自香港楼价有回落的趋势，不少市场人士促请政府「减辣」，包括放宽压力测试、按揭成数及印花税等等的「辣招」。终於，财政司司长陈茂波日前开腔，表示倘楼价持续下行，或会考虑适当放宽逆周期监管措施。
回顾政府的「加辣」进程，按揭成数自2009年起不断收紧，由当年第一轮楼按措施开始，即2,000万元以上物业按揭上限下调至六成，及后不断「加辣」，分别收紧按揭成数、按揭保险计划的楼价上限、供款入息比率，另外还推出额外印花税（SSD）、买家印花税（BSD）、新住宅印花税（AVD）等。除了影响本地置业人士外，更将措施延伸至收入非来自香港及拥有两个按揭物业或以上的买家。直至现时，逆周期措施已推了第八轮，楼价於十年内升幅超过两倍，现在终见回调。
众所周知，现时二手市场呈胶着状态，成交量严重不足，更不时看到新闻报道某屋苑劈价成交个案，个别分析员更预测楼价将下跌三成，令大家人心惶惶。事实上，部分劈价成交只是单一个别例子，相信楼市跌势实有夸大之嫌。笔者认为，由於六成业主已没有按揭在身，而在「辣招」生效下现时大部分业主并非炒家，防守力已今非昔比。加上近日美联储态度「偏鸽」，未来加息进程或有阻力，如过早减辣，容易令楼价再度亢奋，现时最好见机行事。
放宽按揭成数释放购买力
倘若楼市仍持续下跌，笔者认为政府可逐步放宽现行的按揭措施，但在放宽压力测试还是按揭成数方面则要慎重考虑。如只放宽压力测试但不放宽按揭成数，受惠的是一众有足够首期而收入不算太高的人士；相反，放宽按揭成数但不放宽压力测试，受惠的是首期不足而有足够收入应付加息的一群。在这个情况下，我认为现阶段只放宽按揭成数能够释放更多购买力出来，令市场流转量加快。虽然在楼市下行的情况下，放宽按揭成数或令负资产风险增加，但只要置业者能够通过压力测试，即代表供款能力仍属良好，断供、坏账、银主盘的情况大大减低，不致影响金融体系的稳定性。
最后，有关印花税的减辣，虽然有报道指自SSD、BSD及新AVD出现后，交投明显减少，有能力的投资客不敢再投资置业，有自住需要的又不能负担高昂的楼价，加上本地业主持货力强，导致置业市场胶着，交投量严重缩水。但以现时来说，现届政府首要目标都是扶助本地首置用家置业，相信除非楼市急跌至失控以至影响整体经济，否则放宽印花税仍然言之尚早。
经络按揭转介首席副总裁刘圆圆
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