香港楼愈卖愈贵，香港人愈住愈细，故近年较多市民择居於村屋，希望居住空间可更宽敞，亦方便饲养宠物及泊车，而部分村屋更毋须缴付管理费，让业主悭多笔。然而，购置村屋过程较繁复，不少人往往因为银行估值不足、土地业权问题而却步。究竟如何提高村屋按揭成数？买卖过程又有何需要注意？专家为你逐点拆解！
Q1：坊间有传标准尺数的村屋才可敍做高成数按揭，但近年市场涌现不少如同劏房的村屋单位，这类物业能否成功申请按揭？
标准户连按保最多借85%
A：标准村屋为楼高三层，每层700方尺，连同按保可做到八成半按揭（村屋的按揭成数上限为八成半）。
分拆单位需备独立契
不过，近年劏房市场需求愈来愈旺盛，连村屋都被分拆成200方尺的单位出售。
中原按揭经纪董事总经理王美凤表示，不论村屋大小，即使是分拆的单位，只要齐备独立契及通过压力测试，便可获得高成数按揭。
她提醒，如非700方尺标准村屋，建议买家应到土地注册处查清是否已经分拆地契；至於一些尚未兴建好的丁屋楼花，亦不可敍做按揭。
Q2：村屋多数出现估价不足？如何争取较高估价？
争取高估价要留意四点
A：村屋与唐楼情况一样，由於成交疏落，可以让银行参考的同类成交个案不足，所以银行对村屋的估价自然会较为保守，不同银行对同一间村屋的估值或相差数十万元。她表示，如果想银行「估足啲」，紧记留意以下条件：
拣屋苑式 银行格价
一）建议选择屋苑式或质素较高的村屋，因相关成交或较为活跃，银行估值亦会比较贴市。
二）可以预先拍摄村屋的外观及内笼，将相片给予银行作参考，亦有机会提高估值。
三）由於成交较少，建议贷款人比较多间银行的估价，不同银行对村屋估值可以相差很远。
四）市民选择村屋时，要特别留意楼宇结构问题、附近的路面使用权，以及屋后有没有斜坡，这些因素可能影响银行估值。曾有个案是业主没有路面使用权，因此银行拒绝按揭申请。
Q3：处理购买村屋的律师费及杂费，会比一般私楼贵多少？
买卖较复杂 补价影响大
A：「律师费全包宴套餐」已包括买卖合约、楼契及按揭契三份主要法律文件，价格由4,000至10,000元不等。但村屋的买卖过程有机会较洋楼复杂，因应不同个案，律师费或会较为昂贵。
其他杂费方面，买家亦需留意村屋是否已经补地价等。
Q4：购买村屋还有甚么注意事项？
一般还款期最长三十年
A：市民需注意还款期。村屋的按揭年期及按息与洋楼相若，一般还款期最长是30年。
银行会以借款人年龄与供款期的总和作考虑，上限一般为65至70年，假设银行设定该上限65年，而申请人40岁，理论上按揭年期仅25年，但贷款人可与银行商讨，一般可拉长至30年还款。银行亦会考虑楼龄与供款年期的总和，一般以60至70年为上限。
按揭利息与洋楼相若
按息方面，普遍村屋的按息与洋楼相若，目前按揭息约2.275厘。然而，若估价过程较为复杂，银行亦有可能调高息率。
Q5：无论购入洋楼或村屋，总要考虑楼价走势，专家点睇后市？
楼市陷弱势 考验承接力
A：王美凤指，本地楼市由去年下半年开始调整，主要受外围因素所影响，现时由於市场上有较多负面因素，而引起减价的骨牌效应。
今年市场预期环球经济增长放缓，连锁效应影响下，楼市气氛及成交转淡，但仍见市场有承接力，如负面因素消失，楼市料会回稳。但若负面因素持续，本地楼市有机会再跌一成半至两成。
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