吉單位,用家也夠膽一反傳統,在沒樓睇的情況下買入;一向比市價低上三四成的凶宅單位也受惠於今次升市,凶宅頻頻易手,造價亦祇比市價低約一成半左右相當「好價」,使凶宅市場成為炒家另一個尋寶天堂;發展商不想肥水流別人田,紛紛加快推盤進程截擊二手市場,求量也求價;銀行為搶佔按揭生意,連租約盤的樓按息口可與交吉戶看齊;國內資金擁港,內地人買港樓投資日趨普遍,投資移民個案有增無減,一手新盤受惠尤甚;發展商吼準機遇,伙拍移民顧問公司發掘商機,為旗下新盤帶來更多內地買家;樓市炒風蔓延至二手居屋及公屋,屋邨阿婆也閒話樓市,小朋友見到很多經紀帶客睇樓,也學著大人口吻指點江山,令筆者想起「鞋童與股市」的故事。 不少二手屋苑已出現「冇貨賣」的情況,買家不是遇上競價者搶盤,就是面對正享受樓市高潮的業主們封盤反價;農曆新年將至,業主們一如傳統短暫封盤,還打算在農曆新年後把單位提價放售;現時才入市的準買家,其實已不值自己要買貴樓價,他們寄望農曆新年後樓價會有所調整,業主則認為樓價在春節後仍可看高一線,所以春節假期的確可讓買賣雙方過一過冷河,考慮清楚置業及投資需要。究竟樓價會否升到你唔信,定還是升到你迷信!?
今年內會有答案。 樓市氣氛熾熱,但發展商並非一面倒地看好後市,筆者認為他們對這個升市是有保留的,只是利之所在不便盡言也。最近趙樓神認為本港樓價升勢不正常,還呼籲置業人士小心樓市泡沫。眾所周知發展商一向賣花讚花香,發展商罕有地挺身而出吹淡樓市就更加不尋常了,這個內裡總有些乾坤吧。長實今年在港有10個新盤可售,約涉及9600個單位,市值約600億元,與新地可售的7600伙,為兩大持貨量最多的發展商。有人猜測是發展商先唱淡樓市，或想在月底政府拍賣將軍澳地皮前為市道降溫,其實並不盡言。 筆者胡亂猜測,發展商吹淡風並不合乎他們利益,若果吹淡風是要好心為樓市降溫的話,即使言論來自發展商之口,也大底不會是發展商的意思,千里傳音者很可能不便出面吧;長實今年可推售的單位有9600個,筆者也胡亂猜測,長實有全數套現單位的意思,2010年賣得多少就多少,絕不手軟,唱淡風可能只是拖字訣,目的是緩減市場資金的整體消耗量,好讓他們趕不及推售的單位,可在幾個月後推售時市場資金仍然充裕。 新年將至,祝各位地產資訊網的讀者 年年有金入,歲歲有金積! ( 下文預告：樓市熾熱,買樓投資成為風氣,炒家買發展商樓花盤時,尤其愛用【建築期付款】方法,貪其不用即時上會供款,而且只要付部份樓價,就可換取較長的「摸貨期」了。有些樓花盤的摸貨期可長達一年或以上,令炒家可在上會前轉售單位圖利。其實建築期付款方法有辣有唔辣,要選用這個付款方法炒樓也得因時制宜,不能隨便亂用,亦不可存有賭博的心,必須清楚市況,並了解建期付款的本質。筆者眼見不少投資新丁或老手,想炒樓發達,偏偏在錯的時候用了錯的付款方法買入樓花單位,遇上一年後的跌市又無力上會,結果是炒家被發展商追討樓宇差價損失...) |
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