「你有无买楼？有无帮个仔买番层？」置业向来为港人茶余饭后热门话题。近日网上讨论区出现一则趣怪贴文，有网民竟然按投资者所持有物业数量，将其划分不同阶级，瞬即引发大家热烈讨论。究竟「租奴」如何升呢成为业主？又如何运用物业投资达致财务自由？
叶：资深物业投资者 叶景强（King Sir）
汤：纪惠集团行政总裁 汤文亮
1. 网民：没有楼=租奴/裙脚仔：抽居屋上车 入场费平
无壳蜗牛往往只可以沦为租奴，又或者继续跟父母同住，所以网民谑称他们做「裙脚仔」。随着楼价从高位下调，400万元以下盘源急增，这群租奴或有机会上车。不过现时真是入市良机？
叶：年轻一族宜透过抽居屋或绿置居上车，即使抽不中亦毋须担心，因近日市况回落，入场费低於400万元盘源增加，是准买家的「福音」，因首期降低。其实租楼等於替业主供楼，若计好数，应尽快上车，可考虑先买面积低於300方尺物业，其入场费较低，待日后薪金上调，再换入一个更大的单位，亦不失为可行办法，上车地区则可留意长沙湾单幢楼，以及屯门区物业。
按揭成数料年底放宽
汤：楼市由高位跌逾两成才是入市好时机，料政府将於今年底放宽按揭成数，现阶段可储定弹药，筹备上车。对於放宽按揭成数，政府最在意声音自然是首置买家，惟现时买家声音仍过少，加上楼价由去年高位至今仅回落约一成，暂不足以令政府推出相应政策。准买家可待十一月时才入市，趁这段时间找盘源，待楼价再跌时，落力向业主压价。
2. 揸1层楼=自住业主：加按套现伺机买平楼
楼价近年飞升，有楼揸手已不俗，但如何为自己升呢？是时候买多层楼收租？
叶：无论升市或跌市，现金流都很重要，必须做足准备，建议现时手持一层自住楼的业主可趁机向银行加按套现，以早年购入价为200万元计，若该物业目前市值升至600万元，业主可向银行加按200万元，若一并申请存款挂鈎按揭，即使把资金存放银行，借贷金额的一半即100万元，亦可取得如同按揭利率相同的息率，这样便可一直收息，等待时机来临，适时用资金买入另一单位投资。
夫妇保Quota 忌用联名
汤：夫妇结婚买楼千万不要以联名方式，因未来可用另一方名义添购物业。男士要有风度，首置最好以女方名义购入，日后若添购物业，便得找好租客。若想用来收租，港岛区仍是首选，其中看好湾仔及西环区，该区单幢旧楼林立，有不少楼价约600万元两房户，面积约500方尺，租金逾两万元，加上旧楼管理费低，租金回报佳。
3. 拥3至5层楼=收租侠：楼市难大跌 持盈保泰
若你不止有一层楼，甚至有数层楼，真可算是人生赢家。不过，香港百物腾贵，加上可能要协助第二代置业，想退休无忧，还要再想办法。
叶：近年政府实施「辣招」，已持有物业的投资者再添购物业，便要额外缴交15%从价印花税，购入物业后於三年内转售，便要缴交额外印花税（DSD），故近年投资者无论买楼以至放盘，都要「谂过度过」。建议拥有3至5个物业的「收租侠」应继续持有物业，因楼市并未如市场想像中淡，料中美贸易战将达成共识，因美方弹药有限，难以长期跟中国打贸易战，而本港楼价经过一轮回调后，料很快会回稳。
「买壳」购物业可避辣税
叶：另外，近年不少投资者以公司转让形式，购入更多物业，这些俗称股权转让，理论上可避开DSD支出，但涉及以1,000万元以上的大额物业为主。而购买这些公司，一般要一次过付款，但当股份转让后，买家仍可向银行敍做按揭，一般为楼价四至五成。
4. 揽6至10层楼=财务自由：宜出售回报偏低资产
若你有6层楼或以上，想必已财务自由！假设阁下是早年入市，则身家随时以亿元计。然而，又可以有甚么方法令财富愈滚愈大？
汤：这些投资者不妨将物业重新组合，趁高位沽出租金回报率较低的物业，套现后买入港股也是不错的选择。
套现买股博财息兼收
汤：试想想，若把这些物业放租，在扣除管理费、差饷及租金收入税后，租金回报率甚或低於两厘以下。若投放200万元的资金买入滙丰控股(00005)，暂有约6厘股息率，每年能收取约12万元股息，虽股价有机会下跌，惟如今楼价亦存在下跌风险，故可仔细考虑。此外，坊间有投资者把部分物业沽出，利用套现所得买入市值数千万元的零售店铺，避过添购住宅物业需缴付的15%辣招税，这亦是方法之一。
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