施永青：樓價最劣今年恐瀉三四成
香港文匯報訊（記者 顏倫樂）股匯風暴的後遺症離小市民越來越近，走資潮對銀行拆息影響顯現，目前本港新造樓按佔八成市場的拆息按揭（H按），其計算按息的三個月期港元銀行同業拆息（HIBOR）昨抽升至0.6267厘，創逾6年半最高；一個月拆息亦升至0.348厘，為近4年來最高，以H按為樓按的業主的供款已經上升。業內人士指出，本港有機會提早加息，加快樓市下調，中原主席施永青認為今年最壞情況樓價或會大瀉三四成。
1個月拆息升至4年新高
近日港匯持續走弱，前日一度逼近7.83，昨日雖稍見回穩，但銀行同業拆息卻繼續抽高，最新三個月拆息高見0.6267厘，創6年半新高，較上周的0.405厘急升54%。美銀美林昨日指出，因應港元投機活動升溫，調高本港拆息預測，預期三個月拆息第一季會見1.26厘，年底前有機會升上1.9 厘。以一周前（1月14日）三個月拆息0.405厘比較，意味美銀預測年底前三個月拆息將急升1.5厘。
近年由於拆息偏低，幾乎八成新造按揭都選用H按，冀享受最低的息口水平。H按多以一個月同業拆息加1.7厘（H+1.7）計算，並設最優惠利率減3.1厘（P-3.1厘）（P為5.25厘，實際利率為2.15厘）為「封頂位」。目前，最新一個月同業拆息已連升5天並創4年新高，升至0.348厘，實際H按息已升至2.048厘，只差0.1厘便會升至「封頂位」。
H按破頂隨P加息影響大
舉例來說，以每100萬元按揭貸款額、還款期30年計算，一個星期前H按實際利率1.93厘，一個星期後升至2.048厘，業主每月供款略增60元。假設再升約0.1厘至P按實際利率的「封頂位」2.15厘，業主月供要再多付50元。換言之，H按實際利率由之前最低位1.93厘升至封頂位2.15厘，業主每借百萬元的月供要多付合共110元左右，借200萬元就多付220元，如此類推。
經絡按揭轉介首席經濟分析師劉圓圓表示，假若H按是以P按作「鎖息位」，只要P不動，拆息抽升對市民供樓負擔影響未至於太大。不過，P主要受兩項因素影響，包括美息走勢以及最優惠利率與港元拆息之間息差，最終亦會跟隨美國調升，按上述供款假設，P按實際利率2.15厘，加息0.25厘業主月供就要略增127元，增加1厘的話月供就增525元。
另外，12個月遠期拆息亦升至1.26036厘，重返2010年歐債危機時的水平。業界人士解釋，近日港匯急挫，但為了維持聯繫匯率，金管局或須持續買港元沽美元，令港元流動性減少，導致拆息抽升，若港元拆息上升，或令最優惠利率加快至6個月內上調。
美林料樓價3年跌兩三成
中原集團主席兼總裁施永青昨天直言：「相信農曆新年左右，（樓價）差不多要（從高位）跌15%，最差要跌三至四成。」他認為，資金開始流出本港，樓市已經轉勢，業主放盤態度軟化，現時香港的經濟形勢比1997年時更惡劣，但政府仍不肯撤辣，擔心會重演董建華年代樓市跌足6年多，大量負資產湧現的景況。
美銀美林相信，香港若維持聯繫匯率，物業價格及租金將會調整，料未來三年的樓價大跌兩成至三成，一線街道零售舖租金將從高位下跌三成至五成。美林又認為，港元實際上不會大幅貶值，但很可能會出現銀行同業拆息上升的現象。
瑞銀昨日亦認為，樓市下滑是本港令人憂慮的一大風險，重申樓市於明年底前要跌兩成至兩成半預測。不過，法巴就指即使拆息上升，與 2005年至2007年的 5 厘水平仍然有距離，估計今年樓價調整10%後，明年有機會輕微反彈3%。
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