今年香港樓市盛極轉衰，臨近年尾跌勢加劇，加上中美貿易戰及未來息口走勢充滿變數，對一九年樓市有嚴峻的考驗。有見及此，本報就邀請了專家為樓市把脈，對明年市況作出四大預測，替打算置業的人士指點迷津。
預測1：按揭利率難大幅調升
息口是置業人士不容忽視的一環，尤其近日美國聯儲局對加息的取態有變，有外媒指最早明年春可能會暫停加息或放緩加息步伐，為未來息口增添不確定因素。究竟來年香港按息走勢何去何從？
中原按揭經紀董事總經理王美鳳指，明年影響息口走向的不確定因素頗多，明年美國經濟增長或美國聯儲局加息取態，均沒有原先估計般強，加上中美貿易戰變數大，對經濟增長及通脹走勢均有影響，明年美國加息步伐的確有機會較預期放緩。她估計，全年將會由原先加息四次，減到兩至三次，加幅約半厘。
視乎美國息口走勢
惟她認為，外圍不明朗因素比以往多，美國息口走勢仍需觀察，今年十二月議息後，相信明年三月是關鍵月份，屆時聯儲局的議息聲明，對全年息口走向有更明朗的啟示。
至於本港銀行未來會否上調最優惠利率（P），王氏指，近月拆息高位回落，十一月份的一個月拆息更一度在1厘並反覆上落，較九月加息期間回落約一半；若十二月美國加息，要視乎屆時拆息回升幅度，如仍處低水平，即使跟加亦未必跟足美息，加幅或同樣只有0.125厘。至於明年會否追加P，需視乎本地資金流出會否加快及美國息口走勢，預測明年P累計升約0.5厘。
對於來年息口走勢，祥益地產總裁汪敦敬認為，香港M3（貨幣供應量）比按揭多四倍，可見香港銀行體系有「水浸」情況，估計難有大幅追加按揭息率的條件，如九月底美國加息，香港銀行亦只是「應酬」式跟加。況且美國聯儲局加息取態可能有變，加息步伐或會暫緩，除非大量資金流出香港，明年低息環境很大機會持續出現。
預測2：樓價600萬內先行反彈
近期樓價跌到業主心慌，劈價潮持續出現，市場普遍預期明年二手樓市難逃繼續冧價命運。不過，有專家指，來年仍有部分住宅「板塊」能守得住，樓價有望率先見底反彈。
未補價公居屋受捧
祥益地產總裁汪敦敬認為，現時600萬元內的二手住宅物業，是沒有與未來三年7.5萬伙的未售新盤供應「撞貨」，加上新居屋「僧多粥少」，即使明年新一批居屋有機會推出，但需求遠多於供應下，故大量揀不到新居屋的上車購買力將會回流二手市場，料最快農曆新年後隨小陽春釋放市場，帶動該類別二手物業市況回暖。
他估計，一九年除了升得過急的納米盤仍會面臨沽壓之外，其餘600萬元內「板塊」的二手樓，樓價有望從谷底拗腰反彈，幅度料介乎5至10%。
至於未補地價的公居屋方面，由於市場放盤少，盤源較快被回流的購買力所消化，亦是樓價較容易見底的物業類型。
預測3：納米樓下跌空間25%
近年樓價愈來愈離地，出現「單位愈細、呎價愈貴」的畸形現象。無殼一族但求上車，紛紛天價瘋搶「一眼見晒」的納米單位。不過，隨着市況逆轉，業界預期明年這類物業最危，近年引發的泡沫隨時爆破。
新界偏遠地區衝擊大
資深測量師張翹楚認為，近年納米盤樓價升得快，樓價回落的時候，必然會跌得比一般住宅急，尤其是一些新界偏遠地區的納米樓。由於樓價已經遠遠超出市民的負擔能力，繼而出現「超賣」的情況，因此該類物業沽壓將會最重，樓價預料從高位回落15至25%。
他續指，不少近年以低首期、高樓按方式購入一手納米盤的業主，面對樓價「斷崖式」下跌，若「撞正」二按的優惠期完結，難免出現上會或轉按困難，故部分為求離場，「蝕入肉」甩貨在所不計，估計年內很有機會爆發蝕讓潮。
事實上，今年納米盤破頂成交不斷，其中大埔嵐山、元朗洪水橋尚築、沙田河畔花園及翠華花園等熱門迷你盤，先後實用呎價突破兩萬元創新高成交。
沙田翠華重返年初價
不過，近月已陸續出現冧價成交，其中地產代理指，翠華花園B座高層河景單位，實用面積271方呎，十月初以438萬元易手，實用呎價約16,162元，重返年初水平，呎價較今年高位冧約26%。
預測4：元朗將軍澳二手堪憂
除了納米盤之外，有專家亦認為，未來新盤供應多的新市鎮二手樓市，抗跌力將較弱，尤其是600萬元以上的物業，明年樓價將最受衝擊。
新盤供應佔90%
萊坊執行董事及估價及諮詢部主管林浩文表示，未來新盤供應之中，元朗、將軍澳及屯門區的供應量佔整體高達九成以上，相信發展商會以貨如輪轉為銷售策略，難免對區內二手樓價造成壓力。
林氏續說，明年另一較危的「板塊」為二手公屋及居屋，因之前私樓供應不足，令部分合資格買家轉搶公居屋，因而帶動樓價升至極不合理水平，故此樓市轉勢之下，抗跌力不及私樓，沽壓自然最嚴重。他認為，樓市調整期相信維持一至兩年，預計一九年一般住宅及豪宅會向下調約10%，重返去年初水平，但相信明年整體樓市不會出現類似九七金融風暴爆發時的「斷崖式」下跌。
另祥益地產總裁汪敦敬指，這些新盤重鎮的二手物業中，以樓價逾600萬元的單位最受影響，因購買力與新盤重疊，加上受制樓市辣招及超過600萬元高成數按揭門檻下，較難與新盤競爭，料明年這類二手物業樓價跌5至15%。
貿戰股市夾擊 大行紛唱淡樓價
樓市下半年正式轉勢，據差估署的樓價指數顯示，史上最長的28個月樓價升浪在八月份斷纜，及後受中美貿易戰升溫、香港經濟景氣困擾，樓價指數更持續下跌，而愈來愈多大行唱淡明年的住宅樓市前景。
最熊估來年挫兩成半
近期預測來年樓市的外資大行之中，以仲量聯行最為睇淡，該行指，香港住宅市場已進入調整期，預計明年住宅樓價將跌15%；若中美貿易戰升級及股市持續下挫，住宅樓價下跌空間或會高達25%。
大摩：下半年或復甦
另一大行高盛亦指，受美國加息周期持續影響，未來數年香港住宅供應持續上升，預期未來一兩年樓市有下行壓力，估計約下調15至20%。
此外，中信里昂八月預測，香港樓市正面對十五年來最大的挑戰，樓價已去到難以負擔地步，市場氣氛隨時轉壞，故預期未來十二個月住宅樓價會下跌15%。摩根士丹利發表報告指，受中美貿易戰及內地經濟放緩等因素影響，明年香港經濟增長或會放緩，估計明年上半年香港樓價料跌逾一成，下半年有望復甦。
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