三大隱憂影響 測量師估值差距200億
踏入2018/19新財年，政府亦將開展新一年度賣地計劃，暫訂本季（4至6月）推出4幅市區住宅地，來自官地及「一鐵一局」項目共涉約2,410伙，按季增50.63%，按年則減46.72%。然而，面對政府本季首度公佈招標價格，並放風開徵新盤空置稅，以及中美可能爆發貿易戰等隱憂，業界相信發展商出價轉趨審慎，對4地皮的總估值分歧頗大，估值由296億元至492.6億元之間，差距近200億元。
港府早前公佈，將於本季內推出4幅地皮，當中官地只得1幅油塘高超道地皮，提供約500伙，官地數量為2011年以來第二低，僅高於2012年第1季的430伙。其餘1,910個單位則來自「一鐵一局」項目：當中油塘通風大樓涉及500伙、黃竹坑站第3期涉及1,200伙、市建局深水埗通州街/桂林街項目亦擬本季招標，提供約210伙。首財季合共約2,410伙的供地，按季增加50.63%，按年則減少46.72%。
股市波動 憂中美打貿易戰
香港文匯報向多間測量師查詢4幅地皮的總估值，發現今次業界估值頗有分歧，總估值由296億元至492.6億元不等，主因是黃竹坑站3期的估值差距較大。業界人士相信，最近股市波動，市場憂慮中美貿易戰擴大，而政府本季將會公佈所有標書價格，以及有意開徵空置稅等，都令發展商投地變得謹慎，導致不同測量師對後市的看法不一。
高力國際亞洲區估價及諮詢服務副常務董事張翹楚表示，公開標價的措施有助提高透明度，亦會令發展商出價較為保守，但相信不會因此令地價大幅下跌，因個別發展商為了投得土地仍然會出較高價錢，但就未必會與市價相差太遠。他又認為，由於今年樓市變數較多，相信不會再出現非理性高價搶地的情況。
徵新盤空置稅打擊囤積托市
仲量聯行估價部主管黃新明表示，以往政府只公佈中標價，引致發展商為投得地皮競爭更激烈，未來將所有標價公開，相信市場可全面了解發展商投地取態，避免過度進取的出價，牽動地價。
另外，近期不斷有消息指出，政府考慮徵收新盤空置稅，以打擊發展商囤積托市。中原地產測量師黎堅輝認為，若政府於賣地時加設指明賣樓期限及推售量的條款，將窒礙發展商日後賣樓的靈活性，或會因投資風險增加，令發展商於競投地皮時出價傾向保守，從而抑制高價搶地的情況。
本季開賣的4幅地皮，全部位於市區，而且都頗具規模。即使最細的深水埗通州街/桂林街項目，可建樓面達144,345方呎（當中約4.65萬方呎為商業樓面），可提供約210個單位。項目已收到38份意向書，估計市建局快將公佈招標詳情。
油塘區於本季有兩幅地皮登場，合共提供約1,000伙。當中油塘高超道官地，可建樓面約356,504方呎，料提供約500伙。另一幅港鐵旗下油塘通風大樓則已展開招收意向書程序，項目住宅樓面上限為325,342方呎，預料可建約500伙。由於兩幅地皮位置相鄰，相信會有不少發展商有意囊括兩幅地皮一併發展，以發揮協同效應，地價或因此被看高一線。
黃竹坑站第3期1200伙最大
而最大規模的港鐵黃竹坑站第3期，涉及約150萬方呎，當中約50萬方呎為商場樓面，提供多達1,200伙，為港島區未來最大型房屋供應之一，業界料項目的商場連住宅總估值將超過200億元（包括補地價及其他地價成本），有測量師估值更逾300億元，即使單計住宅部分亦肯定過百億元，這幅地王肯定會是本季最矚目土地。
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