笔者於上一篇专栏内分享了香港上半年的楼市及按揭市场的看法，2019年的上半年，不论楼市及按揭市场均有明显转势。从外围经济因素、美国联储局减息机会，到本港的政经不稳定，综观形势观望，详细分析按揭市况的变化与楼价走势的关系，继而对香港 2019 年下半年的楼市来个预测及前瞻。展望下半年，香港楼市正面对着不同的挑战，未来数月的楼市发展很视乎外围及本地政经因素影响。不过，若没有进一步恶化，相信仍对下半年的楼按市场持审慎乐观的态度。以下三点将概括经络按揭转介下半年的楼按市场前瞻：
新造按息续介乎2至2.5厘
香港过去於美国加息周期只轻微加息 0.125 厘，减息空间非常有限，加上香港的一个月银行同业拆息持续高企，银行的边际利润进一步下降，短期内跟减的机会不大，料美国减息 1 厘或以上，香港才有机会跟随调整最优惠利率。相反，由於银行边际利润极低，银行更有可能调升新造按揭的封顶息率，料全年实际新造按息将维持 2 至 2.5 厘之间。
自有大型银行将现金回赠由 2.1%调低至 1.5%，及将实际封顶按息增加 10 点子至 2.475 厘，其他银行亦有跟随的趋势。由於两年前选用按揭的业主大多封顶息率为P-3.1%，若转按后封顶息率为 P-2.9%，即变相已加息 20 点子，转按的诱因减少，预计全年转按宗数将轻微下跌5%-10%。
转按宗数最多跌10%
不过，现金回赠数目仍然可观，加上仍有部分由高成数按揭转按的客户，因此转按仍保持一定的需求。而部分中小型银行暂未跟随调整优惠，或会令以往一直由四大银行主导超过七成按揭市占率有下跌的趋势，如情况持续，中小型银行的市占率或有望重返三成以上水平。
每逢楼价高位调整，加按套现的需求便会上升。例如在 2015 年中楼价开始回落时，加按套现的比例曾升至 17.59%，及至去年年中，加按比例由单位数水平升至 13.3%突破双位数，可见楼价累积一定升幅而楼市呈转势时，业主高位套现的趋势上升。
加按套现料成趋势
另一方面，客户加按用作备用资金的比例一直上升，今年第二季的比例达到 69.5%，反映在外围经济因素不稳下，业主想保留更多手头资金以作打算，相信加按套现作备用资金的比例年内有望突破高位超逾七成。最后，笔者将暂别此栏，在此祝愿下半年香港的楼市按市欣欣向荣，人人安居乐业。
经络按揭转介首席副总裁 刘圆圆
App下载
