2007年市建局公佈斥資31.4億元重建「波鞋街」，當年局方表示，重建後將保留「波鞋街」的特色，並承諾商場的三樓是開放予公眾的「空中花園」，而最高兩層除店舖外，亦將用作康體文娛場所，以及設置表揚本地頂尖運動員的「體育名人館」。市建局推廣本地體育運動所展示的「誠意」，令重建計劃最終獲民意支持。
十年過去，「波鞋街」重建項目已基本完成，卻不見文娛康體場所，而表揚本地運動員的「體育名人館」更縮減為一個舖位。市建局解釋因城規會於2010年為旺角分區設定了新的高度限制，令重建項目高度須要縮減20米，但局方卻未能解釋為何被刪減的地方是「體育名人館」、文娛康樂設施以及供公眾使用的「空中花園」，而非讓市建局獲得巨大利潤的住宅物業？為何項目規模縮減了，住宅的面積卻由原來的15萬平方呎增至18萬多平方呎？
市建局作為市區更新的法定機構，本應恪守「以人為本」的宗旨，在市區更新過程中以公眾利益為先，但今次「波鞋街」項目和過去多個重建項目的處理手法，都令公眾質疑市建局已由「以人為本」走向「以利為本」。
另一方面，需求主導計劃一直大受舊樓業主歡迎，但市建局卻因擔心「蝕本」收場而叫停計劃，「以利為本」之心更是欲蓋彌彰。
其實，市建局成立的初衷是為妥善解決市區老化的問題，讓舊區的居民、商戶及普羅大眾均能分享市區更新的成果，而不應以賺蝕為依歸，或以「自負盈虧」、「審慎理財」作推搪。近年市建局的表現與公眾期望之間的落差亦愈拉愈大，社會對市建局的批評增加，看來當局是時候需要重新審視市建局在整個市區更新策略中的角色及定位。
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