宽按减息成交增 前景判断讯息乱
施政报告放宽按保后楼市重新活跃，然而市场对楼市走向看法分歧，有大行认为楼价今后每个月升1%，也有大行指未来12个月会跌20%，楼市会怎么走？真实为物业埋单的银行估价可能更有参考作用，本报追踪的十大屋苑，银行估价较8月底暴力示威「遍地开花」以来普遍录得跌幅，向下调整幅度介乎0.1%至8.3%之间，准备入市的买家宜先做好风险管理才入市。 ■香港文汇报记者 黎梓田
近期楼市利好利淡因素夹杂，既有放宽按保及银行减息等好消息，又有经济技术性衰退及修例风波引发暴力示威持续等坏消息，人人都想找个水晶球看清前景。花旗认为楼市已经见底，今后每个月升1%，今年可录5%升幅；而中信里昂则认为调整未完，楼价未来12个月会从高位跌20%至25%。在此讯息混乱情况下，银行估价的变化，可能就成为更贴近真实楼市走向的风向标，相较大行报告或者键盘战士，更能反映物业价值和价格走向。
十大屋苑估价最多跌8.3%
香港文汇报记者按地产行业定义的「十大屋苑」，以同一单位逐一根据汇丰、恒生及中银的估价及对比8月底的估价数字计算后发现，港岛区鰂鱼涌太古城、北角和富中心及香港仔中心的网上估价，自8月底以来普遍录得跌幅，向下调整介乎0.5%至8.3%之间，其中以太古城调整幅度较大。而九龙区屋苑估价表现同样疲弱，荔枝角美孚新邨、油塘丽港城及九龙湾淘大花园的跌幅由0.5%至7.8%。至於新界区的四个屋苑，则表现较好，最大跌幅为6%，而其余跌幅为0.1%至2.2%。
近两周发生暴力示威的鰂鱼涌太古城，屋苑自10月份起成交从后赶上，10月底前更促成月内首宗逾2,000万元海景户成交，造价按月升5%，但近日银行估价却反覆下跌，汇丰及恒生对恒山阁低层G室分别减少5.9%及8.3%。
泓亮谘询及评估董事总经理张翘楚指出，银行现时按揭审批的严谨度的确较以往增加，亦反映银行对未来经济的信心情况。但他补充，有时银行估价并不一定由银行自己做，例如汇丰的物业估价会由戴德梁行做，而恒生银行则由自己做，所以估价多少并不完全等於银行承担风险的能力。
太古城成交价低过估价
银行估价向下，市场真实情况往往更差。市场消息指，太古城本月录得海星阁中层D室成交，实用面积503方尺，属2房间隔，日前以1,030万元易手，尺价20,477元，造价与去年尾相若，较中银估价的1,125万元低8.4%。港置温智力指出，二手虽然回暖，但买家未有大幅追价，致令银行有「估突价」情况。他补充，太古城11月暂录5宗成交，成交速度稍快，平均尺价约19,113元，成交尺价介乎1.7万至2.1万元，2房占3宗，3房占2宗。
素有「上车天堂」之称的天水围嘉湖山庄的情况则刚巧相反。市场消息指，乐湖居14座低层C室近日录得成交，实用面积548方尺，属3房间隔，新近以555万元易手，尺价10,128元，造价较中银估价的542万元高出约2.4%。同区柏慧豪廷及柏慧豪园表现较佳，本月暂录4宗成交，包括5座高层B室，面积666方尺，属3房，以659万元易手，较中银估价的631万元高约4.4%。
中原地产杜官赐指，嘉湖山庄的平货已被消耗得差不多了，故此有单位被抢高，本月暂录3、4宗成交，尺价约10,300元左右。该行伍耀祖补充，屋苑目前有约200个放盘，2房及3房入场分别为520万元及580万元。
App下载
