樓價迭創新高，中資財團續在港爭奪住宅用地之餘，更有出手競逐商業地皮趨勢。港府「加辣」周四剛滿一個月之際，香港金融管理局昨日突「出招」，收緊銀行對發展商的融資。分析認為新措施有助壓抑樓價漲勢及中資財團的「搶地潮」。
中資財團來港高價搶地、地產發展商為買家提供高成數按揭促銷樓盤，終於惹來香港金融管理局連出兩招收緊銀行對發展商的融資，包括下調銀行向發展商提供地皮及建築成本等融資成數上限，更針對發展商提供高成數按揭，提高香港銀行對相關發展商融資的資本要求計算方法。銀行界預期，新措施將有助壓抑樓價漲勢及中資財團「搶地潮」。
地皮融資上限降至40%
樓市不斷升溫，政府上月加辣後，市場已預期金管局將接力出招收緊發展商貸款。金管局副總裁阮國恒昨日直言，近期部分買地及發展項目的發展商，以高槓桿方式融資，少數發展商更分別從不同銀行借得貸款，作為全數買地成本的資金來源。
金管局針對發展商貸款的潛在風險增加，推出新的監管要求，自今年六月一日起，銀行向地產發展商提供最高的融資上限，將分別調低至地價成本的40%及建築成本的80%，整體貸款上限則下調至物業完成後預期價值的50%。
金管局出招前，現時銀行一般會向發展商提供最高的融資上限，為地價成本的50%及全部建築成本，而整體貸款上限不超過物業完成後預期價值的60%，並且屬市場自律的參考做法。
發展商按揭貸款飆1.4倍
發展商提供的高成數按揭急增，阮國恒表示，近年有發展商提供的按揭成數高達120%，部分毋須進行壓力測試及入息審查。
金管局資料顯示，香港主要地產發展商提供的按揭貸款總額，去年大增1.47倍至276億元，單計去年下半年的年率化增長更高達1.89倍，對比銀行按揭貸款餘額的比例，由一五年底的1%，急增至一六年底的2.47%。
金管局第二招就是應對高成數按揭，銀行須按地產商的按揭股權值比率（MTE），即借出按揭總金額除以其股本或帳面值，釐訂批出貸款的資本要求。若MTE超過5%，資金成本就會增加50至100%。阮國恒指，截至去年底，香港地產發展商的MTE約1至2%，有少部分發展商高於5%。
恒生銀行(00011)副董事長兼行政總裁李慧敏表示，地產商貸款屬恒生核心業務，強調銀行會配合及遵守金管局的指引，密切注視風險。
銀行界料對中資影響大
上海商業銀行研究部林俊泓認為，新措施對進取投地中資發展商影響較顯著，搶地潮或收斂，銀行貸款可能會更審慎，但因香港利率偏低，大型發展商貸款可選擇發債等途徑集資，料成本與銀行融資相差不遠。
地產建設商會執委會主席兼會德豐地產主席梁志堅表示，新進發展商及中小型財團會「辛苦啲」。他又稱，金管局在中環美利道商業地及啟德住宅地截標後始公布新措施，做法不太好，但相信對市場整體影響不大，並表示會德豐地產向買家提供按揭一向不進取，新措施對集團不會有影響。
恒地：資本足不會借盡
恒基地產(00012)物業代理營業（一）部總經理林達民表示，金管局新政策影響不大，主要是因為集團資本充足，而且不會用盡地價成本的融資上限。
資深財經專家林一鳴表示，香港上市數家大型地產商，資產負債比率可謂全球最低，從收租物業所得經常性收益每年數以億元計，即使銀行收緊融資，這些發展商「大把錢」，仍可靠自己為買家提供物業貸款。
他又說，除非政府直接禁止發展商向買家貸款，否則對樓市及樓價沒有影響。
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