政府猛推地壓樓價 地價見頂來年估跌10%
美聯儲局宣佈加息後，已顯疲態的樓市形勢更危，但特首梁振英表態不會減辣，並將繼續增加土地及樓房供應，期望未來將每個單位的售價壓低100萬元。測量師預料，本港明年進入加息周期，地價亦勢必跟隨樓價下滑，認為地價已經「見頂」，明年將跌10%。本報統計政府財年至今近9個月，政府已供應土地近15,000伙，距離年度目標只差約4,000伙，由於賣地表內仍有充足土地足敷供應，包括白石角、沙田、九龍一帶等，相信年內供應達標可期。 ■香港文匯報記者 顏倫樂
近月無論一手或二手都大吹淡風，美聯儲局上周宣佈加息0.25厘，十年來重啟加息周期。政府月底將公佈第四財季的賣地計劃，近期的地皮成交價已隱現市場憂慮。理想城市企業估值部主管張聖典表示，本港銀行尚未跟隨美國加息，從技術層面看，現時地價估值應該與之前分別不大；惟他預計，在聯繫匯率下香港遲早亦要跟隨加息，心理影響下，發展商出價必定會更保守，故該行近期的估值已因應市況作出調整。翻查資料，上周截標的屯門第56區掃管笏路住宅地，該行就調低估值約12%。
北區地價跌幅料較大
不過，張聖典相信，賣地市場未至於會出現「有地無人買」的局面，但地價會先應聲下滑，他並預測來年地價將跟隨樓價下跌約10%，而供應土地的「糧倉」大埔、元朗、屯門一帶，地價跌幅會較大；市區地供應少，抗跌力會較強；而銀碼較大的地皮，發展商因為要衡量風險，預料短期內出價亦會偏低，甚至觀望市況變化而放棄競投。
產業測量師張翹楚直言，地價將會「見頂」，明年並將回落5%至10%。他說，發展商買地至建築物落成，差不多是3年之後的事，美國加息後，市場必然會猜測香港亦將進入加息周期，發展商衡量之後賣樓利潤下降，出價亦更保守偏低，「無人想做白老鼠，在淡市仲高價買地。」他預測部分發展商會觀望，賣地市場或有一段時間內陷入低迷狀況。
政府不減辣續增供應
樓市前景不明朗之際，適逢政府月底即將公佈下一季賣地計劃，市場關注推地部署會否因此有調整。惟政府消息指，政府現階段無意調整1.9萬伙的供地目標。特首梁振英近日更表態指政府不會減辣，將繼續增加土地及樓房供應，並會以「極大的政治勇氣」將未來每個單位的售價壓低100萬元。據本報統計，本財年至今9個月內，雖然受司法覆核拖累，影響部分土地的推售時間表，但時至今天，政府年度內已推出的土地供應接近15,000伙，距離供應目標只差約4,000伙。
預測政府下季可供應土地，將有兩幅九龍豪宅地，分別位於何文田常盛街及筆架山龍翔道，兩地都相當具規模，其中常盛街可建樓面58.77萬方呎，提供 910伙，為罕有具規模的豪宅地，估值達64.6億元，樓面地價約11,000元。另一幅龍翔道地皮可建樓面亦達34.28萬方呎，亦可供應354伙，估值58.2億元，樓面地價17,000元。
新界區仍為供地重鎮
下季另一幅市區地位於赤柱黃麻角道西，鄰近富豪海灣，料提供180伙，可建豪宅樓面24.5萬方呎，估值高達46.6億元。上述三幅地皮都已通過城規會規劃程序，隨時可推出招標。
至於新界區，下季重點會在大埔白石角及沙田一帶，其中白石角兩幅地皮（約 1,680伙）原本安排上半財年(4至9月)推出市場，但並未如期推出，估計下季至少有1幅會推出招標。而沙田一帶有3幅地皮可供發售，分佈於九肚、多石街及大圍一帶，9月獲城規會通過由綠化地帶改為住宅地，每幅用地可建單位由約120伙至680伙，合共約1,200伙。
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