近期外資大行輪流唱淡香港住宅樓市，最新為「樓市大淡友」德銀。該行指，深入研究香港人口結構後，認為人口老化會嚴重影響市民供樓負擔能力，移民來港人數減少導致需求下降、未來住宅供應大增，未來十年住宅空置率將由現時3.8%增至9%，因此調低中期住宅樓價預測，相信由現時到二○二六年，香港樓價會狠插48%。
德銀表示，研究香港人口結構分布之後，發現數個負面趨勢，包括香港自然人口增長已經見頂，接近二○二七年更可能出現負增長；其次移民來港人數減少；到二○二五年，廿五至四十四歲組別人口佔總人口比例將降至26%，相比一九九五年為38%，現時則為29%；二○二五年時，六十歲或以上人口佔比將由現時22%增至30%。
料供應過剩逾九萬伙
該行又稱，現時香港六十歲或以上人口佔比，已是亞洲區第二多，僅次於日本。人口老化下，能承擔三十年樓宇按揭家庭數目將大減，估計到二○一九年，只會有11.5%家庭負擔得起購買私樓。再者，隨着美國聯儲局加息，整體供樓負擔能力會進一步惡化。
德銀續表示，過去十年香港住宅吸納量在下跌，預期至二○二六年整體住宅需求量將降至338,314伙，當中公營房屋料續短缺2,799伙，但私樓則會出現93,781伙過剩供應。因此，該行預期未來十年樓價要狠插48%，藉此保持供求平衡，當中今年樓價料零增長，明年及後年分別下跌14%及11%，二○二○至二○二六年則每年下跌3至7%不等。
湯文亮：僅學院派理論
該行相信，發展商或被迫改變現時營運模式，由增加土地儲備轉為聚焦資產周轉，並將恒基地產(00012)、新世界發展(00017)及嘉里建設(00683)投資評級，由「買入」降至「持有」。
不過，業界普遍不認同。紀惠集團行政總裁湯文亮指，德銀報告只是學院派理論，只講人口老化，但未來續有很多優質移民來港。「樓價會有調整，但不會是48%」，估計只會由高位下跌約20%。
Portwood Capital董事總經理卓百德認為，樓價短期會因港府及金管局「加辣」而調整一至兩成，若樓價持續攀升，當局勢將「加辣」，政策風險令到住宅不適宜投資。不過，若樓價要下挫五成，只有中國經濟崩潰或南海開戰等外部衝擊，導致香港經濟陷於蕭條與通縮才會出現，目前出現的機會甚微。
他又稱，現時樓市未到一九九七年「爆煲」前的瘋狂，以負擔能力而言，首期對儲蓄比率、供得起五百方呎樓宇的家庭比率均高於當年，即使息口上升，不能與當年相提並論，新盤銷情暢旺可見需求強勁，而且供應遠低過長期平均數，政府供應預測長期落空，因此自住買家衡量過覺得能夠負擔的依然可入市。
林一鳴：人口老化無礙
長實地產(01113)執行董事趙國雄直言：「誰可預知十年後市況，看來是斷估」。他認為，香港整個經濟表現是支持樓價的最重要因素，只要香港經濟穩定，樓市可以持續看好，目前看不到香港經濟有任何下調迹象。
財經專家林一鳴不同意人口老化會影響供樓負擔能力，指現時很多人口老化國家如日本，大部分財富集中在老人家身上。在香港及世界很多地方，房屋集中在最富裕的三成人中，年輕人上流能力減慢，這三成人大部分是較年長人士，或是父母買樓給子女。最富裕的人雖僅佔三成，但擁有全社會八至九成資產，負擔能力不會有問題。
浸會大學財務及決策系副教授麥萃才認為，德銀報告並未考慮外來需求，香港不是封閉城市，不斷會有內地或海外人士來港買樓自住或投資，同時報告忽略政府可隨時減辣。
香港中文大學劉佐德全球經濟及金融研究所常務所長莊太量表示，香港的樓價與人口周期關係不大，德銀報告假設來港內地人口及資金未來將會下跌，分析並不合理。
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