可增加20%地积比 收租多60%
政府去年10月施政报告公布重启工厦活化计划，市场称为「活化工厦政策2.0」。香港文汇报发现，新政策今年生效以来，改装过渡性住房完全「零宗」，活化做商厦的则有19宗申请提交到城规会，涉及改装或重建楼面达508万方尺，反应相当踊跃。值得留意的是，当中重建个案占较多，多达17宗；全幢改装的申请则只有2宗。反差如此之大，主要是政策严重倾斜重建，重建可增加20%地积比率，而且不用预留10%楼面平租予特定行业。 ■香港文汇报记者 颜伦乐
「活化工厦政策2.0」包括准许工厦业主将工厦改装成过渡性住房，另於今年1月起的3年内，可向城规会申请将工厦改装或重建成商厦。改装成过渡性住房，本系列第一期已经报道过是零宗。如果选择改装成商厦，基本上申请条件与政府2010至2016年推出首轮活化工厦的旧计划相同，但新增一项附加条件，业主必须将10%楼面租予政府要求的特定用途，包括文化艺术界、创意产业、创新科技界、社区服务设施、体育及康乐用途。
申请重建成本低潜力高
上述新增条件是源自市场上不少非工业界别如文化艺术、创新科技等早已在传统工厦内营运，但首轮活化工厦政策后，有声音批评工厦活化改装后租金大升，令上述小租户难以负担。政府遂於去年提出全幢工厦改装时，业主须提供10%楼面给政府特定政策主导用途，包括上述行业，变相为改装设限。
据政府估计，目前全港共有1,160幢工厦符合上述改装条件，当中约330幢属单一业权，即是可以立即启动改装的工厦。然而香港文汇报发现，今年首8个月申请改装的全幢工厦的数量极少，只得2宗，占整体申请数量只有约10%。翻查资料，政府在2010至2016年推出首轮活化工厦政策时，最终收到的172宗申请中，有多达109宗申请涉及整幢改装工厦，占比例高达63%。反观当时重建工厦的申请只得37%，但今年首8个月多达17宗，占比例接近90%。
对工厦活化计划素有研究的莱坊高级董事和估价及谘询部主管林浩文表示，重建申请宗数大升，关键在於新计划下容许放宽地积比率20%，由於发展潜力大增，本身已吸引工厦业主留意，再加上向城规会申请的成本不多，导致不少工厦业主即使不重建，亦先向城规会申请以释放物业潜力，之后弹性就高很多，可以选择重建或全幢出售，即使涉及补地价，工厦价值也已然大升。
活化工厦内部回报16%
根据政府资料，现时全港有大约1,000幢於1987年前落成的工厦，其中约280幢属单一业权，估计之后重建申请仍将上升。反观新计划的改装工厦，业主要预留10%楼面租予指定业界，而这类租客本身承租能力较低，据莱坊估计最多支付尺租约十多元至廿多元，意味着这10%楼面於改装前后的租金水平相若。业界人士指，因为新计划下的工厦全幢改装条件限制更大，而符合要求的工厦早於旧计划时就提出申请，导致新计划的全幢工厦改装新方案形同虚设。
其实，工厦业主将物业改装或重建成商厦，不外乎商厦的租售价值都较工厦为高，究竟增值多少呢？世邦魏理仕大湾区及香港研究部主管陈锦平指出，该行发现将工厦改装为写字楼、商铺或酒店用途一般需要每方尺1,200元至2,500元，改装后可提供高达60%的租金溢价。过往一些改装项目在投资期内录得44%至149%的资本值增长，明显活化工厦比其他工厦有较高资本值增长。将相关资本支出计算在内，这些投资项目可产生平均16%内部回报率。
由於新政策下工厦价值上升，导致今年投资者对工厦兴趣大增，根据利嘉阁地产研究部提供资料，今年首8个月过亿元工厦物业成交有24宗，较去年同期虽然只升14%，但当中全幢工厦成交多达10宗，较去年同期急升约1倍。反映新政策下，市场对全幢工厦物业兴趣浓厚，成为今年逆市奇葩。
App下载
