香港楼价近年狂升，发展商为了迎合市场对细价上车盘的需求，大举打造较易负担的百多方尺迷你户，务求降低入场费。不过，有数据显示如今相关单位动工量已大减，意味未来私人住宅落成单位将以较大面积为主，或预示楼市最狂热时刻已过。
据屋宇署资料，今年首七个月未计厨厕的实用面积小於200方尺细单位动工量仅1,617伙，占整体比例跌穿两成，大幅回落至18.4%的三年低位。一七年相关比例为26.8%；一六年为27.2%。换言之，未来每十伙新落成私宅，不足两个属於迷你户。
事实上，随着政府计划将公私营房屋比例由六四比，改为七三比，就意味着市场对迷你户的需求会减少，因该些单位的买家多是上车能力较弱，公营房屋供应增多将加大舍弃私楼的意欲。再者，公营房屋大多是细单位，供应量又掌握在政府手中，可随时加快兴建及推出，私楼发展商实在毋须加入战团，承受空置税及被压价的风险。
更实际的是，香港楼市转跌迹象十分明显，近期不少上车盘动辄须劈价逾一百万元才能成交，个别地区的二手两房户成交价已见「三字头」，与新盘百多方尺迷你户入场费仅差一百万元左右，吸引力自然大打折扣。
接下来的问题是，今次楼价是升市调整抑或已见顶？虽然无人有水晶球，但从整体局势分析或能看清大局。首先，反映二手市况的楼价指数已连跌三周，若计及无升跌的星期，已连续七周未能上升，较八月创下的历史新高累跌约2%。
其次是涌港新钱锐减。金管局上月公布，香港八月货币供应M3增速为5.1%，已连续多月放缓，与一六年初楼价累跌约一成相似。市场上钱愈少，资产价格就愈容易受限，与楼价走势有正关连，若跟往绩，目前楼价跌幅恐未够。
外围方面，美国经济被视为全球最好景，惟资料显示美国楼价已大范围见顶、二手楼销售无以为继，原因是联储局加息令按息飙至近5厘，创七年新高。业主为求吸引买家，劈价幅度为一三年来最大，印证港楼转跌非偶然。
其实，内地买家根本就是近年全球楼市主要购买力，刺激加拿大、澳洲、英国、法国、香港等楼价上涨。然而，中央已加紧「落闸」控制资金外流，加上企业问题多多，楼市早已不是焦点，近期「抢港楼」个案亦不多。如今发展商调整建楼策略，或预示着未来上车价可负担较大单位面积，楼市前景可谓一叶知秋。
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