涉4住宅地3商业地 估值共1478亿
政府本周将公布下季卖地计划。根据政府年初公布的全年卖地蓝图，下季有机会推出7幅地皮，估值共约1,478亿元，当中4幅宅地估值最高达500亿元，3幅商业地估值约978亿元，几乎每幅都是百亿地王。有测量师担心，近期中美贸易战恶化、香港社会矛盾加剧，突然大量贵价地皮推出，市场承接力将备受考验，流标风险相当高。 ■香港文汇报记者 颜伦乐
政府本周内料将公布财年第二季（7月至9月）的卖地计划，根据年初公布，第二财季有机会推出市场的住宅地有4幅，分布於启德、山顶、东半山及屯门，市场对这4幅地估值介乎411.2亿元至500.2亿元。同期有机会推出的商业地则有3幅，包括两幅启德商业地和一幅西九龙高铁站上盖商业地，3幅地估值合共734.1亿元至978.2亿元，当中最贵重的地皮为西九龙高铁站上盖商业地，单这一幅地的估值就直逼800亿元。
发展商组团投地分散风险
泓亮谘询及评估董事总经理张翘楚表示，市场突然间推出多幅大型及贵重地皮，令市场的承接力大受考验，尤其最近香港的银行同业拆息已经升至超过2厘，反映市场资金比较紧张，发展商融资难度亦增加，造成近月不少发展商合资投地，原因也是想减省前期投入费用，提高融资能力，并分散风险。
但值得留意的是，政府预测本财年潜在住宅土地供应可建约1.55万伙，只较供应目标1.35万伙多2,000伙，意味下季度如果不按部署每季推出一定数量的住宅官地，或者会令全年供应不达标。业内人士分析，目前政府正陷於两难局面，因为市道回落及风险上升时推出多幅地皮，地价不理想势必影响库房收入，同时间更可能出现流标，对市场有负面影响。
张翘楚又指，其实每逢经济环境出现转捩点，又或社会气氛转变，都会增加流标或挞订风险。而最近中美贸易战下的经济前景未明朗、香港社会矛盾加剧等，都已经影响投资气氛，并减低发展商投地意欲，令出价减低。但在政府角度，之前土地成交价已去到高位，一手成交个案亦未大幅调整，这就会令两者看法出现落差，最终导致土地流标。
政经局势或降低地价估值
他又预期，在各项负面因素影响下，加上多幅大银码地皮推出市场，往后发展商投地会更多出现合资安排，但目前无意调整往后估值。至於中美贸易纷争与社会争拗所造成的影响则仍要观察，因为目前负面影响主要反映在较敏感的股市上，固定资产则一向反应较慢，相信要等到市场有新的地皮成交出现，才能确定其影响性，但相信下调的机会较大。
普缙执行董事及企业发展部总监张圣典表示，其实自去年10月后，公司的估值已经把外围不明朗的因素加进去，并相应下调估值10%至15%。即使最近社会矛盾加剧，相信市场波动都仍在这个可以控制的范围之内，所以不作特别调整。而未来当卖地章程公布后，会再视乎具体内容、有没有特别建筑要求等，再去调整估值是否要调整。
影响下季卖地的风险
1、每幅地皮的总价高，发展商融资难度增大
2、中美贸易战旷日持久，香港经济前景增添不明朗
3、香港政局趋向复杂化，社会安定的不确性增加
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