二○一八年香港楼市承接去年旺势，癫价个案频现。二手楼价升幅曾达14.3%，但随着市场涌现多项不利因素，长达两年多的升浪在第三季结束。截至本月中，全年升幅收窄至5.9%，上车屋苑天水围嘉湖山庄楼价较高位挫逾25%，为最大跌幅蓝筹屋苑，入场费重现「四字头」。
政府在六月底推出新房策，其后九月多家本地银行加息，加上股市急挫及中美贸战等，楼市气氛急转直下。反映主要二手屋苑楼价走势的中原城市领先指数，在八月时升至188.64点的高峰，但其后反覆回落，近期跌势更已成型。
第一城两房低见445万
截至现时，该指数已跌至174.74点，从高位累减约7.4%，连续十二周下跌，创十年最长跌浪。而今年楼价表现亦明显较一七年录得12.8%升幅逊色。
全线蓝筹屋苑做价从高位下跌，细价盘「升得急，跌得亦急」。据中原地产数据，嘉湖在今年高峰时，平均调整实用尺价12,334元，但现已插穿万元关，跌至仅约9,176元，累挫25.6%，全年楼价更倒跌约3.4%。
作为指标上车屋苑，该盘两房单位做价在旺市时一度逼近「六球」，七月时丽湖居1座极高层F室，实用面积442方尺，以高达588.8万元易手，尺价13,321元，至今仍是屋苑尺价最高纪录。不过，楼市近月急转直下，最近两房成交价已低见仅418万元，从高峰下挫多达29%。
祥益萧嘉伟指，该屋苑早前成交回勇，消化了不少笋盘，以致近日买卖再次转静，目前有约300个放盘，两房入场费稍为回升至450万至460万元水平。
至於另一个上车屋苑沙田第一城，楼价亦经历一轮癫升后急跌。该屋苑平均尺价由高位19,301元，下跌22.4%至14,973元，全年仍录约6.4%涨幅。
该盘两房户做价曾升穿600万元，未能承做八成按揭。其中31座高层D室同类单位，实用面积327方尺，七月以630万元高位售出。惟美联翁凯杰称，近月该盘楼价回软，两房做价低位曾录445万元。以此比较，即该户型价格跌幅高达29.4%。
映湾园尺价险守万元
至於近期受大批内地旅客涌入所困扰的东涌，区内物业楼价亦相继沦陷，当中映湾园高峰期平均尺价曾达13,549元，但现已跌至10,321元，累挫23.8%。
另方面，市区屋苑虽随大市向下，但相对抗跌力较好。老牌屋苑鰂鱼涌太古城及荔枝角美孚新邨楼价，从各自的高位分别回落约14.5%及13.5%，至尺价约19,707及13,549元。跌幅最少为近月交投疏落的鸭脷洲海怡半岛，仅从高峰跌8.7%至16,856元。
尽管楼市已踏入调整期，但上半年有强劲升势，令十大屋苑中，占八个楼价仍上升，涨幅由3.4至12.8%。而将军澳新都城现时平均实用尺价15,135元，则较去年底15,599元，低约3%。
料再挫5% 后市牛皮
市场人士普遍睇淡细单位表现，资深投资者吴龙飞称，今年下半年充斥不少负面因素，估跌势持续至明年二月，楼价还会再跌5%。当楼价累积一定跌幅，会带动交投上升，其后数月楼市会牛皮发展。
但他指，政府土地供应充足，相信会有更多的平价居屋推出，而发展商有套现需要，部分新盘开价料比二手更低，故预期明年下半年楼价会一直插水，细价楼料至少下跌一成，纳米单位更是「无得玩，输晒」。
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