西九商地估值千亿变300亿

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地产新闻
西九商地估值千亿变300亿
(文汇报) 2019年9月14日
暴力打残营商前景 高铁站上盖招标看淡

香港文汇报讯 (记者 颜伦乐) 中美贸易战恶化,加上本港暴力示威冲突不断升级,对本港楼市造成莫大冲击,地价亦因此被睇低一线。政府下周五起推出西九龙高铁站上盖「巨无霸」商业地招标,可建楼面316.46万方尺,为历来最大单一招标地产项目。然而,面对当前社会环境,不少测量师都大幅调低地盘估值,由两个多月前的最高逾千亿元估值,大削20%至40%不等,且彼此估值分歧极大,最新估值由316亿元至886亿元不等,并预料项目或有流标风险。

本港楼市面临内忧外患,但无阻政府推地。地政总署昨日公布,公开招标出售九龙连翔道与柯士甸道西交界用地,亦即西九龙高铁站上盖项目,招标於9月20日开始,截标日期为11月22日。业界人士指,今次项目招标时间较一般长,主要因为规模较大,相信政府是想给予发展商更多时间研究。

融资有难度 存流标风险

泓亮谘询及评估有限公司董事总经理张翘楚表示,近期社会及楼市气氛都不佳,之前的启德商业地皮中标价并不理想,加上目前企业难以融资,有评级机构又调低香港评级,企业未来的融资成本上升,故下调高铁西九龙站上盖商业地的估值,由早前预测每方尺楼面地价约1.7万元,大幅下调40%至约1万元,即估值仅约316亿元。他更直言,项目地价连同建筑费高达数百亿元,即使发展商以合组财团形式竞投地皮,融资方面亦有难度,存在流标风险。

本港史上最大商地出售

根据署方资料,项目地盘面积约643,106方尺,最高可建楼面约316.46万方尺,属本港史上最大型单一出售商业发展项目。由於规模极巨型,兼且最近市场气氛转差,令市场对地皮估值存有极大分歧。综合市场资讯,地皮估值约由316亿元至886亿元不等,每尺楼面地价由10,000元至28,000元。测量师估计,因项目规模太大,日后估值容易因地契内规定的零售及写字楼楼面比例及相关配套而出现变数。

今年卖3商地1流标1挞订

值得留意,今年以来,政府推出3幅商业地,最后只售出1幅,另外两幅则流标及遭挞订。而这唯一售出的商业地为启德体育园商业 / 酒店地,於今年8月13日批予远东发展,其成交地价为24.46亿元,按可建楼面约34.44万方尺计,每尺楼面地价约7,100元,当日比市场预期的下限还低11.25%。

事实上,今次商业地皮规模之大,为香港卖地史上首见,之前问到发展局局长黄伟纶会否将其拆细出售,他回覆不会,原因是想项目可以统一设计及管理。莱坊执行董事及估价及谘询部主管林浩文表示,受到最近市况及社会情况影响,在未知详细卖地条款的情况下,假设不能拆细出售及按现有信息,估计楼面地价约每方尺2万元至2.8万元,估值约791亿至886亿元,较年初调低20%。

回收期长料少量财团入标

林浩文形容,今次地皮属「可遇不可求」及有「战略性」位置,属大型发展商「必争之地」。估计项目会有写字楼、超5星级酒店、零售及其他商业配套。长期租金回报率约3%至3.5%,估计资金回收期约20至30年。因投资额大,估计只有3至5个财团入标,以合组形式入标为主,独资机会不大,并相信大型中资亦会参与。他补充,发展商在「商业地」的估算及出价上跟「住宅地」截然不同,出价一定比住宅地有差别及其他考虑。

他又提醒,地皮投资额高达千亿元,加上资金回收期长,预料政府与发展商於地价「计算」上存在一定落差。因发展商会考虑更多项目的未来现金流及出租率等因素,希望政府计算上会更「贴市」,否则有机会流标。