出口術兼增優惠 氹盡用家投資者
香港文匯報訊（記者 顏倫樂）近期股市大跌，樓市亦正處於轉角位，這時候特別考驗發展商推盤功力。最近新地推出南昌站匯璽II時，就祭出「吸客四招」，包括宣傳口術、克制定價、置業優惠及低息按揭，希望於轉角市堅定一眾準買家的入市信心。惟同時間，發展商多招齊發，亦意味着承認今天的樓市並非如表面般繁華向好，準買家入市時要衡量好風險。
這四招說來容易，但做起來卻並不簡單，相信發展商也絞盡腦汁。首先說一說宣傳口術，發展商於剛過去周三宣佈推出這批新單位，形容為「時光倒流價」，理由是新一批119伙單位平均呎價為23,893元，相比去年底的上一張價單同樣119伙的平均呎價26,366元有吸引力。雖然發展商沒有直接承認「減價」二字，但予人感覺今次價格好像「好抵」。
匯璽II前後推貨差別大
然而，實際情況如何呢？記者細心看了一看這兩批單位，發現彼此根本難以直接比較，無輪戶型、景觀、樓層，兩批都大相徑庭。先說景觀，上一批價單有近70%海景單位，其餘望街景及市景。至於新一批則只有5%望海景，理論上開價較上一批低實在相當合理，因為景觀對於樓價影響相當大，尤其是海景與街景的分別。
戶型方面，發展商兩批單位推出戶型相差極大。上一批單位1,320方呎至1,358方呎的大單位有34伙，449方呎至534方呎有33伙，亦即中、大型單位佔該批單位56.3%。而新一批單位則以細單位為主，269方呎至350方呎單位涉及111伙，佔比達93%。
樓層分佈方面，上一批有62%為40樓或以上的高層單位，20樓以下的中低層單位只得11伙。新一批則以40樓以下的單位為主，佔80%。當中，低層20樓以下單位更佔39伙。
雖然如此，發展商對新一批單位定價無可否認是相當克制，因為過去半年本港整體樓價已升逾10%，但今次加價幅度明顯不大，而且更要出動「口術」谷銷情，相信發展商亦顧慮到市場購買力，以及最近外圍經濟波動下，對於新盤銷情的影響。而且，最近亦有其他大型新盤推出市場，若匯璽II定價過高，焦點隨時會被其他新盤搶走。
大手折扣引投資客出手
此外，發展商今次亦於折扣優惠上稍作調整，維持即供付款原來約20%折扣優惠的同時，特別增加一個新的建築期付款計劃，名為「至尊靈活付款優惠」。該優惠除基本6%折扣優惠及新地會1%折扣優惠外，若再多購單位，每個單位額外有12%至15%現金回贈，總優惠約為18%至21%，較購買1伙的建築期付款折扣更多，甚至好過用即供付款，明顯打算吸納投資者購買力。
加息期漸近調整二按息
除此之外，因應最近銀行加息，影響新造按揭人士的供樓支出，發展商於提供二按時，亦以低息吸客。與去年底上一批價單作比較，兩次按揭同樣最多借25%至30%，之前的首兩年最優惠利率(P)-2.85%至P-2.35%，實際利率為2.15厘至2.65厘(按借入成數而定)，其後為P(P=5%)；新一批單位，首兩年降為定息1.88厘至2.08厘，其後為P-1%，即4%。可以見到，發展商如何睇住買家銀包籌劃銷售工作，務求在加息期漸近前堅定他們的入市信心。
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