伍冠流教路投资半契楼

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地产新闻
伍冠流教路投资半契楼
(东方) 2019年8月10日
半契楼开价吸引,很多时数十万元都有交易,但投资就是一门学问。资深投资者伍冠流早於十多年前,已开始买卖该类物业,现时持货至少十多个,大部分仍作出租用途,不少以市价四至六折入市,享有七厘租金回报。

本报是次跟他一起走访该类单位,逐一细看其投资价值。他表示,另类物业之一的凶宅愈来愈多人买,市场平货不多,反观半契楼需求不大,折扣明显更大。过往曾最平以四折购入该类物业。由於单位本身没有问题,可以市值租金出租,故回报率较高。

他又指,日后有机会转售,价值亦会贴近市价,但同类单位鲜有放盘,只能由相熟代理介绍,或在拍卖行上寻得。他说,「个人比较喜欢遗产货,因为该类放盘不是卖方辛苦获得」,故出售时折让更大。

统一业权难 但非无可能

当然购买该类平货,亦有一定风险。伍氏指出,没有楼契不能承按外,购入后较难转售,自己亦曾被另一半业权持有人霸占物业,但最终能达成协议。他解释:「能知三日事,富贵万千年」,只要知道物业及对方背景,再进行倾谈,往往可以得到共识,而不只是购入对方业权,有时亦会共同出租,或分租单位。同时,必须要买有锁匙的物业,以便日后巡楼。

其中一个持有的太子道西福民大楼中层两房半契单位,实用面积459方尺,他於一七年仅以约110万元购入,为当时市值的五折。单位现以分租形式租出,伍氏就以每月约6,500元租出其中一个房间,租金回报达7.1厘。另一个房间由该一半业权业主自用,其他空间则共用。

买九龙湾地厂升值近倍

至於同区塘尾道颐乐居中层户,楼龄较新,一四年仅以90万元半契形式购入,现联同另一业主,合共以月租1.02万元租出单位,每月收回约一半租金5,100元。伍氏笑言,现址租客已租用单位多年,故不介意以低市价租出,料市值月租至少达1.5万元。

不只是住宅单位,其实就连地皮、工商物业亦有半契楼。其中九龙湾鸿力工业大厦一个地厂,一五年他以760万元购入半份业权,当时仅属市值五五折。现址由一家快餐店租用,月租5.3万元,一半租值达2.65万元。而区内近年变天,多幢甲级商厦相继入伙,地厂市值料升至约3,000万元,半份业权计,期内已升值近一倍。

钟情唐楼 博有财团收购

除半契楼外,伍氏对唐楼亦情有独钟,原因是睇准收购价值。他於一四年以205万元购入红磡环发街唐楼单位,当年仅属市值六折,至今年五月已获市建局出价至705万元提出收购,约五年间升值约2.4倍。该物业毗邻新盘环海・东岸及启岸。

他称,买入有收购潜力旧楼,难度比买半契楼更高,因为很多人都知该类物业的升值潜力,要买就要看「机遇」。他建议有意入市的买家,可多到旧区视察,认识区内小型代理行,透过他们推介放盘。而由於上址月租达8,500元,故暂时仍未考虑出售。

展望未来楼市走势,伍冠流认为市况将渐趋平稳,在自住刚性需求支持下,长远仍然看升。由於受辣招限制,沽货再入市成本增加,会保留现持有物业收租,而日后仍会继续物色半契物业,只要有一定折扣,就会再出手增购。