差餉物業估價署昨公布，六月份私樓售價指數首次突破三百點，創歷史新高，適逢本地發展商剛又以新高價奪得西鐵元朗站項目地皮，反映政府在穩定樓市預期上無功而還，房屋供求長期失衡的惡果，至今仍是一個死結。不過，港人的購買力再雄厚，最終亦難敵宏觀經濟因素改變的洪流，隨着未來供應愈多，樓市的變數也愈大。
早前政府公布，一手私樓供應未來三至四年料達八萬三千伙創歷史新高，言猶在耳之際，有發展商以高出市場估值上限兩成半的天價，奪得元朗站項目地皮，震撼同區樓市。當愈來愈多港人對樓市前景看法變得謹慎，發展商此時卻「高價買地」，凸顯目前看好及看淡樓市兩派的爭持局面。早年藏富於「磚頭」的港人及其子女，以及有自住需要及能力的新家庭，成為內地人撤出本港樓市後的最強後盾，也成為樓價「高居不下」的重要原因。
房協推售的最新一個「港人港樓」項目，開價不算便宜，仍超購逾二十倍，反映置業需求強勁。可是，上月有五個新盤入紙申請預售樓花，共涉逾三千伙，發展商貨如輪轉，預示未來供應漸增。不過，遠水難救近火，難怪甚至有建議政府應在樓價再升時「加辣」，可見樓市未有下跌的誘因，甚至可能有續升的條件。事實上，大型住宅單位樓價六月升約百分之零點七六，跑贏中小型單位，市場人士認為大單位有望下半年追落後，整體樓價難言見頂。
不過，美國聯儲局一直預警今年會加息，市場雖有心理準備，但在長期超低息環境結束前，難免引起市場震盪。雖然市場對美國九月會否加息爭議不休，中立派的亞特蘭大聯儲銀行行長洛克哈特認為，只要經濟數據不顯著惡化，九月可能是合適的時機，向市場發出相當清晰的加息訊號。即使香港暫不跟隨加息，之後的加息步伐及幅度，長遠對樓市更為舉足輕重。
此外，香港多個行業支柱搖搖欲墜，經濟前景隱憂重重。本地零售市道逐步萎縮，核心消費區吉舖湧現，商戶紛要求業主減租續命，在骨牌效應下，零售業勢必牽連其他行業，或會掀起倒閉及裁員潮。近年中高收入家庭數目，以至金融及專業服務專才收入顯著增加，大大刺激置業及換樓需求，但當外圍及本地經濟環境氣氛轉壞，最終難免殃及這群樓市的中流砥柱。
香港房屋供求失衡多時，即使近年供應趨升，也只是填補部分缺口而已。在辣招緊箍咒下，投機者及內地人難以重返市場，樓市轉由實力用家支撐，政府再推更多虛無縹緲的供應數字，也被視為遠水難救近火，市民入市如儀。不過，利率及外圍經濟風險同時增強，本地樓市需求一旦降溫，才是樓價的真正考驗。
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