面積宜細不宜大 入場只須數十萬
香港文匯報訊（記者 黎梓田）香港人對「磚頭」情有獨鍾，任何物業都可以成為投資工具，多年以來本港資金泛濫，各種物業的入場門檻已被大幅推高，連做車位業主也要拿出百萬本錢的時代，任何一種炒賣似乎已經沒有不可能，而今年有一種另類物業-「天台」於拍賣場上被追價炒起，引來不少投資者關注，原來只因「5G概念」。香港文匯報記者特為此探討5G與天台炒賣的關係，並剖析其投資潛力及風險。
資深投資者林一鳴指，自己去年曾撰文預測今年將出現「天台炒賣熱」，而去年的天台成交較為疏落，今年因第五代流動通訊技術（5G）概念帶動，不少投資者已開始注視天台物業市場，故近期出現更多天台拍賣成交，相信未來會愈來愈多類似的成交，有更多人炒天台，天台租金會愈來愈貴，大廈頂層連天台的單位，升值幅度會「嚇死你」，將天台租出去的租金，也會升到「嚇死你」。
林一鳴又指，電訊商安裝發射站用不上逾千呎天台，所以「太大未必有用」，數百呎天台則恰到好處，預計這類天台的需求將會較大，而這類天台供應一般出現在唐樓以及工廈較集中的地區；如以數百呎計，天台物業入場價大約數十萬元。不過林一鳴提醒，除了要符合大廈公契以及地契之外，購買這類天台物業一定要買已經分契以及有業權份數。
5G料最快明年4月啟動
香港資訊科技商會榮譽會長方保僑指出，5G預計最快明年4月可提供服務，通訊事務管理局於三月已分配部分5G網絡服務頻譜予三間電訊商，政府當時分配的5G頻譜，屬高頻段的26GHz及28GHz頻帶頻譜，由於愈高頻段穿透力愈低，其傳輸距離約只有一百米，營辦商需每二百米設置一個無線電基站才確保有足夠網絡覆蓋，故5G的基站數量肯定較現時4G多。
方保僑稱，政府短期內將會拍賣穿透力更高，有「5G黃金頻譜」之稱的3.5 GHz頻帶，這頻帶穿透力達數公里直徑，比起26GHz及28GHz頻帶只有一百米直徑更容易覆蓋，而26GHz及28GHz頻帶的發射站只宜用作「補位」，相信在3.5 GHz頻帶頻譜推出後，對租賃天台需求會增加，但難以估算需求增長多少，需視乎有否其他新競爭者以及電訊商的投資規模。
根據通訊事務管理局的牌照條款，獲發牌的電訊商必須在五年之內分階段設置至少2,500個發射訊號的無線電基站。事實上，電訊商安裝4G發射站時已「見縫插針」，可供安裝5G位置買少見少。方保僑指，有電訊商為求搶到有利位置，開出租金可達每月數萬元。
油尖旺天台或率先受惠
不過，方保僑指出，3.5GHz頻帶仍有一個主要的技術問題未解決，就是3.5GHz頻段與香港衛星接收發射站有相沖，在有干擾的情況下將不能使用相同頻譜，這些地方將會變成「5G禁地」，目前衛星接收站主要在大埔、沙田、科學園、馬鞍山、赤柱及附近的石澳及南丫島等地。
方保僑指，此技術難題目前未有方案解決，鑑於住宅區的用戶一般在室內上網，上述地區的大型屋苑暫時只能靠Wi-Fi（無線熱點）解決。至於在室外人數較多的地區，其天台物業租賃需求會增加，相信油尖旺區等人多地區的天台物業會率先受惠。
另一方面，晉縉集團企業發展部總監(估值及物業管理)張聖典表示，安裝發射站的物業必須為商業契，如大廈公契列出的法定用途只有住宅的話，則必定不能租予電訊商作發射站，如違反地契，則需通過修改或豁免地契條款等方法改變用途，加上建立發射站需視乎周邊樓宇、本身天台高度，因此實際符合條件的天台物業非常有限。
租金回報高 風險亦高
張聖典表示，投資天台物業風險較高，但也認同利潤也較高，估計租予電訊商安裝發射站的租金介乎數千至逾萬元，如以數十萬價值的天台計算，「最快兩年回到本」，租金回報率可高達數十厘，比起投資車位只有數厘的租金回報率可謂相當誇張。
有市場人士指出，唐樓天台物業除了租予電訊公司放置發射站，本身亦具有收購潛力，因此亦是投資者購入的原因之一。不過擁有天台物業不代表可胡亂改建，買家需自行了解大廈天台的許可用途，不能隨意進行搭建。根據屋宇署網頁資料，搭建體積超過3立方米，或高度逾2米的大型儲物櫃、活動屋等，必須得到該署批准及同意，確保不損害樓宇結構及阻塞走火通道等。
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