本港樓價拾級而下，負資產隨之湧現，根據金管局數據，截至去年底止的一季有近百宗，之前幾季則是零個案。新進負資產主要涉及銀行職員住屋按揭貸款，由於按揭成數較高故率先「出事」，這更需要警惕。樓價近年飆升，上車一族追到氣咳，不乏利用按揭保險，又或靠發展商提供額外按揭，甚至向財務公司借錢，共通點是按揭成數高，部分恐怕已出現帳面損失，只是未被列入官方統計，變成為數不少的「隱形負資產」。星星之火可以燎原，負資產愈多，對樓市及經濟拖累愈大。
官方數字肯定是低估的，因為金管局只統計銀行提供的一按貸款，不包括二按或物業相關貸款，若然貸款並非來自銀行，就更加無從統計。按照官方的定義，只有銀行的未償還貸款額超過按揭物業的當前市值才算負資產。其實廣義一點來說，由於不少住宅物業均有二按及其他貸款，整體借貸遠多於銀行按揭，隱形負資產數目比官方數字多一截，完全是合理推斷。
回看去年第三季樓市轉勢前，很多買家為求上車，普遍會借二按或做按保，變相加大按揭成數。另方面，發展商為求促銷新盤做到貨如輪轉，均出盡「法寶」，個別發展商更自行提供一按高達八、九成，即是毋須向銀行借錢，務求降低上車門檻，吸盡邊緣購買力。這在樓市處於上升軌時，不會有甚麼問題；當市況逆轉，樓價較顯著調整，高成數按揭便會淪為負資產。可見買家在市況火熱時如癡如醉，也是危機意識最薄弱的時候。
樓市近年十分熾熱，期間住宅成交價頻頻破頂，樓價於去年上半年仍處升勢，至第三季開始由高位回落。分析指出，於去年樓價高位入市並承做高成數按揭的個案應屬高危。市場數據顯示，整體樓價已從高位平均下跌近一成，即是做九成按揭的物業已開始淪陷，如果樓價未來真的像一些悲觀預測所指，將下跌兩、三成，隱形負資產的趨勢更不能掉以輕心。
銀行按揭近年不斷收緊，普遍只能借六成，只有銀行職員可借更多，官方負資產數字自然偏低，從監管角度而言，不會快速惡化至威脅銀行體系安全。但如計及隱形負資產，負面影響不容忽視。當賣樓所得不足以償還全部貸款，止蝕離場便要先抬錢贖樓，如還要負擔額外印花稅，業主想輸少當贏亦非易事。這樣只會令樓市氣氛更悲觀，買家更審慎。負資產業主或因負債不易甩身，會影響消費意欲，若失業情況惡化，更有可能被迫斷供。
由此可見，金管局的數據只反映冰山一角，市場更應提高警覺。面對樓市轉勢，美國加息路徑未明朗，當局對隱形負資產不能視若無睹，要及早制訂應變措施，否則當危機爆發時才處理便會太遲。
App下載
