近期細價樓的樓價狂飆，而美國又加息在即，令人紛紛憂慮細價樓市場是否快要見頂回落，甚至是爆煲。究竟此時買入細價樓，在申請按揭時可有甚麼策略應對？
經絡按揭轉介首席經濟分析師劉圓圓指出，市場一般預期美國聯儲局會在今年的第三季加息，不過，短期對供樓人士的影響應該不會太大。
劉圓圓說：「美國加息的幅度應該不會很大，即使美國加息，香港亦未必會立刻跟隨，跟隨的話亦末必會跟足美國的幅度。」
上車最好預40%首期
她預計，本港今年的按揭息口大約2厘，而本港目前的按息即使息口上升至2.5厘，供款額都不會大幅上升。
然而，她指出，目前細價樓已累積了不少升幅，再升的空間不大，建議細價樓買家做好「防風措施」，以迎接加息周期，及減低樓價下跌對自己的影響。
金管局於上月底收緊了物業按揭貸款的監管條例，將價值700萬以下的自用住宅物業的最高按揭成數下調至六成。
若購買按揭保險，最高按揭成數亦由九成調低至八成，但樓價在四百萬元或以下，或首次置業者則仍可維持最高九成按揭。劉圓圓又指出，雖然買家可做九成按揭，但若現時置業，宜準備30至40%的首期。她說：「一旦樓市或息率周期逆轉，借貸越少，所受的影響就會越少。」
還款期宜短 忌借盡
她亦表示，若供款能力許可，準買家宜選擇較短的還款年期，避免借盡三十年的上限。這樣即使將來大幅加息，或自己的每月供款能力有變，亦可以透過延長還款年期過渡。
現時，金管局規定沒有擁有或擔保其他按揭物業的申請人，其基本供款與入息比率不可超過50%，在壓力測試（假設利率上升3厘）下，基本供款與入息比率不可超過60%。劉圓圓認為，這個供款比率屬「非常安全」水平。
至於銀行提供的浮息按揭計劃有「銀行同業拆息基準利率」（H按）及「最優惠利率」（P按）兩種。其中，P按的利率波動較H按小，不過，由於近年H按的利率較P按低，因此大部分物業買家都會選擇後者。
向不同銀行查估價
另外，部分銀行有提供定息按揭計劃，劉圓圓指踏入加息周期，定息計劃長遠或可助業主節省利息支出，但大部分人都希望可以即時享受到較低的息率，因此很少人會選擇定息按揭。
另一方面，細價樓的樓價狂升，有機會令準買家因遇到銀行估價不足的問題，而令他們到頭來大失預算。
要避免這個情況發生，劉圓圓建議，準買家在簽訂合約之前，先到銀行做物業估價，以及取得預先批核。她亦表示，不同銀行對於同一項物業的估價會有出入，準買家宜多找幾間銀行進行估價。
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