中海外逾80亿中标 尺价1.35万重返两年前
香港文汇报讯 (记者 颜伦乐) 楼市下滑，启德地价大跌。在启德发展有启德1号(I)及启德1号(II)的中国海外再下一城，昨以80.33亿元夺得启德第4B区2号住宅地，惟按可建楼面59.4万方尺计算，每方尺楼面地价13,523元，直逼市场预期下限，也较上月同区批出地皮下跌近13%，更重返约2年前海航投得的启德地价水平。有测量师认为，中美贸易战前景未明，楼市持续下滑，导致发展商提高风险评估，加上同区下月有一幅面向维港景的靓地出售，相信发展商保留资金而下调出价，造成今次地价急跌。
启德第4B区2号住宅地皮上周五截标，当时收到6份标书，大部分为本地财团，不少更为实力雄厚的大孖沙，好像长实、新地等。而早於上月以每方尺楼面地价14,502元投得毗邻启德4B区3号住宅地的财团（会德丰地产、新世界发展、恒地、帝国集团合资）是次亦再度携手入标。但最终地皮由中国海外以80.33亿元投得，每方尺楼面地价13,523元。
总投资120亿拟建豪宅
中国海外昨日表示，项目位置优越，将打造成豪宅项目，总投资额将达到120亿元。启德第4B区2号地皮为跑道地段第三幅住宅地皮，占地面积约97,393方尺，最高可建楼面约594,087方尺。由於地段望向避风塘景及市景，市场此前估值约77.2亿至92.1亿元，每方尺楼面地价约1.3万至1.55万元。换言之，今次成交价接近市场预期低位。
而上月同区批出的两幅地皮，分别为第4B区3号、第4B区4号，前者由上述四间发展商组成财团投得，后者由高银集团投得，每尺楼面地价分别为14,502元及15,497元。由於第4B区2号至4号地盘的景观及质素都较接近，按此计算，今次地皮成交价较对上一幅高银集团投得的启德地，於短短1个多月内足足下跌12.74%。
楼市气氛地皮位置影响
普缙集团企业发展部总监张圣典坦言，公司之前对地皮每方尺估值亦达到1.5万元，对今次批出地价低过预期感到意外。但更值得留意的是，今次未有中标的财团中，包括上述4间大型发展商所组成的财团，这意味今次他们就4B区2号地盘的出价较中标价更低，一定程度反映发展商对后市的看法较之前为淡。
他说：「财团出价更低，反映不同时段入标所面对的不明朗因素不同，最近楼市的调整越来越明显，下行周期已经展开，而之前中美双方虽然说暂时停火，但之后又有华为高层被扣事件，令市场对於各样讯息无法把握，由於不明朗因素持续，相信发展商因此将风险评估提高，降低出价。」
落成实用尺价料达3万
对於将於明年1月中截标的第4C区3号地盘，由於地皮位於原机场跑道外围，望全维港海景，始终与后排望避风塘景观有一定差距，相信仍然会受市场欢迎，因此该行维持之前每尺楼面地价1.9万元的预测。他预计，今次地盘将来出售时价格可达实用尺价3万元以上，相信会以大面积的豪宅为主，因为以地段来说远离铁路站，但靠近海边及邮轮码头等。
翻查资料，中国海外於启德区早有发展经验，2013年6月以45.4亿元投得两幅启德港人港地发展，每方尺楼面地价分别为5,428及4,913元，现已发展为启德1号(I)及启德1号(II)，是次中标价较5年前高1.49倍及1.75倍。而中海外对上一次投得官地，追溯至2016年2月，以21.3亿元投得大埔荔枝山山塘路地皮，可建楼面115.28万方尺，每方尺楼面地价仅1,848元。
启德跑道区住宅地皮状况
第4B区2号
可建楼面(方尺)：594,087
地皮成交价(亿元)：80.3388
每尺楼面地价(元)：13,523
成交日期(月/年)：12/2018
中标地产商：中国海外
第4B区3号
可建楼面(方尺)：574,615
地皮成交价(亿元)：83.33
每尺楼面地价(元)：14,502
成交日期(月/年)：11/2018
中标地产商：会德丰地产、
新世界、恒地、帝国集团
第4C区3号
可建楼面(方尺)：648,617
地皮成交价(亿元)：104-130(估值)
每尺楼面地价(元)：16,000-20,000
中标地产商：1月18日截标
第4B区4号
可建楼面(方尺)：574,733
地皮成交价(亿元)：89.06
每尺楼面地价(元)：15,497
成交日期(月/年)：11/2018
中标地产商：高银集团
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