美國加息在即，樓價近月向下跡象明顯，新盤及二手樓價相繼調低，但本報的調查發現，銀行懷疑在交投淡靜下，為催谷生意「拉人上車」，估價竟然不降反升，有單位的上調幅度比半年前高逾8%。學者指出，在當前嚴謹的壓力測試保障下，銀行願意調高估價來吸引較有實力的買家申請樓按，對於財力稍遜而未能過測試的年輕人或準買家，估足價只是「得個睇字」，置業困況仍未扭轉，同時也易釀成負資產及銀行壞賬。
樓市一面倒向上的趨勢在近月扭轉，二手叫價大幅調低，新盤更低過二手開售，差估署最新的9月樓價指數顯示，港島、九龍及新界的樓價，不少類別的單位都錄得跌幅，其中，新界面積431方呎至752方呎的中小型單位，平均呎價按月跌達8.13%，跌穿9,000元，重回今年3月時的水平。九龍區跌幅亦達6.85%至每方呎平均呎價10,839元。一向企硬的港島區亦跌2.49%，平均呎價13,866元。
樓價向下，一向以風險管理行先的銀行，月前曾一度盛傳要調低估價，然而本報最新追蹤10大屋苑逾近半年的估價走勢，發現銀行「冇有怕」，反而大多數單位的估價仍照升可也。本報自今年3月底起，從本港10個指標大型屋苑中各抽取1個成交單位作為樣本，並定期追蹤其銀行估價變化，而選取網上估價服務的銀行分別為中銀、匯豐及恒生。截至本月中，3間銀行對今次的10個單位估價，7個月間至少對7個單位提高估價，當中以恒生銀行稍為進取，提高了8個單位的估價。
銀行對個別屋苑估價傾向進取
是次抽樣中，估價提幅最高的要數將軍澳新都城1期4座中層F室單位，實用面積708方呎，恒生對其估價最新報775萬元，較3月底時估價717萬元提高達8.1%，亦較單位在3月的成交價741萬元為高。至於牛頭角淘大花園F座低層8室，實用面積390方呎，匯豐最新對該單位估價報417萬元，較3月底時估價387萬元高出7.8%，不過仍較3月時單位成交價420萬元稍低。
是次調查亦發現，銀行對個別屋苑估價傾向進取。裵魚涌康怡花園D座高層2室，今年3月以680萬元成交，而3間銀行本月初估價由741萬元起跳，最高見847萬元，較造價高出6%。而荔枝角美孚新鸷4期百老匯街107號一個高層B室，3月時成交價為868萬元，及至本月3間銀行估價均由900萬元起跳，明顯估足價。
負資產業主會被銀行追差價
另邊廂，亦有個別屋苑的估價顯得保守。裵魚涌太古城恒山閣低層G室，3月時以918萬元成交，縱然3間銀行逾半年間對該單位調高估價，不過亦未及當時的成交價，最高僅報916萬元。同時，上車屋苑天水圍嘉湖山莊亦見估不足價，3月時以415萬元成交的樂湖居4座中層H室，3間銀行本月初估價最高只報414萬元。
業界相信，銀行估價進取，相信與近月樓市成交淡靜，加上美國加息在即，有關方面為催谷生意，趕在加息前盡量爭取按揭生意，但這樣做，一旦樓市下調，也極易釀成負資產及銀行壞賬。所謂「負資產」，是指那些市價跌破業主仍未償還的貸款金額、即「樓不抵債」的住宅單位。金管局曾統計，本港的負資產一度高逾10萬戶，中原地產則估計最嚴重時期，香港有逾20萬戶負資產業主。
在負資產的情況下，銀行會向業主追收未償還貸款與市值的差價，無力補價的單位則被銀行收回淪為「銀主盤」，銀行再低價推出拍賣並向原業主追收差價，無力補價的業主便只有破產一途，大大打擊社會消費氣氛。
銀行估足價並不等於是上車客的佳音，浸會大學經濟系副教授巫伯雄表示，目前壓力測試相當嚴格，經篩選的置業者財力往往相對充裕，無力償還貸款的風險相對較低，加上低息環境仍然持續，故此銀行亦願意估足價，給予置業人士造按。換句話說，對於財力較遜色的置業者，由於息口波動或令其供不起樓，銀行難以批出其按揭貸款，銀行估足價對他們的意義不大，而樓價高企的實況還是未能改變。
App下載
