近月香港楼市急速放缓，山顶地王卖地流标，坊间及官方楼价指数均录得持续下跌，报章的地产版更充满二手楼「大劈价」、「出血」等吓人标题，地产代理店铺贴满「业主求救」等卖楼广告，新盘也在增加优惠暗里减价，有代理行更落刀裁员，但运房局及金管局却指现时难以确定楼市是否下行。楼市会怎样走？香港文汇报今次请来两位专家，就楼市十大疑问作回应，探讨今次楼市是真跌还是假跌，会跌几多跌几耐，市民应否买楼、应否卖楼？政府应否填海？
■文：香港文汇报记者 黎梓田、颜伦乐 图：刘国权 摄
Q1：楼市现在是「真跌」还是「假跌」？
祥益地产总裁汪敦敬：我认为楼市属於假跌，原因在於有达26万个居屋申请者的购买力被冻结，而实质上购买力多於减价盘数量，加上香港楼市属於宏观调控市场，政府对借贷市场的限制亦相当严格，现时没有人供不起楼，亦看不见出现经济下滑，楼市不属於泡沫爆破，极其量只是一个心理泡沫。
早前一手楼的表现就像「火车头」一样，较二手市场「行快几千蚊」，事实亦证明了楼市升势过快。另外，我不同意加息危机的说法，现时大部分银行的存款与借贷比例为4：1，加P（加息）会令银行蚀本，预料息口「加极有限」。
纪惠集团行政总裁汤文亮：「楼市健康就会真跌，唔健康就假跌。」政府近年积极增加供应，楼市正向健康方面前进，所以今次是真跌。当楼市成交量偏低，放盘量增加，楼价就是真实下跌，而且最近的减价成交个案不再只是质素较差的单位，当中不少属优质单位，但「劈咗都冇人要」，都反映楼市正在真实回落。
我听过「假跌论」，但对於支持者认为26万新居屋申请者会有少量回流市场，我有保留。许多居屋申请只是「买楼诉求」，「需求不等於购买力」。「如果有26万个购买力，现在啲楼就飙到阿妈都唔认得。」以前的居屋亦有大量申请者，但完成抽签后又不见得他们会到私楼市场买楼，因为居屋与私楼的购买力绝对要分开来看。
Q2：今轮楼市下跌，预测跌幅多少？
祥益地产总裁汪敦敬：在本年3月时我已预测楼价会下调10%至15%，今年楼价升幅过急，因此亦需要调节，但这个调整来到现时应该已差不多，600万元以下私楼已到市场谷底，料其后会「慢慢上返嚟」，到明年年底前会再创高峰。至於为什么会以600万元作分界线，原因在於新居屋的二人或以上家庭入息上限为5.7万元，刚好能够负担到600万元或以下的物业供款。
纪惠集团行政总裁汤文亮：估计未来两个月楼市跌势会比较急，预计农历新年前（2019年2月5日前）会较今年高峰期188.64（中原指数CCL）回落15%至约160点，属於「断崖式下跌」，主要因为最近的大幅减价个案会陆续於楼价指数反映。但跌至160点后就会平稳，之后到明年底或会缓缓再跌5%，预测明年底楼市较今年高峰期回落20%。
Q3：预测今次跌市持续多长时间？何时完结？
祥益地产总裁汪敦敬：我认为跌市不会持续太久，虽然上车买家、财富效应及内地资金所衍生出来的购买力处於静止状态，但情况不会一直持续下去，一旦市场回复以往的正常成交数量，两个星期就会「冇晒啲平盘」。我预料11月29日的26万个居屋申请者购买力释出后，跌市就会完结。
纪惠集团行政总裁汤文亮：预测楼市下跌周期大约一至两年内，不会太长，主要原因是香港持续吸纳内地人才。而虽然香港楼市受息口上升、中美贸易战等问题困扰，但相信本港楼市不会急跌，因为有多项基建会推动经济回升，如高铁及港珠澳大桥等。
Q4：左右楼市升跌的最大因素是什么？
祥益地产总裁汪敦敬：我认为是购买力受到居屋冻结，令市场处於一个静止状态。而政府亦以两招配合大时势，第一招就是空置税，第二招就是增加居屋「彩池」，令「千军万马」的楼价升势刹停。另外，主导市场的包括三股购买力，包括上车购买力、财富效应衍生而来的购买力，以及内地的购买力，外围经济不稳加上新居屋抽签，亦成为这三股购买力静止的主因。
纪惠集团行政总裁汤文亮：楼市下跌的最大原因，当然是之前升得太多，楼价已贵到脱离市民的负担能力。而最近楼市缺乏上升动力，导致转角市出现。「楼市就是个动量守恒，即系一个陀螺，够转数、够力量先会平衡。套落楼市上，当动力不足、购买力不足、成交量唔够，楼市就会转角，由升转跌。」
Q5：现在市民是否应该买楼？
祥益地产总裁汪敦敬：任何有需要买楼的人都应趁机入市，而「交紧租」的人就最适合买楼，原因在於楼价已经调整了一定程度，而低息期亦仍未完结，很多人由「买不起」变成「买得起」，但如果错过了这次调整，我们便要等很久才有第二、三个调整。
纪惠集团行政总裁汤文亮：现时并非买楼时机，因为跌势才刚开始，以CCL来计算，目前较高位回落仅约4%，若果按最近中原地产创办人施永青指会跌三成，即市场尚有26%未跌完，「咁你?家买楼咪即系搵自己老衬？」
「换句话讲，佢（施永青）叫你?家唔好买楼。」建议港人目前可以考虑租楼，等楼价再跌才入市，如果一定要买，就选择优质单位，至少「有买贵无买错」。
Q6：现在业主是否应该卖楼？
祥益地产总裁汪敦敬：从投资角度看的话，业主应考虑是否有更好的投资，否则就不要「漫无目的，卖咗袋住先」。实际上，不少业主处於一个止赚心理，「卖嗰个唔见得好惨情」，但这种止赚心理不会出现灾难式的演变。
纪惠集团行政总裁汤文亮：「你唔等钱用就唔好卖喇，唔等钱用而去卖楼根本俾人侮辱。」业主不要主动减价，因为这种行为就好像泄露「军事秘密」，等同向代理说你急需要用钱，代理就会出尽力压价。最后，即使你原先想平少少卖楼，最终可能演变成大劈价。
Q7：阁下作为楼市专家，於今轮楼市调整，自身投资组合有何变化？
祥益地产总裁汪敦敬：一直无停止过购买物业，但近期因「人头」问题未有买入住宅物业，最近比较喜欢买入民生铺位，例如屯门及荃湾的铺位，今年亦有购买屯门商厦单位，但在股市波动下也有趁低位入市股票。
纪惠集团行政总裁汤文亮：自己一直买货多出货少，市况逆转下只会买优质物业，今年最大宗买卖是以逾7.6亿元购入中环中心19楼全层，目前的投资大部分以收租为主。
Q8：如何看未来租金升跌幅？
祥益地产总裁汪敦敬：业主不甘平卖，於是由卖转租，同时亦有观望中的准买家由买转租，料短时间内租金保持平稳或微跌，但租盘最终会在3个月至半年内出现供不应求的情况，明年租金将上升。
纪惠集团行政总裁汤文亮：估计住宅租金会回落，尤其细单位，因为一手空置税下，发展商会将手持现楼单位放租。而过去市场上不少准买家购入单位后，继续与家人同住，新单位则出租，亦有不少富爸富妈借儿子名字买楼，最后亦将单位放租。由於租盘上升，预测租金亦会因而下跌10%至15%，但由於租金之前升幅本就落后楼市，因此今次跌幅相信亦会少过楼市。
Q9：如果楼市大跌，应否松绑辣招以减慢跌势？
祥益地产总裁汪敦敬：「点解要救市？平啲唔好咩？」不过我认为政府应该掌握机会微调辣招，令楼市进一步下跌，使更多人有机会上车，例如放宽细单位业主换楼按揭限制，或提升按揭成数到八成，令更多细单位盘源释出。另外，政府亦应把居屋保障期由30年增加到40年或50年，增加二手居屋可承造的按揭年期，此举可以使更多二手居屋盘源推出市场，令市场降温。
纪惠集团行政总裁汤文亮：不。现时并非放宽楼市措施的适当时间，因为楼市才刚开始下跌，「现在放宽，就叫呢班人去做炮灰。」至少要待香港银行加息3至4次后，约加息1厘后才有条件减辣。而三项辣招中，额外印花税（SSD）可以适度放宽，例如在年期上进行调整。
压力测试亦应该放宽，主要根据加息幅度作调整，以5厘作为「封顶位」，例如现时压力测试为加息3厘后的负担能力，加息0.125厘后就可以将其下调至2.875厘。另外，金管局的按揭成数上限亦可以调整，目前最多借六成，建议无论大中小单位，只要你是首次置业人士，又有能力通过压力测试，按揭成数可以增至八成。
Q10：香港土地供应不足，对政府有何建议？
祥益地产总裁汪敦敬：对於政府的「明日大屿」填海计划，我认为完全正确，此举可令未达成的土地协议加快进度，亦可以因应之后达成的土地协议而调整填海面积。如果未能加快土地协议进度，政府便应该如常填海，做法负责任。但是，政府「长远补咗底」，亦不等於足够，中期只有很少供应，「埋唔到单」，市民亦应支持政府以其他方式造地，例如支持政府运用土地收回条例收地。
纪惠集团行政总裁汤文亮：我认为香港现时增加土地的方法有四种选项，填海其实排第四，因为属长期的土地供应。但一定要填海，政府才有议价能力完成前三个选项。前三个选项之中，第一项是与持有新界农地的发展商或乡绅商讨补地价；第二个是发展棕地及粉岭高尔夫球场；第三是发展郊野公园边陲。
今次政府搵地与「明修栈道，暗度陈仓」的故事一样 ，土地专责小组其实是「栈道兵」，真正的目的是推填海计划，相信计划一出，新界地皮及棕地的未来价值下跌，变相增加政府的谈判筹码。
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