2月20日，特区政府发展局正式回应全面接纳土地供应专责小组八个优先选项，包括收回粉岭高球场32公顷用地及东大屿都会的一千公顷填海计划。土地供应增长潜力包括短中期的292公顷和中长期的2,735公顷，明显地透露短中期潜在土地供应量不足。
2月27日，特区财政司司长动议二读2019/20政府财政预算案。在拨款修例草案的演辞中，土地资源归纳第一百三十至一百四十四段落。2018年的私人住宅车位落成量达21,000伙，14年新高，初步估计未来五年 (2019-2023年) 的年均落成量约为18,800个，较过去五年平均数增加约两成。显示未来几年私人住宅供应数仍是维持较高位。
土地供应处近几年低位
不过，展望下年度卖地计划，一共有15幅住宅用地，当中7幅新增用地，预计合共可供兴建8,800单位。加上其他土地供应源，预计全年的潜在供应也只可达15,500个单位，明显是近几年中低位，情况令人担忧。
翌日，发展局局长公布下年度卖地计划详情。下年度推15幅住宅及7幅商业地，估值近2,900亿元，比预算估计收益1,430亿高一倍，预计下年土地收益理应达标。基本上大中小型住宅地皮平均地推出，属逾500伙大型地皮更占六幅，达总体四成。
两豪宅地具后市指标性
十幅市区住宅地中，港岛区新增三幅豪宅地皮最吸睛，包括寿臣山南风道的近百亿估值的土地和渣甸山大坑道逾四十亿估值的中型住宅土地。两幅都是豪华贵重地段的住宅用地，最后卖地结果对港岛豪宅价格具有指标性导向。
滚存土地还有较为瞩目的三幅启德4A和4C区住宅用地及流标的山顶文辉道豪宅土地。在中资开发商退潮风气下，四幅滚存土地的卖地结果对启德区和贵重地区的房价极具指标性作用。这些土地每幅单是地价都逾100亿，而且文辉道地皮更曾估价近270亿元，逾百亿土地金的投资意向还是如常地强烈吗？
下年度五幅新界住宅地是分别位於屯门(2)、大埔、西贡和葵涌各一幅。较大土地面积是两幅住宅(乙类)用地，坐落在屯门48区和大埔马窝路旁，分别估值是35亿至43亿和40亿至55亿，每幅建成住宅单位都近一千个，是极容易分期分类开发的，对中大型开发商颇有吸引力。这些大型新界土地卖地结果每每左右同区二手楼走势，起着短期引领作用。
商业地竞争不足似过虑
七幅商业/酒店用地中，启德区仍是主要供应源头，共提供五个选项，但是焦点则肯定落在高铁西九龙站上盖商地。政府已重申不斩断出售，相信是利营运和便施工的原因，单一招标也可是本地大型发展商单独、本地/外地大中小型开发商联合入标，市场担忧单一招标而带来的不足竞争局面似乎过虑了。
该土地可建楼面面积逾3百万平方尺，是市区甚至全特区内难得的贵重商业土地，不难吸引香港各大型开发商落标。随着粤港澳大湾区纲要正式出台，香港被定位金融、商业、酒店的主要中心城市，对未来商业/酒店楼宇需求不少，九龙高铁路上盖商地绝对是「兵家必争」的贵重土地，预料近一千亿元结果是可以期望的水平。
值得一提是发展局终於面对现实，下年度主动把七幅土地剔出卖地表，都是手续仍未完善的个案，是局方实事求是的态度，应该表扬一下。六幅住宅地共涉及可建楼面逾二百万平方尺、一幅商业/酒店可建楼面逾一百万平方尺，也是下年度私楼供应量稍低的原因之一。
明年度私楼地供应不足
下年度私楼供应量大减缩水，较今年度下降近四成，说明明年度私楼土地供应量不足。再者，於下年度总体供应中政府可直接驾驭只有不足9,000伙，意味着发展商有更大供地主导权。地产开发是一门「流水作业」的生意，每每是发展商回收资金后短期内补充土地储备。既然供应量减少，发展商增补机会下降，自然地会惜售手中一手楼盘，对新楼房价起着维稳作用。纵然猪年尤其下半年新盘数目不缺，但於土地供应量下降之下，发展商不会再倾向开盘时以低价招徕的手段了。一手楼平稳，二手楼减价不能太多了。
如前文论述，三月份发展商开售新盘定价策略是非常关键性，加上再加推时的加减幅度正是短期楼价的指南针。当然加减程度看前期销售情形而定。中美贸易摩擦定调今年全球尤其中美两国经济表现，三月份一手楼销售策略正是猪年楼价荣辱的关键因素。■题为编者所拟。本版文章，为作者之个人意见，不代表本报立场。
张宏业 山西省政协委员、特许测计师、中国房地产估价师
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